最近關(guān)于房?jī)r(jià)是漲還是跌的討論持續(xù)高熱，近日有媒體發(fā)文表示，杭州的樓市降價(jià)潮會(huì)向北京蔓延，認(rèn)為崩盤(pán)會(huì)從一二線城市開(kāi)始。這種言論自然引來(lái)了極大的關(guān)注和熱議，因?yàn)閺哪壳吧鐣?huì)上主流的觀點(diǎn)來(lái)看，一線城市北上廣的房?jī)r(jià)是相對(duì)穩(wěn)定甚至還會(huì)走高的，三四線城市由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度超過(guò)了市場(chǎng)需求，頻現(xiàn)鬼城，因此更容易出現(xiàn)崩盤(pán)。

然而杭州的樓市降價(jià)潮還是多少的改變了一些人的想法，認(rèn)為杭州樓市走低是一二線城市房產(chǎn)大范圍降價(jià)的預(yù)兆。但是筆者認(rèn)為，杭州實(shí)際上在二線城市中有一定的特殊性，特別是其房地產(chǎn)的發(fā)展具有其他省會(huì)城市所不具有的個(gè)性，因此用杭州的情況來(lái)推導(dǎo)其他城市房?jī)r(jià)的走向并不準(zhǔn)確，不具有可比性。

杭州的樓市出現(xiàn)下跌之后，我們首先應(yīng)當(dāng)考慮的是，為什么是杭州?杭州樓市的特殊性在哪里?是什么導(dǎo)致了杭州樓市處在崩盤(pán)的邊緣。筆者認(rèn)為主要是兩點(diǎn)：

一是杭州作為浙江的省會(huì)，其經(jīng)濟(jì)在浙江并不占據(jù)絕對(duì)老大地位。浙江的寧波、溫州、義烏，包括湖州，經(jīng)濟(jì)水平都很高。所以浙江的人群居住上并不和很多中西部地區(qū)省份一樣，人們都往省會(huì)城市擠，而是相對(duì)分散，因?yàn)檎憬慕?jīng)濟(jì)社會(huì)資源是分散的。一些寧波、溫州的商人，其即便在杭州買(mǎi)房置業(yè)，他們也不在杭州居住，因?yàn)樯獾暮诵牟辉谶@里。這就導(dǎo)致了杭州的住房需求實(shí)際上是個(gè)虛數(shù)，雖然人們的購(gòu)買(mǎi)力旺盛，富豪頗多，但居住率并不高。

二是杭州的住宅購(gòu)買(mǎi)用途有很強(qiáng)的投機(jī)性。浙江是中國(guó)炒房團(tuán)的大本營(yíng)，很多人第一次炒房幾乎都是從這里開(kāi)始的。特別是溫州、寧波商人，他們雖然在杭州很少居住，購(gòu)房卻并不少。但投機(jī)的購(gòu)房由于目的性過(guò)于明確，所以追漲殺跌現(xiàn)象也很明顯，一旦樓市出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)的轉(zhuǎn)變，那么就會(huì)出現(xiàn)集中拋盤(pán)，加速其下跌。

從某種意義上來(lái)看，其實(shí)與杭州比較相似的是溫州。溫州下面有很多區(qū)縣也都很富裕，他們或多或少都在溫州市區(qū)買(mǎi)了房，但也不居住，只是用于投資。當(dāng)溫州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的時(shí)候，他們拋的比誰(shuí)都狠。所以溫州的今天很可能就是杭州的明天。

而北京并不具備杭州這種情況。北京的教育、行政、經(jīng)濟(jì)、文化資源高度集中，居住需求是很大的。北京人口一直保持高速增長(zhǎng)，學(xué)區(qū)房能賣(mài)出天價(jià)，這都能看得出來(lái)，北京的房?jī)r(jià)有市場(chǎng)作為托底。其有很強(qiáng)的使用價(jià)值，不像杭州住房的使用率那么低。對(duì)于這些有使用價(jià)值，且房租收入也很客觀的房產(chǎn)，即便是房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭了，人們拿在手里也不會(huì)拋售，追漲殺跌的效應(yīng)很難出現(xiàn)。相反，如果出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的下滑，人們會(huì)搶購(gòu)的可能性倒更大些。

現(xiàn)在很多學(xué)者都在說(shuō)全面崩盤(pán)的話(huà)，筆者認(rèn)為中國(guó)的國(guó)土范圍很大，地區(qū)差異性更是天上地下，全面崩盤(pán)幾乎是不可能的。就從目前發(fā)生的所謂局部“崩盤(pán)”來(lái)看，其模式也各不相同。鄂爾多斯和神木屬于地方暴富后，政府盲目推動(dòng)城市化建設(shè)帶來(lái)的房產(chǎn)資源嚴(yán)重供大于求模式崩盤(pán)。而杭州、溫州樓市下跌則與政府關(guān)系不大，是長(zhǎng)期投機(jī)購(gòu)房積累到一定程度出現(xiàn)的價(jià)格垮塌，如同股票從6000點(diǎn)開(kāi)始一瀉千里的重演。

所以不論是鄂爾多斯模式，還是溫州模式，都有其特殊性，并不會(huì)出現(xiàn)擴(kuò)散效應(yīng)。但是這對(duì)我們分析中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)樣本，預(yù)測(cè)下一個(gè)出現(xiàn)下滑甚至崩盤(pán)的地區(qū)還是有很高的參考價(jià)值的。筆者堅(jiān)持認(rèn)為的是，沒(méi)有只長(zhǎng)期繁榮不崩盤(pán)的房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。但是在這個(gè)合理區(qū)間究竟是多少，是瞬間回歸還是平緩回歸，導(dǎo)火索是政策變化還是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，什么時(shí)候發(fā)生逆轉(zhuǎn)，每個(gè)地區(qū)都有其特殊性，不能同一而論。趨勢(shì)上看，杭州是一個(gè)開(kāi)頭，但也只能代表自己罷了。