臨沂市湖北路與羅六路交會處附近的羅莊嘉豪華庭從2010年起便開始建設(shè)，直到現(xiàn)在已經(jīng)4年多了，但一期工程仍未建設(shè)完工，而且該房產(chǎn)項(xiàng)目在沒有預(yù)售許可證的情況下，一期400多套房子已經(jīng)售罄，承諾給業(yè)主們的交房日期一再被拖延的情況下，二期預(yù)售也即將開始。而一期的業(yè)主，已交“認(rèn)購金”少則三五萬，多則二三十萬。

正在施工中的羅莊嘉豪華庭

 

業(yè)主反映：新房住不上，婚期被迫延后

 

2012年10月，費(fèi)縣的小李和家住羅莊區(qū)的女朋友拿著10萬元錢認(rèn)購金來到了羅莊嘉豪華庭售樓處買了一處婚房，本以為結(jié)婚時便能住進(jìn)新房，不想開發(fā)商遲遲不交房，連婚期也被迫延后。

 

“我買的房子是準(zhǔn)備結(jié)婚用的，當(dāng)初交錢時開發(fā)商承諾2013年5月前交房，絕不會耽誤我2013年5月的婚禮。不想都2014年了，房子還沒交，婚禮也沒能辦成。”已經(jīng)28歲的小李無奈地說，“當(dāng)時為婚禮準(zhǔn)備的家具也漸漸用舊了。我已經(jīng)28歲了，每次回老家都有人問我啥時候結(jié)婚，弄的我是一肚子苦水沒處說??！”

 

小李還透露，羅莊嘉豪華庭“五證”目前只有“兩個證”，應(yīng)有的預(yù)售許可證沒辦下來，所以導(dǎo)致交房日期也一拖再拖。

 

記者調(diào)查：預(yù)售樓盤“五證”不全

 

17日下午3時左右，記者來到了羅莊區(qū)嘉豪華庭的售樓處。售樓處除了兩名工作人員外，還有一對年輕的夫妻抱著孩子正在選房，側(cè)墻上本應(yīng)掛著“五證”的地方只有一個《國有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

 

記者以買房人的身份向置業(yè)顧問咨詢，置業(yè)顧問介紹，樓盤于2010年開發(fā)，一期是1、2、3號樓，已經(jīng)售罄，將于五六月份交房。目前推出的是4號樓，將于3月底推廣面市，5月份開盤，預(yù)計明年下半年交房。當(dāng)記者問其為何一期沒有預(yù)售證就已經(jīng)售罄，而且4年沒能交房時，該置業(yè)顧問稱，置業(yè)顧問已經(jīng)換過多批，她去年剛來并不知情，并請來今年剛調(diào)到公司的蔡經(jīng)理為記者解釋。

 

蔡經(jīng)理說，造成樓盤延期交房的直接原因是樓盤沒有預(yù)售證，所以不能開盤銷售，也無法辦理銀行按揭。目前，公司已經(jīng)于2013年6月和12月分別辦理了兩個最重要的證，正在積極辦理《建筑工程用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》，一旦這兩個證辦理下來，預(yù)售證將很快批下來，到時，樓盤就可以入市了。

 

此外，證件不齊也導(dǎo)致開發(fā)商無法貸款，從而造成資金不足，這也成為樓盤延期的一個主要原因。春節(jié)后，經(jīng)過開發(fā)商積極周轉(zhuǎn)，資金已經(jīng)基本到位，目前正在對一期工程的排污、綠化緊張施工，1、2號樓爭取6月交房，3號樓爭取6月中旬交房。而這一次交房時間，蔡經(jīng)理說“一定能保證，絕不會再拖了。我們要對業(yè)主有個交待。盡自己最大的能力挽回逾期帶來的影響。”

 

對于開發(fā)4年證件不齊的原因，蔡經(jīng)理說，這是由于開發(fā)商“大意了”。“在南方開發(fā)房子，可以一邊蓋著房子、一邊銷售，證件在這過程中辦理就可以，但在臨沂不行，要求非常嚴(yán)格，必須證件齊全才能預(yù)售。”蔡經(jīng)理介紹，2010年開發(fā)商到臨沂拿地后，就馬上開始施工蓋樓，并沒有按要求走程序辦理“五證”，當(dāng)意識到需要辦證時，才發(fā)現(xiàn)辦證程序非常復(fù)雜，而且需要大量資金，不是短期就能解決的。

