2014年，杭州、溫州、南京、成都等地的樓盤(pán)紛紛降價(jià)，房地產(chǎn)前景撲朔迷離。然而，中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭卻極為迅猛。
易居中國(guó)克而瑞信息集團(tuán)發(fā)布的《中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展年報(bào)（2012—2013）》顯示，截至2012年底，我國(guó)已面市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共有2259個(gè)，遍布全國(guó)85個(gè)城市和地區(qū)，其中在海南、西南、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及兩廣地區(qū)五大片的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占據(jù)全國(guó)總數(shù)的83%。
“旅游地產(chǎn)主要包括四類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、分權(quán)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。”上海坤一投資有限公司董事長(zhǎng)劉春介紹說(shuō)。
“嫁接圈地”，旅游地產(chǎn)的亂象
在火爆的市場(chǎng)中，旅游地產(chǎn)的問(wèn)題不斷暴露：產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)加劇，一些企業(yè)甚至“掛羊頭賣(mài)狗肉”，以旅游地產(chǎn)之名，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
此前，一連串的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)后，“地難批，稅增高”成為各開(kāi)發(fā)商普遍面臨的難題。但若通過(guò)旅游地產(chǎn)“嫁接圈地”，不僅可更為順利地拿到地，還能降低購(gòu)買(mǎi)土地的成本。
有媒體在2012年曾披露過(guò)某券商的研究報(bào)告，“一家知名地產(chǎn)企業(yè)在西南某城的拿地平均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于130萬(wàn)元/畝至150萬(wàn)元/畝的土地市場(chǎng)價(jià)；在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房200萬(wàn)元/畝的土地成本。”
劉春告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之所以拿地價(jià)格較低，是因?yàn)榈胤秸毡檎J(rèn)為，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅會(huì)幫助政府發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)，還會(huì)配套醫(yī)院、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院等，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。
面對(duì)旅游地產(chǎn)“嫁接圈地”的質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)人士并不諱言，“在旅游地產(chǎn)沒(méi)有真正成熟時(shí)，開(kāi)發(fā)商是以旅游地產(chǎn)的名義圈地，圈地之后就按常規(guī)的住宅銷售模式運(yùn)作。”杭州領(lǐng)地房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理葦愔對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
除了懷疑開(kāi)發(fā)商借機(jī)圈地的動(dòng)機(jī)外，也有人懷疑旅游地產(chǎn)的熱潮僅僅是另一種方式的炒房，與真正的文化產(chǎn)業(yè)并無(wú)關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)，忽略了旅游，所以只有調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能有新的商機(jī)。
結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行
葦愔認(rèn)為，除各實(shí)力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)入駐外，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的興起也帶來(lái)了消費(fèi)觀念的改變。在基礎(chǔ)設(shè)施上，如今的網(wǎng)絡(luò)更加暢通，信息分享機(jī)制完整，消費(fèi)者可以通過(guò)像攜程、藝龍等線上平臺(tái)選擇合適的價(jià)格。
在此背景下，葦愔認(rèn)為目前的旅游地產(chǎn)不單是要賣(mài)樓，更重要的是要在后續(xù)服務(wù)模式上做出調(diào)整。她認(rèn)為目前該行業(yè)最大的問(wèn)題是沒(méi)有把旅行社、酒店、交通、醫(yī)療、娛樂(lè)等各行業(yè)打通，在這個(gè)跨界的行業(yè)中，無(wú)法共享各個(gè)行業(yè)的資源。
