19日晚間，上市房企中茵股份、天?；òl(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。在資金投向方面，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項目。這就意味著，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。
受制于房企資金鏈，前2月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱，在此背景下，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁意在為房企“解渴”，以增加供應(yīng)，保障自住型需求。
房企再融資及重組正式開閘
據(jù)中茵股份公告，其最新預(yù)案為：公司擬以不低于9．53元／股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1．8億股，募集資金不超過17．15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發(fā)與營運(yùn)。
天?；▌t擬以不低于4．48元／股的發(fā)行價格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3．46億股，募集資金15．5億元建設(shè)三個房地產(chǎn)項目并補(bǔ)充流動資金，且此三個項目均為住宅項目。
2010年4月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。近4年來，證監(jiān)會始終未對房企再融資和資產(chǎn)重組放行。
今年1月24日，海印股份以“專業(yè)市場”項目身份、有條件地獲得了再融資資格，成為2010年以來第一家再融資獲證監(jiān)會審核通過的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日，上市公司金豐投資宣布，擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團(tuán)100％股權(quán)。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東認(rèn)為，金豐投資重組方案交易完成后，綠地預(yù)計登陸A股市場，這預(yù)示著房企上市、地產(chǎn)重組將放開；中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。
房企“荷包”縮水已致房地產(chǎn)開發(fā)增速減緩
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份－2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19．3％，增速比去年全年回落0．5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18．4％，增速回落1個百分點。
近日，浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。
今年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14．5個百分點。其中，國內(nèi)貸款4913億元，增速回落8．3個百分點；利用外資50億元，下降43．2％，而去年全年增速為32．8％；自籌資金增速也回落近10個百分點。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。
標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)布報告稱，多數(shù)房企融資渠道有限，主要還是依賴銀行貸款。而對于中小型開發(fā)商來說，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開發(fā)商能夠以6％－9％的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，“小型開發(fā)商可能須支付20％的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉(zhuǎn)向信托融資。”
標(biāo)普信用分析師符蓓表示，對于中小型房企而言，融資將更加有限，成本也將更高，2014年可能會有更多違約事件發(fā)生。
鑒于此，宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁或意在為房企“解渴”。
調(diào)控思路：從抑制開發(fā)商資金到增加供應(yīng)
多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)重組及再融資獲批的放開，意味著管理層對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。
中信建設(shè)指出，上述房企再融資獲批對于房地產(chǎn)板塊意義重大。“A股市場化進(jìn)程被行政手段制約的因素將得以消除，融資功能恢復(fù)暢通是長效機(jī)制的必由之路，由此地產(chǎn)股資本市場機(jī)制將重歸市場化，未來或?qū)⒉幌抻谠偃谫Y，還可能出現(xiàn)其他融資形式。”
住建部副部長齊驥也于全國兩會期間表示，對于呈現(xiàn)供需不平衡態(tài)勢的城市來說，應(yīng)千方百計增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng)。
克而瑞研究中心分析稱，中央政策的著力點在于支持自住需求，這是地產(chǎn)政策松動的重要原因。“房地產(chǎn)開發(fā)畢竟需要資金。”
然而，符蓓提醒，由于房價漲幅落后于成本漲幅，尤其是土地成本的漲幅，過去幾年房地產(chǎn)業(yè)的利潤率持續(xù)下降。雖然融資政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，但房企需防止“土地價格回落和成交溢價率下降”可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，在拿地上更應(yīng)理性。
