“房地產(chǎn)企業(yè)中，央企、國(guó)企之所以能屢屢成功奪地，是因?yàn)檫@些房企與大多數(shù)中小房企和民營(yíng)房企從最開(kāi)始就不在同一個(gè)起跑線上”。一位精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與融資的律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“價(jià)格競(jìng)拍只是一種程序公平，但實(shí)際上國(guó)企的資金成本要比中小房企低得多，兩類企業(yè)對(duì)于同一個(gè)地塊測(cè)算出來(lái)的盈虧平衡點(diǎn)也是不一樣的，報(bào)價(jià)的底氣自然也不一樣”。
“別看銀行是金主，但多數(shù)情況下都是銀行主動(dòng)爭(zhēng)取成為國(guó)企、央企類房地產(chǎn)企業(yè)的核心銀行，而最主要的手段自然是降低貸款利息”，一位城商行有關(guān)人士的話也印證了上述資深律師的觀點(diǎn)，“現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款端已經(jīng)實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，部分銀行寧可微利、甚至是不賺錢(qián)也要爭(zhēng)奪客戶”。
國(guó)企頻頻爭(zhēng)奪地王
今年3月10日，《證券日?qǐng)?bào)》曾經(jīng)刊發(fā)《國(guó)企爭(zhēng)搶地王不手軟》，相關(guān)報(bào)道，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)，各大國(guó)有企業(yè)爭(zhēng)得北京市、上海市、廣州市、珠海市以及南京市等城市的地王達(dá)到10個(gè)以上，實(shí)際數(shù)量可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。
其中，涉及中國(guó)兵器集團(tuán)子公司、中國(guó)遠(yuǎn)洋旗下的子公司、中信地產(chǎn)、中國(guó)中冶旗下中冶置業(yè)、保利地產(chǎn)、中鐵建工集團(tuán)深圳投資有限公司、中糧地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等。
上述國(guó)企和央企多與銀行“相交甚深”，例如中國(guó)兵器集團(tuán)就曾經(jīng)與中國(guó)進(jìn)出口銀行和中國(guó)銀行等銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，與中國(guó)銀行的合作規(guī)模高達(dá)500億元。其余國(guó)企也大多擁有數(shù)家銀行的高額授信額度，其中多家與銀行有股權(quán)關(guān)聯(lián)的關(guān)系。
此外，上述國(guó)企中的保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)均為上市公司，其財(cái)務(wù)報(bào)告也顯示出銀行力挺。
銀行力挺
中糧地產(chǎn)2013年半年報(bào)顯示，該公司一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中，涉及銀行的有30筆，涉及多家國(guó)有大行和股份制銀行。此外，該公司金額前五名的長(zhǎng)期借款中，有4筆借款來(lái)自銀行。上述銀行貸款中，出現(xiàn)了數(shù)次“基準(zhǔn)利率下浮10%”的表述。
保利地產(chǎn)2013年半年報(bào)顯示，該公司2010年以無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保方式獲得的某股份銀行為期五年的信用貸款，利率為6.4%，單筆規(guī)模就達(dá)到12億元，且其2013年中報(bào)顯示出來(lái)的長(zhǎng)期借款中的信用進(jìn)款規(guī)模接近30億元；而很多民營(yíng)上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中信用借款的規(guī)模為“0”。
“即使民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行信用貸款，如果期限較長(zhǎng)，其利率也會(huì)很高，甚至是不亞于信托融資成本，畢竟銀行所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)太大了”，上述城商行有關(guān)人士表示。
國(guó)企和大型民營(yíng)房地產(chǎn)能夠獲得的貸款利率究竟有多優(yōu)惠？可以從上市房企2013年年報(bào)尋找線索，因?yàn)槿ツ晗掳肽辏倾y行流動(dòng)性緊張，開(kāi)始收縮業(yè)務(wù)的時(shí)間段，所謂潮水退去了，才知道誰(shuí)在裸泳。
保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)的2013年年報(bào)尚未披露，而與兩家國(guó)企“美譽(yù)度”差不多的民營(yíng)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科2013年年報(bào)顯示，該公司去年簽訂的起始時(shí)間為當(dāng)年10月28日、期限為3年、金額為10億元的一筆銀行借款合同的利率也僅為6.46%。
眾所周知，去年下半年銀行業(yè)資金流動(dòng)性不足，理財(cái)產(chǎn)品和同業(yè)拆放的資金價(jià)格一直居高不下，越是臨近去年年底，銀行的資金成本越高。2013年四季度，活期存環(huán)流失加速，機(jī)構(gòu)資金的大額協(xié)議存款價(jià)格已經(jīng)突破8%，甚至逼近9%，換句話說(shuō)，6.46%的貸款利率對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)幾乎是“成本價(jià)”。
以量補(bǔ)價(jià)
“銀行當(dāng)然不是不想賺錢(qián)，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位”，上述房地產(chǎn)業(yè)資深律師表示，“畢竟，從過(guò)往的記錄來(lái)看，這些國(guó)企類房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實(shí)比較低，甚至就連爭(zhēng)議和訴訟也很少發(fā)生”。
去年7月，央行放開(kāi)貸款利率下限管制，也就是貸款利率市場(chǎng)化以后，最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率（目前為5.76%）一直在央行公布的基準(zhǔn)利率（6%）以下浮動(dòng)，這也從側(cè)面證明，銀行在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中并未掌握太高的定價(jià)權(quán)。相反，目前大型企業(yè)擁有的融資渠道有進(jìn)一步擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，例如，萬(wàn)科去年發(fā)行的美元債的利率尚不足2%。
“對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，銀行追求的往往是以量補(bǔ)價(jià)”，上述城商行有關(guān)人士對(duì)記者表示，“從風(fēng)控角度而言，銀行的貸款結(jié)構(gòu)中也必須包含相當(dāng)比例的低價(jià)但優(yōu)質(zhì)的貸款”。
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