虛假宣傳、設置陷阱、霸王條款……盡管與數(shù)年前相比，房地產(chǎn)市場的品牌房企和品質樓盤越來越多，但是樓市仍然有不少雜音。對于購房者而言，一不小心就有可能“中招”，無奈踏上漫漫維權路。

開發(fā)商究竟有哪些“損招”?購房者又該如何避免上套?本報特地遴選近期發(fā)生在杭州樓市中的熱點維權事件，希望讀者能從中吸取一點經(jīng)驗教訓，在自己的購房之路中少走彎路。

“假學區(qū)”房大忽悠

下沙某樓盤銷售時一直宣稱，其屬于下沙最好的學區(qū)——文海小學。不過去年底臨近交付時，業(yè)主從政府主管部門得知，該樓盤并不屬于文海學區(qū)。一些沖著學區(qū)買房的業(yè)主，被開發(fā)商的這種行為徹底激怒了，拒絕收房，要求開發(fā)商對此事給個說法。

無獨有偶，去年底橋西某樓盤也因為“學區(qū)門”，引發(fā)了與業(yè)主之間的一番爭執(zhí)。該樓盤銷售時一直宣稱其屬于賣漁橋文瀾小學學區(qū)，不過臨近交付時，業(yè)主了解到的情況卻并非如此，從而引發(fā)業(yè)主集體維權。

也有一些樓盤，宣稱引進某知名學校的分校，但事實上該分校與本校的師資力量相差懸殊，有的僅僅是掛靠關系，隸屬于同一教育集團但并不共享師資力量。這樣的一些樓盤，也被稱之為“偽學區(qū)”樓盤。

點評：杭州樓市近年來類似于這一類“假學區(qū)”事件，可以說是屢見不鮮。由于人們對學區(qū)的普遍重視，學區(qū)房自然也就成了開發(fā)商宣傳過程中的賣點。理論上說樓盤只有交付之后，教育主管部門才會劃定學區(qū)，因此開發(fā)商的宣傳也只是一面之詞。教育主管部門還會根據(jù)生源情況，對學區(qū)范圍進行調整，根據(jù)以往的學區(qū)范圍想當然地以為自己的樓盤屬于這個學區(qū)，一旦出現(xiàn)變數(shù)就會引發(fā)糾紛。也有一些開發(fā)商甚至明知自己的樓盤不太可能劃入優(yōu)質學區(qū)，但是銷售過程中故意誘導購房者，如果是這一種情況就屬于欺詐。開發(fā)商在銷售過程中應將學區(qū)劃定規(guī)則如實告知購房者，如果在宣傳資料中鐵板釘釘?shù)卣f自己的樓盤是學區(qū)房，屆時又不能兌現(xiàn)的話，那么就應該承擔相應責任。

“私屬空間”名不副實

銷售時，開發(fā)商宣稱每戶可獲贈4-6.5平方米的“私屬前廳”，然而開發(fā)商所謂的“私屬前廳”，在業(yè)主看來顯然已經(jīng)是名不副實。按照業(yè)主的理解，既然是“私屬前廳”，當然可以合理利用起來打造成一個入戶前廳。不過交付后開發(fā)商卻改變了原先的說詞，告訴業(yè)主“私屬前廳”不能隨意改造，因為這是消防通道，屬于公用面積。最近，城東某新交付樓盤，攤上了這件事。

既然是消防通道，為何銷售時卻宣稱是“私屬前廳”?使用“私屬前廳”這樣的宣傳語，確實起到了不錯的效果。有不少購房者當初正是沖著這個“私屬前廳”而下單的，如今私屬卻成了公用，餡餅也就成了陷阱。因為銷售過程中有意隱瞞，開發(fā)商的誠信遭到業(yè)主質疑。

點評：贈送空間餡餅成陷阱，這也是樓市中屢見不鮮的事情。一些開發(fā)商在銷售過程中，為了增加產(chǎn)品賣點，會有意無意夸大贈送空間的使用功能，就比如這一事件中把消防通道說成是“私屬前廳”，讓購房者相當然地認為這是一個可以自由支配和使用的空間，可以說是有意誤導。消防通道是有嚴格管理規(guī)定的，任何人都不能隨意占用，顯然與“私屬前廳”的使用功能大相徑庭。遇到類似情況，購房者可要求開發(fā)商明確贈送空間的性質以及今后的使用功能，并保留相關的宣傳資料以備日后維權之需。

“移花接木”頓生爭執(zhí)

近日城東某樓盤，因為“門”變成了“窗”，遭到業(yè)主集體維權。原來，該樓盤在銷售過程中曾向購房者宣稱，部分戶型擁有雙陽臺。同時樓書上的戶型圖也顯示，陽臺和臥室之間是一扇移門。不過臨近交付時，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)這扇門不翼而飛，取而代之的是一個窗戶。稍有生活常識的人都知道，陽臺和臥室之間設置了一個一米多高的窗戶，那么這個陽臺實際上就失去了應有的使用功能，“雙陽臺”就此成為泡影。

