自進(jìn)入2014年以來，樓市調(diào)控政策一直微波頻傳。自從2月份杭州某樓盤大幅降價(jià)之后，是否引發(fā)樓市“蝴蝶效應(yīng)”成為了大家爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，雖然現(xiàn)在還沒有明確的說法，但是由其帶來的房屋增幅放緩的影響已經(jīng)在全國范圍內(nèi)初步顯現(xiàn)了。 19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，價(jià)格上漲幅度進(jìn)一步趨緩，環(huán)比、同比漲幅雙雙回落。而日前，位于李滄區(qū)某樓盤降價(jià)引發(fā)了島城樓市的廣泛討論。該樓盤降價(jià)帶來的銷售業(yè)績(jī)有待觀察，已購房者的退房要求卻成為頭疼的問題。目前其周邊的樓盤已明確不跟進(jìn)。2014年樓市是漲是跌，是該趁機(jī)買房還是坐等觀望成了目前討論最熱烈的話題之一。

剛需購房客：不得不買，不得不愛

剛需一族，存在著各種各樣的原因使他們不得不買房。記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，相比較去年，今年房產(chǎn)市場(chǎng)從“冬眠”中蘇醒得慢了一些。但公積金新政后，島城熱門的剛需售樓處又再次“熱鬧”了起來，購房者的來電量、到訪量均較之前有明顯提升。盡管二三線城市房產(chǎn)遇冷、樓市紛紛降價(jià)，對(duì)于許多剛性需求的購房者來說卻是影響不大，房子該買還是會(huì)買。市民趙先生準(zhǔn)備買套房子結(jié)婚，從去年就開始看房了，幾乎將市內(nèi)的剛需樓盤看了個(gè)遍。“年前因?yàn)殂y行貸款收緊，所以遲遲沒有下手。但開年之后公積金政策又出現(xiàn)了變動(dòng)，如果再不買，真就買不起了。”趙先生決定果斷出手。

業(yè)內(nèi)人士分析，大批購房者的此次出手，實(shí)際上是面對(duì)新政策，有效的剛需購房群體的一次集體釋放。這部分人群買房時(shí)首先是要調(diào)整好心態(tài)，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下不急不躁是首要原則，一方面后市的供應(yīng)量仍然不小，另外一方面在當(dāng)前樓市政策頻出的情況下，有足夠的耐心才有可能淘到真正的“便宜貨”;其次，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，所以你要問一下自己的就是，你是否有能力去擁有這份資產(chǎn)呢?充足的資金自然是購房必不可少的前提。

首改購房客：有些樓，錯(cuò)過了就是一輩子

相比剛需而言，首改購房者此時(shí)并不存在艱難的選擇心境。大多數(shù)首改購房者采取觀望態(tài)度，靜觀樓市風(fēng)云。市民鄒先生說:“2002年的時(shí)候，嶗山的房?jī)r(jià)4000多一平方米，現(xiàn)在想改善住房，嶗山的房子每平方米已經(jīng)漲過了3萬。近兩年天天喊著房?jī)r(jià)會(huì)跌，但始終是雷聲大雨點(diǎn)小，我到底要不要買?”在市北已有一套房的陳先生，今年以來一直在關(guān)注樓市行情。多地出現(xiàn)樓盤拋售以后，陳先生關(guān)于買二套房的想法有些動(dòng)搖。陳先生說：“房?jī)r(jià)大幅度下跌應(yīng)該僅限于二三線城市，青島一線城市下降的空間不會(huì)太大。雖然買的是二套房，但是我買房是為了投資，現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)漲跌的聲音很雜，還是不敢貿(mào)然買房。”

從供應(yīng)的區(qū)域來看，現(xiàn)有的首改房主要集中在李滄區(qū)世園板塊、市北區(qū)小港灣板塊和嶗山區(qū)四姜一灣，價(jià)格每平方米基本都在14000元以上。以首改房面積100平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，房屋總價(jià)在140萬元左右，首付也要42萬元，所以買首改房絕對(duì)稱得上是一筆大投資，不少首改購房者選擇賣掉舊房湊錢換新。房?jī)r(jià)一波動(dòng)，不少首改購房者又開始陷入了左右徘徊和猶豫。買房需謹(jǐn)慎，這點(diǎn)不假，但如果碰到合適的房子，在黃金地段一片漲勢(shì)的前提下，此時(shí)不果斷出手，剩下的樓，也許不是你想買的。

投資購房客:每一次下跌，都是機(jī)會(huì)

