近期房地產(chǎn)行業(yè)的新聞不斷，從銀行停貸風(fēng)波，到部分城市一些樓盤降價(jià)；從行業(yè)調(diào)控的轉(zhuǎn)向，到近日出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，這一行業(yè)似乎已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)如何？房地產(chǎn)板塊將出現(xiàn)什么投資機(jī)會(huì)？本期中證面對(duì)面請(qǐng)到了國(guó)信證券房地產(chǎn)首席分析師方焱，以及世聯(lián)行首席分析師吳志輝。
        二位嘉賓都認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而另一方面今年行業(yè)面臨的調(diào)控壓力可能會(huì)小于以往，加之房地產(chǎn)行業(yè)正在與互聯(lián)網(wǎng)相融合，都有望為一些公司帶來(lái)利好。因此，目前估值較低的房地產(chǎn)板塊可能在構(gòu)筑底部，未來(lái)可能存在一定的投資機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)板塊或位于底部
        主持人：近期房地產(chǎn)板塊展開(kāi)了一波反彈走勢(shì)，主要的原因是什么？地產(chǎn)股會(huì)展開(kāi)估值修復(fù)行情嗎？
        方焱：地產(chǎn)股在過(guò)去的一年多以來(lái)估值不斷下滑，直到上個(gè)月才開(kāi)始反彈，按2013年的盈利計(jì)算，最低的時(shí)候很多地產(chǎn)股的靜態(tài)估值只有4至5倍，而如果按照2014年的動(dòng)態(tài)市盈率來(lái)看則更低。為什么最近地產(chǎn)股上漲呢？主要因?yàn)椋?ldquo;兩會(huì)”期間政府工作報(bào)告沒(méi)有提房地產(chǎn)調(diào)控的字眼，提得更多的是雙向調(diào)控。換句話說(shuō)，未來(lái)調(diào)控可能并不會(huì)對(duì)行業(yè)單純打壓，所以最近地產(chǎn)股有一波小反彈。至于后期反彈能否持續(xù)，我覺(jué)得還是要看政策。
        吳志輝：最近的反彈有很多原因，政策面見(jiàn)底得到了確認(rèn)應(yīng)該是其一。當(dāng)然也有萬(wàn)科最近高派息的做法得到投資者的認(rèn)可的緣故，所以這段時(shí)間地產(chǎn)股出現(xiàn)比較像樣的反彈。而且地產(chǎn)板塊的估值確實(shí)太低。據(jù)我了解，在歐美等地產(chǎn)行業(yè)比較成熟國(guó)家的資本市場(chǎng)中，地產(chǎn)股的估值也沒(méi)有A股這么低，所以這一波出現(xiàn)估值修復(fù)也是預(yù)料之中。
        主持人：最近萬(wàn)科大幅提高分紅派息，公司高管也在增持，此舉有效提振了股價(jià)。剛剛公布年報(bào)的招商地產(chǎn)也提高了分紅派息力度。如果未來(lái)還有其他地產(chǎn)公司跟進(jìn)，板塊的股息率水平進(jìn)一步提高，會(huì)不會(huì)引發(fā)地產(chǎn)板塊的投資價(jià)值提升？
        方焱：股票價(jià)值的根本還在于現(xiàn)金流貼現(xiàn)，分紅貼現(xiàn)對(duì)股價(jià)的影響更為直接。如果一個(gè)公司盈利很好，但長(zhǎng)期不分紅，理論上它的股票價(jià)格應(yīng)該是很低的。我們很欣喜地看到有這么多公司提高分紅派息率，這對(duì)提高公司的估值很有幫助。不過(guò)市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)可還要看市場(chǎng)的情緒，如果很多公司有類似舉動(dòng)，投資者的情緒真正被調(diào)動(dòng)起來(lái)了，整個(gè)板塊的估值就會(huì)得到比較明顯的修復(fù)。
        吳志輝：我認(rèn)為接下來(lái)應(yīng)該有一些公司跟進(jìn)，這對(duì)于市場(chǎng)情緒的刺激還是有一定作用。但所謂趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)還得看資金面的變化，目前我們可以看到地產(chǎn)股的投資價(jià)值正逐步得到大家的認(rèn)可。
調(diào)控壓力有限
       主持人：調(diào)控可能是影響房地產(chǎn)板塊最重要的因素，此次“兩會(huì)”期間中央并未提及樓市調(diào)控，這是否意味著樓市調(diào)控從行政化轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的方向已經(jīng)明確？
       方焱：每年房地產(chǎn)調(diào)控都是大家關(guān)注的因素，從去年四季度開(kāi)始經(jīng)濟(jì)一直處在下滑過(guò)程當(dāng)中，以我們的分析判斷，3月份基本面還是會(huì)比較差。最近國(guó)債回購(gòu)的利率也是大幅走低，這也說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較弱。我們的經(jīng)濟(jì)主要還是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，未來(lái)如果房地產(chǎn)調(diào)控想完全去掉行政化手段，可能還有比較長(zhǎng)的路要走。未來(lái)幾年如果房地產(chǎn)價(jià)格偏離政府的目標(biāo)，不管下跌還是上漲，政府還是有很多牌可以打，比如如果房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了輿論壓力或老百姓情緒波動(dòng)比較大，政府還是會(huì)打壓。
        吳志輝：去年核心城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但更多二、三、四線城市面臨的去庫(kù)存壓力卻非常大。今年更是雪上加霜，所以應(yīng)該采取雙向調(diào)控。我預(yù)測(cè)今年下半年應(yīng)該會(huì)有不少地方政府會(huì)有救市行為。從今年?yáng)|北和華東部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，很多業(yè)內(nèi)人士都覺(jué)得下跌有點(diǎn)超預(yù)期，目前也已經(jīng)有部分地方政府在采取行動(dòng)。我們知道中國(guó)A股市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)是提前的，當(dāng)前房地產(chǎn)股票價(jià)格已經(jīng)體現(xiàn)出了房地產(chǎn)價(jià)格下跌20%的預(yù)期，隨著這些預(yù)期慢慢兌現(xiàn)，地產(chǎn)股的底部也將來(lái)臨。從這一點(diǎn)來(lái)看，個(gè)人覺(jué)得目前地產(chǎn)股比非核心地段的房屋更具備投資價(jià)值。
       主持人：近日發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》對(duì)于地產(chǎn)板塊將產(chǎn)生何種影響？
        方焱：我認(rèn)為這個(gè)規(guī)劃總體對(duì)房地產(chǎn)板塊的影響應(yīng)該是偏中性的。因?yàn)橐⒔y(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，給大家造成房產(chǎn)稅要擴(kuò)圍這個(gè)偏空的預(yù)期。另外，因?yàn)橐M(jìn)行新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，所以對(duì)房地產(chǎn)也不能打壓太狠了。
       吳志輝：我比較傾向中國(guó)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)大城市化，比較看好大城市周邊的城市概念，比如京津冀、大北京概念。最近地產(chǎn)板塊有一些領(lǐng)漲的股票，新型城鎮(zhèn)化還會(huì)有一些股票受益。但新型城鎮(zhèn)化利好的可能更多會(huì)是涉及特大城市周邊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)等業(yè)務(wù)的公司。