為什么當初銷售的時候沒有把這個說清楚?為此業(yè)主找到開發(fā)商要求給說法。開發(fā)商給出了一個令他們感到郁悶無比的解釋，房子的陽臺并沒有少，只不過帶窗的這個陽臺成了設備陽臺。業(yè)主駁斥稱，樓書上明明顯示的是移門，開發(fā)商的解釋令人大跌眼鏡：樓書只是作為參考，最終以實際交付為準。并且，這一爭執(zhí)發(fā)生之后，開發(fā)商重新印制了先前的樓書，而這也說明開發(fā)商意識到了自己的錯誤。

點評：當交付實景與樓書等宣傳資料有出入，開發(fā)商往往會以“樓書不具備法律效力，以合同約定或實際交付為準”為由，拒絕業(yè)主的合理訴求。事實上作為合同要約的一部分，樓書、沙盤等自然具備一定的法律效力，否則開發(fā)商就可以不負責任地隨意宣傳。這一事件中，表面看上去是“門”變成“窗”，但事實上是涉及規(guī)劃的較大調整——有門的陽臺要計算一半面積，成了設備陽臺后卻不計算面積。購房者可根據(jù)樓書等宣傳資料，要求開發(fā)商兌現(xiàn)銷售時的承諾，追究相應的違約責任。這一類事件，保留樓書等文字資料，或者銷售員的錄音，對日后維權至關重要。

銷售隱瞞“不利因素”

近期城北多個樓盤，因為銷售過程中向購房者隱瞞“不利因素”，而陷入了業(yè)主集體維權的漩渦之中。

如果樓盤周邊有垃圾焚燒廠、污染企業(yè)等，這些顯然都會降低樓盤品質。近期困擾城北樓盤的不利因素，主要是變電站、高壓線等。基于對高壓線和變電站輻射危害的認識，大多數(shù)購房者顯然是頗為忌諱。雖然有些樓盤的銷售在前，高壓線和變電站的施工在后，但是業(yè)主認為開發(fā)商已經(jīng)提早知道相關的規(guī)劃，卻在銷售時向他們刻意隱瞞，具有不可推卸的責任。

此外，也有一些個別樓盤，會隱瞞地塊的一些歷史情況(比如之前市化工廠，土壤具有一定的毒性)或者土地使用年限等。

點評：按照目前的相關規(guī)定，開發(fā)商必須如實告知樓盤周邊的一些不利因素，并在售樓處的顯著位置張榜公布，這是開發(fā)商應盡的告知義務。目前杭州大多數(shù)開發(fā)商對這一規(guī)定的執(zhí)行情況還算不錯，從而避免了日后的一些糾紛。購房者下單之前，一定要注意查看公布在售樓處的不利因素清單，對這些不利因素有一個正確理性的認識。但現(xiàn)實中由于一些不可控的原因，致使不利因素在開盤之后出現(xiàn)，成了難以化解的矛盾。當然，有一些施工規(guī)劃，開發(fā)商是完全有條件提早獲知的，如果有意隱瞞的話，顯然是沒有盡到告知義務，購房者可要求開發(fā)商承擔相應責任，彌補相關損失。

降了價品質也大降

從去年下半年至今，杭州不少樓盤，交付過程中都出現(xiàn)了較多的質量問題，引發(fā)多起業(yè)主集體拒絕收房事件。這其中，不乏有一些2012年的降價樓盤，因為大幅降價而嚴重影響到了樓盤品質，遭到業(yè)主強烈不滿。

由于地價以及稅費是房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，部分開發(fā)商在降價之后為了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些慣常的做法是，換用中低端材料，就比如把石材干掛改為真石漆，無疑降低了樓盤品質。此外在一些樓盤配套上，比如原先承諾的泳池、網(wǎng)球場等，也往往因為要控制成本而一筆勾銷。城西某樓盤甚至被業(yè)主發(fā)現(xiàn)鋼筋保護層厚度不達標，不再是品質問題而是安全問題。之江某樓盤則因為出現(xiàn)嚴重滲水現(xiàn)象，遭致業(yè)主詬病。

點評：開發(fā)商因為市場形勢變化而進行降價，這是一種正常合理的市場行為，本無可厚非。但是，即便是降價，也應該保證樓盤應有的建筑質量和品質。向購房者承諾的一些建筑材料以及一些配套設施，不能因為降價了而隨意進行調整，否則就是違約，尤其是嚴重損害到了降價之前的購房者的利益。購房者完全可以根據(jù)開發(fā)商先前的銷售承諾，要求開發(fā)商履行承諾，如果沒有履約則可要求承擔相應責任或者相應賠償。當然，對于一些品牌口碑不太好的開發(fā)商，購房者切忌貪小便宜或者從眾心理，不能因為樓盤降價了而一哄而上。事實證明，小品牌開發(fā)商大幅降價的樓盤，出現(xiàn)質量問題的概率頗高。