城鎮(zhèn)化問(wèn)號(hào) 農(nóng)民來(lái)干嘛？ 規(guī)避“鬼城”踩城鎮(zhèn)化步調(diào)吸金

房企大軍密集布局產(chǎn)業(yè)新城

有房企高管認(rèn)為，城鎮(zhèn)化要做到產(chǎn)城融合，不能成為“鬼城”，不但要吸引人去，更重要的是讓人留下來(lái)；世茂集團(tuán)在福建晉江、泉州等地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已實(shí)現(xiàn)一個(gè)月銷(xiāo)售額達(dá)到10億元甚至20億元

“六年內(nèi)讓1億農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)。”這一新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略給不少行業(yè)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間，而房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是反應(yīng)最快且收益頗高的行業(yè)。

正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者所言，“在國(guó)家城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，房?jī)r(jià)是不可能下降的”。

值得注意的是，記者連日采訪(fǎng)多位房企決策層高管后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)問(wèn)及城鎮(zhèn)化問(wèn)題時(shí)，這些房企高管的反應(yīng)幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進(jìn)駐三線(xiàn)、四線(xiàn)城市甚至五線(xiàn)城市，布局主導(dǎo)開(kāi)發(fā)新城的最關(guān)鍵要素。

從這些房企布局或主導(dǎo)開(kāi)發(fā)新城的選址特點(diǎn)可見(jiàn)，“鬼城”、空城儼然已經(jīng)成為曾折戟房企深切的痛。鑒于此，產(chǎn)業(yè)支撐度、吸附外來(lái)人口能力、經(jīng)濟(jì)活躍能力、教育資源規(guī)劃等成為房企布局的重要考量因素。簡(jiǎn)言之，為了規(guī)避“鬼城”和空城，房地產(chǎn)企業(yè)謀的是要踩準(zhǔn)城鎮(zhèn)化步調(diào)，從中挖掘利潤(rùn)空間。

城鎮(zhèn)化助推房?jī)r(jià)上漲

“目前中國(guó)還屬于城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的階段，總體來(lái)說(shuō)房子還是不夠用。”任志強(qiáng)向記者表示，在國(guó)家城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，房?jī)r(jià)是不可能下降的。

任志強(qiáng)稱(chēng)，城鎮(zhèn)化率超過(guò)30%以后房?jī)r(jià)進(jìn)入高增長(zhǎng)的過(guò)程，在超過(guò)70%以后才出現(xiàn)平緩和下降的增長(zhǎng)，但大部分發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率都超過(guò)了90%，房?jī)r(jià)卻還在上漲，比如英國(guó)和美國(guó)。中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有50%，一線(xiàn)城市能達(dá)到60%或70%，二線(xiàn)城市50%左右，三線(xiàn)城市30%左右。

“距離我們實(shí)現(xiàn)70%的城市化率還早，估計(jì)最少還需要十年甚至二十年。”任志強(qiáng)稱(chēng)，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市的問(wèn)題解決以后，我們才可以談到一手房建設(shè)的速度會(huì)逐步放慢和縮小，二手房交易占主導(dǎo)地位。那時(shí)候，房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)的情況才會(huì)嚴(yán)重，或者隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)生變化的情況更嚴(yán)重。

顯然，在任志強(qiáng)看來(lái)，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，中國(guó)城鎮(zhèn)化還將提速，在此過(guò)程中總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是不可能降下來(lái)的。

事實(shí)上，多數(shù)房企高管也持這種看法。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森向記者表示：“房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去了嗎？我恰恰認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年才剛剛開(kāi)始。”黃其森認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的空間，是個(gè)大盤(pán)子。比如，北京就相當(dāng)于歐洲了，福建的GDP也已經(jīng)超過(guò)了馬來(lái)西亞。

不過(guò)，盡管新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)也同在，畢竟“鬼城”和空城正在涌現(xiàn)。鑒于此，房企在進(jìn)駐一個(gè)城市或者主導(dǎo)開(kāi)發(fā)新城之際，拿地選址規(guī)劃非常謹(jǐn)慎。

密集布局“有產(chǎn)”新城

事實(shí)上，多位接受采訪(fǎng)的房企高管一致認(rèn)為，一線(xiàn)城市是給企業(yè)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率的必爭(zhēng)之地，而二線(xiàn)、三線(xiàn)城市和三線(xiàn)、四線(xiàn)城市則要慎重選址。

對(duì)此，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線(xiàn)、二線(xiàn)城市之外，吸引外來(lái)人口能力較強(qiáng)、消費(fèi)能力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市也是其擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一次開(kāi)盤(pán)或者一個(gè)月銷(xiāo)售10億元甚至20億元。”

值得一提的是，在任志強(qiáng)眼中，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地按現(xiàn)在的方式劃分，“以后要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)分，現(xiàn)在越來(lái)越多城市在就業(yè)、經(jīng)濟(jì)和公共服務(wù)這三項(xiàng)的吸引能力很強(qiáng)”。

而從人口流動(dòng)來(lái)看，任志強(qiáng)認(rèn)為，哪一個(gè)地方公共服務(wù)(包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況越好，吸引移動(dòng)人口能力就越強(qiáng)。他坦言，“哪一個(gè)城市GDP增長(zhǎng)速度最快，土地供應(yīng)量最少，人口集中度最高，房企去那個(gè)地區(qū)賺錢(qián)就最多”。同時(shí)，任志強(qiáng)也稱(chēng)，房企去人口往外遷移的城市風(fēng)險(xiǎn)都大。