“這不是單純的房地產(chǎn)概念，你不能把它看做是一個(gè)常規(guī)性的住宅項(xiàng)目去運(yùn)作。”葦愔說(shuō)。她解釋說(shuō)：“與此關(guān)聯(lián)度最密切的就是酒店業(yè)，它將因此迎來(lái)革命性調(diào)整——改變以前酒店業(yè)重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式，因?yàn)橐郧熬频甑闹刭Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致龐大的融資成本，在這個(gè)前提下，酒店客房?jī)r(jià)格很難下降。”
如果開(kāi)發(fā)商們大舉進(jìn)駐，可以為酒店減輕融資負(fù)擔(dān)，讓酒店將精力投放到服務(wù)內(nèi)容上來(lái)，消費(fèi)者的出行會(huì)更加省錢(qián)、方便。她認(rèn)為：“如果旅游地產(chǎn)能夠與酒店業(yè)、旅游、娛樂(lè)等行業(yè)深度整合，建立新的模式，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了度假區(qū)的概念，從這個(gè)維度來(lái)看，旅游地產(chǎn)還有長(zhǎng)足的發(fā)展空間。”
分權(quán)度假，銷售模式的轉(zhuǎn)型
隨著中國(guó)逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，一些老人開(kāi)始在環(huán)境好的地方購(gòu)房療養(yǎng)，成為旅游地產(chǎn)的主力消費(fèi)者。
葦愔做過(guò)大量的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)很多老人有一個(gè)根深蒂固的思維，都會(huì)選擇在故土固定性居住，即使在異地置業(yè)，每年最多只去住一兩個(gè)月。
“很多所謂的旅游地產(chǎn)，售出的公寓或度假住宅大都是自用的，一年最多也就去一兩次，其他時(shí)間都是空置的。自用型的度假物業(yè)如能成為經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，這樣的旅游地產(chǎn)才是真正的旅游地產(chǎn)。”針對(duì)這類現(xiàn)象，知名房地產(chǎn)專家韓世同評(píng)價(jià)說(shuō)，“如果要你買(mǎi)一間病房才可以住院，相信很多人會(huì)拒絕；但人們卻會(huì)為一年也去不了幾次的度假而買(mǎi)一套房。這種購(gòu)房如果是投資性而不是自住自用的還可以理解，否則就有些匪夷所思。”
葦愔告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“像候鳥(niǎo)型的老人們可以不用買(mǎi)一棟房子，而是用相對(duì)低廉的價(jià)格取得使用權(quán)，地產(chǎn)商需要做的是加強(qiáng)醫(yī)療、娛樂(lè)等配套服務(wù)，這樣的模式才會(huì)形成良性發(fā)展。”
這個(gè)思路也被溫州商人劉春認(rèn)可，劉春曾于2010年底出任桐鄉(xiāng)濮院國(guó)際童裝城專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有10多年的經(jīng)歷。
劉春所倡導(dǎo)的銷售模式是分權(quán)度假。她向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說(shuō)，“分權(quán)度假指的是把度假村的一間客房分成若干產(chǎn)權(quán)賣(mài)給客戶，客戶可以每年到度假村享受一定免費(fèi)的住宿度假方式，還可以通過(guò)置換服務(wù)享受與其他地方酒店置換服務(wù)，實(shí)現(xiàn)低成本的旅游目的。”
幾年前，中國(guó)曾從國(guó)外引入過(guò)分時(shí)度假的概念。分時(shí)度假就是把酒店或度假村客房的使用權(quán)分成若干周期出售給會(huì)員。分時(shí)度假引入中國(guó)時(shí)走了國(guó)際高端路線，一個(gè)份額的價(jià)格在20萬(wàn)~30萬(wàn)元左右，由于價(jià)格高昂，再加上一些具體操作的公司信譽(yù)度不高，這一銷售模式被引進(jìn)中國(guó)后“變了味”。
劉春所提倡的分權(quán)度假，與分時(shí)度假最大的不同是，分權(quán)度假的消費(fèi)者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。比如，把一份度假公寓或者別墅的產(chǎn)權(quán)平均拆成10份，消費(fèi)者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)其中的一份獲得十分之一的產(chǎn)權(quán)，可以獲得在其連鎖酒店內(nèi)消費(fèi)，并可獲得物業(yè)升值帶來(lái)的收益。
葦愔認(rèn)為，分權(quán)度假的模式對(duì)于中國(guó)的旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，有著真實(shí)的客戶需求，但需要從開(kāi)發(fā)商到酒店、旅行社等配套的服務(wù)體系更加健全和完善，“各個(gè)行業(yè)之間如果能協(xié)作共贏，就可以為客戶提供更方便的旅游方式，也可為投資者在炒房外提供另一條理財(cái)通道。”