 

律師說法：無預(yù)售許可證屬于無效合同

 

針對羅莊區(qū)嘉豪華庭的情況，記者咨詢了山東三禾律師事務(wù)所的單夫純。單律師表示，臨沂鴻利房地產(chǎn)有限公司如果沒有得到預(yù)售許可證便開始預(yù)售房產(chǎn)，按照《合同法》五十二條第五款的規(guī)定，公司本身違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以它與業(yè)主們簽訂的合同是無效的合同。“按照法律規(guī)定，無效合同繳納的費(fèi)用需要全額返回給合同的另一方當(dāng)事人，而且該房地產(chǎn)公司還需承擔(dān)適當(dāng)?shù)木喖s過失責(zé)任。”單律師說。

 

單律師還表示，業(yè)主如果想要退房，可以采取委托律師進(jìn)行起訴，由法院進(jìn)行判決。若業(yè)主們不想退房，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)沒有預(yù)售許可證便開始預(yù)售房產(chǎn)，該房地產(chǎn)公司違反了相關(guān)的國家法律法規(guī)，因此，業(yè)主們可以去羅莊區(qū)住建委投訴，投訴其未能按時交房及無預(yù)售許可證卻預(yù)售房產(chǎn)。另外，根據(jù)業(yè)主們后來與開發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議《交房承諾書》，開發(fā)商也是違反了補(bǔ)充協(xié)議，即使不退房也可委托律師進(jìn)行訴訟，向該公司討要違約金。

 

業(yè)內(nèi)人士：辦“五證”最快半年

 

房地產(chǎn)公司從拿地到“五證齊全”面市預(yù)售，最快可以用多長時間？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果手續(xù)齊全、資金充足，最快半年就可以正常銷售。

 

臨沂世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)韓龍經(jīng)理告訴記者，這“五證”是隨著公司的建筑進(jìn)度分項(xiàng)辦理的。開發(fā)商在通過競拍手續(xù)拿到土地之后，先后需要取得《國有土地證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃證可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。當(dāng)這四個證件辦下來之后，才能取得《商品房預(yù)售許可證》。但是現(xiàn)實(shí)情況中，由于提交相關(guān)資料等時間的不同，取得證件的順序也會存在一定的差異，但是五證齊全是項(xiàng)目合法銷售的條件。

 

韓龍稱，要想快速辦理完這幾個證件，開發(fā)商首先要資金充足，其次要懂辦證程序，如果條件具備，最快半年就可以拿到預(yù)售證。對于像嘉豪華庭這樣的外來開發(fā)商來說，語言障礙和區(qū)域差異成為他們需要面對的難題，如果想快速辦理下來“五證”，在保證資金的情況下最好聘請一位當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的辦證人員，這樣可以節(jié)省不少時間。

 

提醒：慎交認(rèn)購金

 

認(rèn)購金，又名排號費(fèi)、誠意金，是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證前向意向購房者發(fā)出的邀約。購房者繳納一定費(fèi)用后，享有按房地產(chǎn)公司規(guī)定的優(yōu)惠，如優(yōu)先選房、享有開盤優(yōu)惠等。“不管是排號費(fèi)，還是認(rèn)購金，在沒有取得商品房預(yù)售許可證前，所有的預(yù)約收費(fèi)都是違法的。”山東三禾律師事務(wù)所的單夫純律師表示。

 

他認(rèn)為，開發(fā)商利用預(yù)約排號，故意制造供不應(yīng)求的搶購氣氛，騙取購房者繳納認(rèn)購金，屬于非法集資行為。這些資金全都被開發(fā)商無息占有，用來償還貸款或者貸款利息。絕大多數(shù)樓盤在預(yù)約排號階段房價都沒出臺，只是借預(yù)約排號調(diào)查樓盤的市場接受度、購房者的心理價位，以此虛漲價格。購房者即便享有開盤的折扣優(yōu)惠，實(shí)際價格依然偏高。而最重要的是，這些樓盤大多沒有拿到《預(yù)售許可證》，而購房者即便交了錢，排上號也不一定能買上房。因此，他提醒廣大消費(fèi)者，一定要警惕“認(rèn)購”陷阱。