一線樓市中介囧態(tài)
北上廣樓市一線見(jiàn)聞：中介為求“流量”改低房東報(bào)價(jià)，比價(jià)格松動(dòng)更明顯的是中介業(yè)績(jī)的下滑

        李明(化名)一大清早便走出了自己的中介門(mén)店，一身正裝的他扛著一塊寫(xiě)滿房源信息的小黑板，騎著一輛破舊的電動(dòng)車(chē)來(lái)到周邊一個(gè)小區(qū)門(mén)口，將小黑板放在電動(dòng)車(chē)前。
        這名在上海市普陀區(qū)從事房產(chǎn)中介多年的經(jīng)紀(jì)人每天都以這樣的套路開(kāi)始工作，只不過(guò)，這兩天他又多了一項(xiàng)工作——悄悄修改掛牌價(jià)。
       “你看我小黑板上寫(xiě)著的那套41平方米的一房，房東報(bào)價(jià)125萬(wàn)元，但是我寫(xiě)的是120萬(wàn)元。”李明告訴記者，房東報(bào)價(jià)有點(diǎn)虛高了，很多購(gòu)房者根本不會(huì)考慮，所以他偷偷把價(jià)格調(diào)低。
        遠(yuǎn)在1000多公里外的北京，這樣的“暗地促銷(xiāo)”策略已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。趙飛是朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)一家大型房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，他昨天告訴本報(bào)記者，店里成交的第二套房子成交價(jià)比賣(mài)家報(bào)價(jià)降了幾萬(wàn)元，這在去年同一時(shí)期是不可能出現(xiàn)的情況。
       樓市冷暖，中介先知，李明和趙飛的經(jīng)歷折射出的是北上廣等一線城市樓市的現(xiàn)狀：交易量放緩、價(jià)格松動(dòng)。

從三萬(wàn)元到四五千元

        “主動(dòng)出擊這事，只有兩種情況下會(huì)出現(xiàn)，要么生意特好，要么生意特差，現(xiàn)在的行情，顯然屬于后者。”李明對(duì)記者分析。
        春節(jié)后，杭州樓盤(pán)降價(jià)等事件引發(fā)了關(guān)于房?jī)r(jià)“高處不勝寒”的擔(dān)憂，雖然樓市“崩盤(pán)說(shuō)”遭到了業(yè)內(nèi)主流聲音的反駁，但三四線城市承壓去庫(kù)存化、一二線城市價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
        在李明看來(lái)，上海二手房行情是：成交量特別低迷，但是價(jià)格非常堅(jiān)挺，不少房東還在嘗試漲價(jià)。結(jié)果就是：有價(jià)無(wú)市。
        昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2月份環(huán)比漲幅僅為0.6%，廣州為0.3%，北京則是零增長(zhǎng)。
        而根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，上海2月份的二手房成交量共計(jì)11612套，環(huán)比下跌18.91%，同比下跌20.41%，創(chuàng)下24個(gè)月來(lái)的新低；成交均價(jià)為19612元/平方米，同比上漲14.49%，但環(huán)比下跌4%。
        “真的很郁悶。今年以來(lái)行情特別差，照理說(shuō)3月份的行情應(yīng)該不錯(cuò)，但今年和去年相比，簡(jiǎn)直是一個(gè)地下一個(gè)天上。”李明說(shuō)。
        去年的這個(gè)時(shí)候，正是各地房產(chǎn)中介的“蜜月期”，當(dāng)年3月1日，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為新“國(guó)五條”的細(xì)則出臺(tái)，其中一條核心條款即是轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅，在地方落地政策出臺(tái)之前的過(guò)戶潮令不少中介的業(yè)績(jī)“爆表”。
       “去年行情好得簡(jiǎn)直讓人高興得睡不著覺(jué)，各個(gè)區(qū)交易大廳被擠得水泄不通的場(chǎng)景還歷歷在目。”李明說(shuō)，“今年卻根本就賣(mài)不動(dòng)！”
        萬(wàn)峰(化名)是廣州一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，從事這一行業(yè)已經(jīng)4年。他的工資單體現(xiàn)了“同比”的心酸。
        萬(wàn)峰告訴記者，春節(jié)后自己的收入連著幾個(gè)月都沒(méi)有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元。“新‘國(guó)五條’(出臺(tái))的那個(gè)月，我掙了3萬(wàn)多塊，那是最高的時(shí)候了。”萬(wàn)峰說(shuō)。而根據(jù)本報(bào)記者當(dāng)時(shí)的采訪，廣州一名中介的月度提成達(dá)到了17萬(wàn)元。
         根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，上月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3143宗，同比減少51.0%；當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)量比1月減少11%。
        滿堂紅房地產(chǎn)位于廣州老城區(qū)東山口門(mén)店的店長(zhǎng)李林生對(duì)本報(bào)記者表示，他所在片區(qū)由于新房源較少，同時(shí)也是學(xué)區(qū)房首選區(qū)域，因此一直是熱門(mén)區(qū)域，但該片區(qū)近三個(gè)月的價(jià)格一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，目前銷(xiāo)售量低于去年同期。
        趙飛告訴本報(bào)記者，春節(jié)假期結(jié)束后，他所在的門(mén)店共成交了兩套房子，成交價(jià)格保持了去年7月份左右的水平。
        “現(xiàn)在一個(gè)月能成交一套就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”他說(shuō)，最近的感覺(jué)是，二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)家有了一定的議價(jià)能力。
        “去年這個(gè)時(shí)候，買(mǎi)家比賣(mài)家著急，一套房子幾個(gè)人搶。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，變成了賣(mài)家給中介打電話，問(wèn)房子有沒(méi)有人問(wèn)。”趙飛說(shuō)。

