提醒：商業(yè)公寓水電、管理費(fèi)高 土地使用權(quán)僅四五十年
       記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，由于限購(gòu)限貸政策繼續(xù)實(shí)行，且商業(yè)公寓投資門檻較低，越來越多的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)公寓，一手商業(yè)公寓推盤也十分火熱。而在公積金新政可能實(shí)施的預(yù)期之下，不少開發(fā)商也推出了居住型公寓爭(zhēng)取改善型投資者。
七成投資者采用按揭
        記者實(shí)地探訪部分商業(yè)公寓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，雖然尚未開盤，但售樓部人流涌動(dòng)，短短一個(gè)多小時(shí)，便有四五個(gè)購(gòu)房者繳納誠(chéng)意金。
        由于限購(gòu)限貸政策，越來越多的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)公寓，且主要是以投資為主。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期廣州商業(yè)公寓市場(chǎng)買家當(dāng)中，僅有22%的買家購(gòu)買作自住用途，其余七成多的買家購(gòu)買商業(yè)公寓均有投資的打算。
        與投資者旺盛的需要相對(duì)應(yīng)，一手商業(yè)公寓推盤火熱，成交熱烈。根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部報(bào)告顯示，今年廣州有近2.5萬套的公寓推出，遍布廣州天河、黃埔、番禺、海珠等區(qū)域。
        此前，敏捷集團(tuán)推出數(shù)個(gè)商業(yè)公寓，并進(jìn)行了部分降價(jià)促銷，成交熱烈，而近期，位于琶洲的保利天悅公寓開盤，當(dāng)日去化率超過八成，而合景天峻、保利大都匯等多個(gè)商業(yè)公寓盤都已收籌“試水”。
        不過，記者發(fā)現(xiàn)，在投資商業(yè)公寓的買家當(dāng)中，絕大部分買家依然喜歡百萬元以下的商業(yè)公寓。
        合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，多達(dá)82.6%的買家選購(gòu)了總價(jià)100萬元以內(nèi)的商業(yè)公寓，只有不到2成的投資客會(huì)選購(gòu)總價(jià)超過100萬元以上的商業(yè)公寓。在近期投資商業(yè)公寓的個(gè)案當(dāng)中，約有7成的個(gè)案是通過按揭方式完成交易，一次性付款購(gòu)買的個(gè)案僅占投資商業(yè)公寓物業(yè)市場(chǎng)成交的3成。數(shù)據(jù)反映，現(xiàn)時(shí)購(gòu)買商業(yè)公寓的投資客仍以資金實(shí)力并不雄厚的小本投資為主。
投資分析
優(yōu)勢(shì)： 不限購(gòu)不限貸門檻低
        為何那么多投資者青睞商業(yè)公寓？記者從業(yè)內(nèi)了解到，除了限購(gòu)限貸政策的實(shí)施導(dǎo)致許多投資者對(duì)于住宅類產(chǎn)品“無法入場(chǎng)”之外，商業(yè)公寓的高回報(bào)也是一個(gè)非常大的原因。
        “目前客戶購(gòu)買公寓后多數(shù)用于出租，流入二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)賣的非常少。”滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示。
        合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從近幾年商業(yè)公寓市場(chǎng)租售行情來看，中心城區(qū)商業(yè)公寓的租金回報(bào)率，收益相對(duì)理想的物業(yè)年回報(bào)一般都有3%~3.5%。“以北京路商圈內(nèi)的商業(yè)公寓為例，60多平方米的商業(yè)公寓物業(yè)帶家電月租可達(dá)5500~6500元，以當(dāng)初業(yè)主買入價(jià)計(jì)算，租金回報(bào)率較理想的可超過3.5%以上。”梁燕明表示。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)部分公寓出租回報(bào)率高達(dá)5%以上。
        這一出租回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅。此前，多個(gè)研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住房的出租回報(bào)率已經(jīng)跌破3%。
       不過，相比之下，中心城區(qū)商業(yè)公寓單價(jià)較高，“入場(chǎng)”的難度較大，且無學(xué)位，不少業(yè)內(nèi)人士坦言未來升值空間有限。
風(fēng)險(xiǎn)： 偏遠(yuǎn)地區(qū)買公寓“博升值”有風(fēng)險(xiǎn)
        出于價(jià)格的考慮，目前市場(chǎng)上，不少商業(yè)公寓并不地處鬧市，一樣受到熱捧。
        “主要是便宜，周邊新盤在1.3萬元左右，這個(gè)盤毛坯只需要7500元/㎡，覺得將來萬一發(fā)展起來了，升值潛力很高。”投資者馮先生告訴記者，雖然自己投資的公寓處于市郊，各種配套也不盡完善，但是由于價(jià)格便宜，他覺得未來轉(zhuǎn)賣的獲益空間很大。
        而周峰則認(rèn)為在市郊購(gòu)置公寓，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高：“在市區(qū)的公寓盤，本身量不大，有寫字樓的上班族作支撐，售價(jià)高。而在郊區(qū)的公寓盤，短期內(nèi)完全沒有穩(wěn)定的租客群體作支撐。”
        而對(duì)于“搏升值”等待轉(zhuǎn)賣的想法，周峰表示了肯定，認(rèn)為郊區(qū)盤源未來隨著市政配套的完善確實(shí)有升值的可能，不過，他也表示，這些盤源未來的升值空間并不穩(wěn)定，而且相比起住宅物業(yè)來說，公寓的各項(xiàng)成本更高。
趨勢(shì)：公積金新政或催熱居住型公寓市場(chǎng)
        而對(duì)于日前剛剛曝光征求意見的廣州市公積金新政，收緊了公積金貸款的額度和申請(qǐng)難度，且對(duì)于用過公積金的購(gòu)房者禁止貸款，導(dǎo)致這部分本想“賣一買一”的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款。
        記者在市面上了解到，目前部分公寓打著“居住型公寓”的名頭，提供價(jià)格相對(duì)住宅便宜的兩房到四房單位，甚至可以提供明火煮食，大有和住宅“搶客戶”的意思。而此類公寓不限購(gòu)不限貸，首付五成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%，相比嚴(yán)苛的二套房無論是公積金還是商貸均要首付七成的政策更為寬松。
        不過，周峰對(duì)記者表示，出于自住考慮購(gòu)置公寓，即使是居住型公寓，始終不算太理智。“公寓一般只有40~50年的土地使用權(quán)，如果土地此前曾閑置，使用的時(shí)間將更短，未來將面臨補(bǔ)地價(jià)。”
         還有業(yè)內(nèi)人士提醒稱，公寓的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)等生活成本都明顯高于住宅，同時(shí)沒有學(xué)位等公共資源。
        “是否購(gòu)買公寓，還是應(yīng)該看性價(jià)比。”周峰表示，打比方說，假如有個(gè)住宅還能用67年，賣2萬元/平方米，而寫字樓類的公寓還能用40年，畫一個(gè)等式，水平線就是11940元/平方米，即要比住宅低40%才劃算。