購房者該不該買房首先要看清當(dāng)前樓市的形勢(shì)。至于為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)狀自不必多說。繼杭州、常州等二三線城市甩盤或降價(jià)大促銷后，近期，北京、廣州等一線城市部分樓盤也傳出了打折信號(hào)。于是有關(guān)樓市拐點(diǎn)的爭(zhēng)論突然熱了起來。

老張去年通過出手名下的一套房產(chǎn)，賺得了一筆可觀的收入，對(duì)于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)時(shí)期的投資有自己的一套見解：“其實(shí)購房者的心理對(duì)樓市的影響真的很大，所以不要盲目跟風(fēng)，當(dāng)你認(rèn)清樓市當(dāng)前現(xiàn)狀后，到底該不該買房就不用再問誰了。實(shí)際上對(duì)于一個(gè)成熟的消費(fèi)者來說，時(shí)下是不是合適的買房時(shí)機(jī)，一定會(huì)有明確的答案，我們不需要去聽各個(gè)“家”的口水仗，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也罷，政策研究員也好，還是各個(gè)業(yè)內(nèi)的論主，事實(shí)上，無數(shù)的學(xué)者、業(yè)界人員打了N年的口水仗都沒有說清楚泡沫說，權(quán)威數(shù)據(jù)的缺乏更導(dǎo)致沒有權(quán)威分析的出現(xiàn)，你又能夠信誰呢?他人的話只能當(dāng)個(gè)參考或借鑒，萬不可唯命是從。正視現(xiàn)實(shí)、及時(shí)調(diào)整思路，對(duì)于投資而言才是務(wù)實(shí)和明智的態(tài)度。

十年前的房?jī)r(jià)僅是今日零頭

2004—2005年樓市進(jìn)入狂飆突進(jìn)時(shí)代

2004年，島城房產(chǎn)業(yè)牛氣沖天地走過了紅紅火火的一年，房屋銷售爭(zhēng)購現(xiàn)象已然發(fā)生，房屋銷售價(jià)格繼2000年以來連續(xù)五年不斷攀升。2004年房屋銷售價(jià)格較上年上升15.2%，較2003年的漲幅高0.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首位，四方區(qū)地價(jià)上漲了40%。2005年房?jī)r(jià)仍穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，南北差距縮小使北部區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。處于中低房?jī)r(jià)的原四方區(qū)和李滄區(qū)成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動(dòng)兩區(qū)房?jī)r(jià)的上升。2004—2005年原四方區(qū)的房子每平方米3500元，如今3500元變成了原四方區(qū)房?jī)r(jià)的零頭。

2006—2008年買房熱潮遭遇一盆冷水

雖然2005年的“國八條”、2006年的“國六條”已經(jīng)開始對(duì)商品房的價(jià)格虛高進(jìn)行了預(yù)警、調(diào)控，但在當(dāng)時(shí)無論是銷售人員還是購房者，大都認(rèn)為房地產(chǎn)永遠(yuǎn)都是挖不完的金礦。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)流行一句話—這個(gè)行業(yè)，傻子進(jìn)來都能賺錢，2008年一到，所有人都覺得自己像是個(gè)傻子。

2008年，低迷的樓市終于讓購房者冷靜了下來，有一位從業(yè)十年的樓盤銷售告訴記者，當(dāng)時(shí)自己入職不久，信心滿滿地準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場(chǎng)賺得人生的第一桶金。當(dāng)時(shí)經(jīng)手的樓盤起價(jià)6000多元，自己拍著胸脯告訴客戶半年內(nèi)肯定會(huì)漲一千，結(jié)果幾個(gè)月后，這個(gè)樓盤跌到5000不到了。但今日看來，2008年確是最佳的買入機(jī)會(huì)。

2009—2014年不斷折騰卻波瀾起伏的樓市

經(jīng)過了十年的折騰，越來越多的購房者回歸了理性，如果是首套或是改善，屬于剛需，買的人就多;如果是投資，由于限購大家只得再三考慮。但即便如此，去年青島房?jī)r(jià)上漲了整整一成。不過與2012年人均可支配收入12.5%的增速相比，青島房?jī)r(jià)尚未追趕上人均收入增速。今天，一個(gè)疑似的拐點(diǎn)又在被熱炒。有很多人關(guān)心，未來的房?jī)r(jià)究竟是漲是跌?其實(shí)，經(jīng)過多年的發(fā)展與反復(fù)的調(diào)控，現(xiàn)在購房者的心態(tài)跟樓市一樣，偶有小波動(dòng)，難起大波瀾。