“房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)、信息業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，這是地產(chǎn)變革的一個(gè)大趨勢。”3月19日的2014中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，以人為核心的城鎮(zhèn)化喚起的服務(wù)精神，利潤告別暴利倒逼精細(xì)化管理，也是地產(chǎn)業(yè)將要面臨的巨變。

 

上述論斷，是建立在去年至今，諸多房企頻繁的轉(zhuǎn)型舉動：地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，越秀地產(chǎn)收購創(chuàng)興銀行，萬科控股徽商銀行，恒大地產(chǎn)牽手華夏銀行，一系列產(chǎn)銀融合落地；地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)，保利地產(chǎn)試水養(yǎng)老，綠地碧桂園力拓海外市場，深挖潛力動作更是五花八門。

 

更多的房企，在房企轉(zhuǎn)型升級的道路上，蓄勢待發(fā)。對他們而言，如今差得不是干勁，而是找到最適合自己的方向。

 

產(chǎn)銀融合

 

“房企的明天，一是細(xì)分市場，二是精細(xì)運(yùn)營，第三是創(chuàng)新金融。“陽光城集團(tuán)股份有限公司總裁陳凱表示，企業(yè)發(fā)展要活用資本的力量，和金融機(jī)構(gòu)建立更廣泛的合作，陽光城已和諾亞、矩派合作，形成多渠道的私募渠道。

 

路勁地產(chǎn)集團(tuán)主席單偉豹形容地產(chǎn)和金融的關(guān)系，則更為直白。他表示，房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)合作，趁著金融改革時(shí)代的到來，將地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和證券化、金融化搭建起合作，這里有著巨大的發(fā)展空間。

 

房企與金融，正在建立起難以割舍的關(guān)系。除去年10月萬科參股徽商銀行外，新華聯(lián)、中天城投、冠城大通等房企也以參股或新設(shè)銀行的形式，搭上金融的列車；民營的星河集團(tuán)、寶能地產(chǎn)在金融鏈條上更為突進(jìn)，銀行、保險(xiǎn)（放心保）、創(chuàng)投、小額貸都出現(xiàn)了它們的身影。

 

而發(fā)生在3月4日，恒大地產(chǎn)與華夏銀行的合作，更是被戲稱為“土豪愛銀行”。

 

當(dāng)天，華夏銀行發(fā)布公告稱，由恒大地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)際控制的五家公司持股比例由4.522%提高至5%。通過此舉，恒大地產(chǎn)一舉超越紅塔煙草4.37%的持股比例，成為華夏銀行的第五大股東。

 

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，恒大地產(chǎn)此次入股華夏銀行雖略顯功利性，但其實(shí)是兼具財(cái)務(wù)投資和戰(zhàn)略投資的雙重目的，本質(zhì)仍是以多元化的布局作為企業(yè)轉(zhuǎn)型的主線。

 

深圳某房企高管表示，通過入股銀行來拓寬融資渠道并沒有想象中那么簡單。公司入股銀行短期內(nèi)是為了財(cái)務(wù)收益，但中長期則是未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，把金融作為房地產(chǎn)開發(fā)之外的另一主業(yè)。

 

一貫風(fēng)格穩(wěn)健的泛海建設(shè)，似乎也有轉(zhuǎn)型升級的沖動。3月20日，泛海建設(shè)突然發(fā)布公告稱，正籌劃重大事項(xiàng)停牌，引發(fā)紛紛猜測。3月26日晚間，泛海建設(shè)傳來新動態(tài)，公司公告稱相關(guān)工作進(jìn)展較為順利，公司計(jì)劃將于近日復(fù)牌。

 

一位分析人士表示，泛海建設(shè)13年前三季度,公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入增長57.6%,凈利潤上升60.76%。預(yù)計(jì)全年銷售超過12年水平,可以超過60億。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)的突飛猛進(jìn)，有著強(qiáng)大金融業(yè)務(wù)的泛海集團(tuán)，不排除在上市平臺泛海建設(shè)上有注入優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)的舉動，以達(dá)成房地產(chǎn)和金融聯(lián)動發(fā)展，完成泛海建設(shè)轉(zhuǎn)型升級的整體布局。