實(shí)際上，房企搭線(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)的布局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產(chǎn)業(yè)支撐程度、教育環(huán)境資源優(yōu)劣等幾乎決定著這些項(xiàng)目是否落地。

“京津冀一體化發(fā)展提了很多年，進(jìn)展已經(jīng)越發(fā)看得見(jiàn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，從燕郊、香河等地區(qū)快速上漲的房?jī)r(jià)就可窺見(jiàn)一二。北京的去中心化程度加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)在外移，購(gòu)房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。

而在京津冀一體化發(fā)展中，綠地集團(tuán)、鴻坤地產(chǎn)、華夏幸福和富力地產(chǎn)等大型房企都有大量布局。

“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，從利潤(rùn)率情況來(lái)看，部分房企進(jìn)駐燕郊、香河等地并不見(jiàn)得要比在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間低，只是開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)較慢。

中小房企搶灘中小城市

克而瑞研究中心調(diào)查顯示，未來(lái)十年，城市化率還未達(dá)到我國(guó)平均水平的城市，需求增量將非常可觀，而在這些城市中，中小城市偏多。

“中小開(kāi)發(fā)商更傾向于去一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)或者有特殊產(chǎn)業(yè)的東部小城市布局。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業(yè)中心。中小開(kāi)發(fā)商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建設(shè)一個(gè)5萬(wàn)平方米-6萬(wàn)平方米的綜合體建筑，涉及住宅、商鋪、酒店等業(yè)態(tài)。有些城市的住宅大約能賣(mài)到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商鋪更高，甚至能達(dá)到1萬(wàn)元∕平方米左右。

值得注意的是，宋延慶透露，這種項(xiàng)目往往一個(gè)城市僅能承載一個(gè)，但其毛利率可能要達(dá)到60%以上。

正如黃其森所示，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)跟住宅還有很大不同，難點(diǎn)在于招商和運(yùn)營(yíng)，還要控制規(guī)模，比如做一些街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品可能更為合適。另外，也需要政府的規(guī)劃和引導(dǎo)來(lái)控制，尤其在消費(fèi)能力不足的情況下，兩個(gè)以上的大型商業(yè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)造成很大沖擊，另外一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)存活不下去。

實(shí)際上，《證券日?qǐng)?bào)》曾走訪(fǎng)過(guò)一個(gè)全國(guó)500強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其為東北地區(qū)榆樹(shù)市下轄的五棵樹(shù)鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于松花江畔，形成了釀酒、養(yǎng)牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有大中型企業(yè)18家，中小型企業(yè)410家，各類(lèi)企業(yè)共3426家，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度非?？?。

據(jù)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小鎮(zhèn)主要街道不足三條，鎮(zhèn)南卻擁有占地4.5萬(wàn)平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場(chǎng)，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等；鎮(zhèn)北則是中糧的玉米深加工工廠(chǎng)。

在其房地產(chǎn)市場(chǎng)中，來(lái)自長(zhǎng)春市和本地的開(kāi)發(fā)商幾乎占據(jù)了全部市場(chǎng)份額，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)賣(mài)到3000元∕平方米以上，因?yàn)榻逃彤a(chǎn)業(yè)等資源吸引了周邊大量農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，城市規(guī)模仍在迅速擴(kuò)張。

大型房企主導(dǎo)“造城”

值得一提的是，中小房企可能在一個(gè)中小城市開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目分得一兩杯羹后，馬上轉(zhuǎn)換戰(zhàn)場(chǎng)，但大型房企在城鎮(zhèn)化背景下，運(yùn)營(yíng)模式和擴(kuò)張方式或許更為完備，同時(shí)也稍顯驚人。

一組來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，144個(gè)地級(jí)市中，92%要建新城新區(qū)，總量高達(dá)200個(gè)，平均每個(gè)地級(jí)市要建約1.5個(gè)；161個(gè)縣級(jí)市提出新城新區(qū)建設(shè)需求的占到了47.6%。

與此同時(shí)，智慧城市、蜂巢城市、生態(tài)城市、衛(wèi)星城市等在城鎮(zhèn)化發(fā)展中建造新城的概念和規(guī)劃也密集面世。

事實(shí)上，以總規(guī)劃面積約32平方公里的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城為例，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到二級(jí)市場(chǎng)拿地，方興地產(chǎn)幾乎全程主導(dǎo)參與了造城開(kāi)發(fā)，兩年來(lái)投入資金已經(jīng)超過(guò)了150億元。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目為長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)，分為一期、二期兩個(gè)片區(qū)。

無(wú)獨(dú)有偶，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，該城目前已經(jīng)具有一定規(guī)模，配套設(shè)施和相關(guān)規(guī)劃也落實(shí)得比較好，房?jī)r(jià)約為7000元∕平方米。此外，方興也于去年宣布，以174億擴(kuò)增長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)。

事實(shí)上，在這場(chǎng)“造城”運(yùn)動(dòng)中，萬(wàn)科、保利、恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等品牌房企也已經(jīng)開(kāi)始在幾大城市群中悄然布局土地儲(chǔ)備，并依托強(qiáng)勁的資金實(shí)力，迅速占有了一定的市場(chǎng)份額。

當(dāng)然，在這場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)中，不乏看重土地價(jià)格極低，未考察城市人口流動(dòng)因素大規(guī)模開(kāi)發(fā)郊區(qū)大盤(pán)，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是失敗的。

鑒于此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮(zhèn)化步調(diào)尋得機(jī)遇的同時(shí)，也要提高存貨周轉(zhuǎn)率，加快三線(xiàn)、四線(xiàn)城市項(xiàng)目去化速度，確?，F(xiàn)金流安全。