“我們想要的是流量”

         在李明看來(lái)，現(xiàn)在的樓市僵局主要原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期存在差異。他對(duì)記者分析，房東的心態(tài)還是比較好的，不僅不降價(jià)反而在嘗試漲價(jià)。但是，由于去年上海房?jī)r(jià)普遍漲了20%以上，購(gòu)房者成本不斷提高，加上現(xiàn)在房貸緊張，導(dǎo)致更多的購(gòu)房者選擇觀望。
        上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，受到信貸收緊的影響，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出貨，但沒(méi)有配合價(jià)格向下調(diào)整的動(dòng)作，購(gòu)房者只能選擇買(mǎi)小戶型或干脆暫時(shí)不買(mǎi)。
李林生分析，政策是影響交易量的一個(gè)重要原因，包括限購(gòu)以及銀行貸款政策的收緊。
        五大行之一的某銀行上海分行一名信貸經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者透露，近日，該行內(nèi)部下發(fā)通知，個(gè)人首套房房貸利率在此前取消優(yōu)惠的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上調(diào)，商業(yè)貸款40萬(wàn)元以下的，基準(zhǔn)利率上浮10%；40萬(wàn)元~80萬(wàn)元的，基準(zhǔn)利率上浮5%。她強(qiáng)調(diào)：“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的，別的銀行可能更緊。”
        李明告訴本報(bào)記者，一手房的房貸可能還容易搞定一些，部分二手房由于房齡的問(wèn)題，現(xiàn)在要想及時(shí)獲得銀行貸款難度非常大。
        他笑著說(shuō)，自己的“改價(jià)”手法不會(huì)被房東識(shí)破，因?yàn)闆](méi)有寫(xiě)明樓層。“對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，并不是房子賣(mài)得越貴越好，我們想要的是流量。”
        目前，據(jù)各大中介反饋，上海市中心多數(shù)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)仍十分堅(jiān)挺，但小部分去年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的區(qū)域，二手房市場(chǎng)已經(jīng)陷入“量?jī)r(jià)齊跌”的窘境。以靠近上海自貿(mào)區(qū)的外高橋板塊為例，上海多家大型中介機(jī)構(gòu)提供給的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)已悄然松動(dòng)。
       “普降5%左右，個(gè)別房源的降幅更大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部的一位人士告訴本報(bào)記者，今年前兩月，外高橋板塊二手房成交量同比下降近六成。
        一名外高橋板塊的中介人士抱怨稱(chēng)：“現(xiàn)在的問(wèn)題是，小幅度降價(jià)還達(dá)不到購(gòu)房者的心理預(yù)期，故對(duì)需求提振不大。只有降價(jià)幅度較大的，才能夠迅速成交。
”
誰(shuí)最想買(mǎi)房

        有著7年從業(yè)經(jīng)歷的李林生告訴記者，當(dāng)前購(gòu)房需求以自住為主，其次是學(xué)區(qū)房，再次是改善型住房。房地產(chǎn)中介公司滿堂紅提供給本報(bào)記者的一份廣州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，從2月下旬起，廣州二手樓市內(nèi)幾類(lèi)潛在買(mǎi)家開(kāi)始陸續(xù)看房并入市，按迫切程度從高到低排列，依次是：改善環(huán)境的換房客、學(xué)區(qū)房買(mǎi)家、婚房客、有3年社?；騻€(gè)稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長(zhǎng)線投資客。
        他認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)廣州市房?jī)r(jià)依然會(huì)比較平穩(wěn)，今年亦不會(huì)出現(xiàn)大漲，“此后還不知道會(huì)有什么新政策出來(lái)，但是估計(jì)不會(huì)有太大變化”。
        趙飛稱(chēng)，店里工作日基本上沒(méi)有人來(lái)看房，到了周末，可能會(huì)有零星幾個(gè)人來(lái)看房。看房的只有兩類(lèi)人，一類(lèi)是要結(jié)婚的年輕人，另一類(lèi)就是生孩子需要換房子的年輕夫妻?，F(xiàn)在賣(mài)房子的有3種人，一是換房的，二是想要出國(guó)的，三是一部分公務(wù)人員。
       “現(xiàn)在中介的主要工作就是打電話，一邊打電話勸說(shuō)房東降低價(jià)格，一邊聯(lián)系合適的買(mǎi)家。”從一天成交一套到一個(gè)月成交一套，成交量下降也導(dǎo)致收入下降。趙飛告訴記者，目前店里積壓了大量房源，大概相當(dāng)于正常庫(kù)存的兩倍?，F(xiàn)在他每個(gè)月2500元的保底工資，雖然公司有漲工資的打算，但由于成交量上不去，“這點(diǎn)收入已經(jīng)快吃不上飯了”。