 

上述分析人士，也對泛海建設(shè)停牌有著其他猜測。他表示，最近包括中茵股份、天?；ǘㄔ霁@批，房企再融資正式開閘。而泛海停牌，或有再融資的計(jì)劃，方向一是風(fēng)生水起的海外市場，二是加快庫存項(xiàng)目周轉(zhuǎn)和去化速度。

 

牽手銀行，房企無疑有著更長期的轉(zhuǎn)型考慮。中天城投董秘譚忠游稱，通過參股貴州銀行獲得利潤僅是其中的一項(xiàng)考慮，公司希望借此為進(jìn)一步深入金融服務(wù)領(lǐng)域奠定基礎(chǔ)。而此前萬科曾明確表態(tài)，公司參股徽商銀行是為了謀劃社區(qū)金融服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商的企業(yè)轉(zhuǎn)型。

 

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)相整合的實(shí)質(zhì)傾向于圍繞為客戶創(chuàng)造價(jià)值，對房企而言，從前期的融資，到中期的按揭，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗(yàn)等，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本。而品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過與金融機(jī)制相融合深度挖掘客戶價(jià)值更有利于增強(qiáng)客戶粘性并形成對潛在客戶的吸引力，而這種以客戶價(jià)值為核心的競爭將更多地出現(xiàn)在后調(diào)控時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。

 

地產(chǎn)+X一題多解

 

產(chǎn)銀合作之外，房企也在地產(chǎn)主業(yè)內(nèi)部進(jìn)行著提高開發(fā)效率的轉(zhuǎn)型升級。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在運(yùn)營績效方面，高周轉(zhuǎn)迎來豐碩成果。2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營效率指標(biāo)全面回升，存貸周轉(zhuǎn)率均值為0.39，如萬科、保利，平均開發(fā)時(shí)間僅在八個(gè)月左右。

 

海外地產(chǎn)方面，2月28日，綠地集團(tuán)就馬來西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署合作備忘錄，規(guī)劃建筑面積約230萬平方米，計(jì)劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)。綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，國際化有助于開拓企業(yè)新的發(fā)展空間。目前全球的資源價(jià)格在低位，這時(shí)中國房企進(jìn)入正是好時(shí)候。

 

張玉良舉例說，綠地去年初在悉尼買土地時(shí)，集團(tuán)曾評估房子售價(jià)大概一萬三到一萬四，結(jié)果最終賣到17000元/平方米，而去年當(dāng)?shù)仄骄鲩L了20%左右的房價(jià)。“因此，我們覺得從資源價(jià)格到市場空間，各方面都有很大的成長空間。”張玉良表示。

 

文化地產(chǎn)，也是房企轉(zhuǎn)型的主要方向。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，已有超過三分之二的房企介入了文化旅游領(lǐng)域。以恒大為例，足球、音樂等方面發(fā)展得有聲有色，近期又高調(diào)宣布，將在哈爾濱斥資160億元打造內(nèi)地規(guī)模最大的旅游綜合體。

 

而華夏幸福基業(yè)股份有限公司則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典型代表，這家企業(yè)創(chuàng)造的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營與城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)相互促進(jìn)的“產(chǎn)業(yè)新城模式”，2013年公司實(shí)現(xiàn)銷售額374.24億元,同比大幅上漲77.07%。同時(shí)，萬科、保利、綠地等房企相繼步入養(yǎng)老地產(chǎn)，一系列深挖地產(chǎn)內(nèi)部潛力的轉(zhuǎn)型也全面鋪開。

 

上述報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略類型目前正在不斷細(xì)分和強(qiáng)化，堅(jiān)持普通住宅開發(fā)、強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)和快速去化；定位中高端人群，專注精品樓盤開發(fā)；堅(jiān)持海外拓展；對綠色住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、舊改等個(gè)性化細(xì)分市場進(jìn)行開發(fā)等模式，已成為領(lǐng)先企業(yè)戰(zhàn)略組合的主要選擇。