據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，不斷高企的房價(jià)在政策調(diào)控下不再那么堅(jiān)不可摧。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年年1-2月份，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額5985億元，同比下降5%，增速比去年全年回落31.6個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)的增速也有所減緩。今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，中國房地產(chǎn)業(yè)對外資的吸引力開始下挫。在融資方面，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2萬1264億元，同比增速比去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，用外資50億元，下降43.2%，下降的幅度非常大。
房價(jià)下降在人們心中已經(jīng)成了“狼來了”的傳說，這一次的種種跡象，是否真的能夠證明房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)的到來么？這可能是大家最關(guān)心的話題。
經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)對此評論。
經(jīng)濟(jì)之聲：一般來說，前兩個(gè)月全國住宅市場出現(xiàn)了量價(jià)雙雙負(fù)增長的現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)重要先行指標(biāo)的房屋新開工面積大幅下滑27.4%。地產(chǎn)投資到位資金增速大幅回落22.6個(gè)百分點(diǎn)至6.3%。您認(rèn)為最主要的原因是什么？
馬光遠(yuǎn)：我想除了這個(gè)季節(jié)性的因素之外，那么更重要的可能有這么三個(gè)原因，第一個(gè)是去年總體的數(shù)據(jù)太漂亮，也就是2013年整體來講房地產(chǎn)一系列數(shù)據(jù)都應(yīng)該來講是歷史上最好的時(shí)期之一，應(yīng)該說我們說去年的無論是價(jià)格的暴漲、銷售各個(gè)層面來講，就把未來很多年的基本都投擲了。第二個(gè)，總體經(jīng)濟(jì)形勢來看，經(jīng)濟(jì)的基本走勢1、2月份整個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該說都不是很樂觀，我們知道過去很多年中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，對房地產(chǎn)本身的這種高速增長本身，有一個(gè)互動作用，經(jīng)濟(jì)好、房地產(chǎn)好，房地產(chǎn)好，經(jīng)濟(jì)也好，那么這個(gè)作用從1、2月份來看的話，這個(gè)數(shù)據(jù)上暫時(shí)也可以看出現(xiàn)在轉(zhuǎn)向什么呢？對整個(gè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)濟(jì)差的時(shí)候，那么房地產(chǎn)的整個(gè)數(shù)據(jù)也比較差。第三個(gè)我們看金融的一些數(shù)據(jù)，也就是說到進(jìn)入1、2月份以后，大家整體來講，錢也比較緊，還有大家的投資渠道也比較多了以后，那么由于過去一年整個(gè)房價(jià)上漲以后，在政策處于空白期的情況下，大家對于未來整個(gè)房地產(chǎn)怎么走打了一個(gè)問號，也就是說由于你出現(xiàn)了其他的一些投資機(jī)會，而且錢比較緊的情況下，那么在一個(gè)比較高的高位上大家開始猶豫了，所以我想這個(gè)也是一個(gè)原因。再加上我們看到一系列出現(xiàn)的觀念說，有些地方的樓盤在降價(jià)等等，那么大家也探討未來房地產(chǎn)怎么走，這個(gè)對整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期都形成了很大的影響，所以這次這個(gè)應(yīng)該說是全方位、各方面因素導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果。
經(jīng)濟(jì)之聲：心理層面上也有一定的關(guān)系，另外我們還看到房地產(chǎn)開發(fā)的增速也有所減緩，但是我們看到雖然說開發(fā)的增速有所減緩，我們還是聯(lián)想到了一線城市開發(fā)商們在年初還是有一個(gè)瘋狂搶地的行為的，當(dāng)然我們也做過評論，有數(shù)據(jù)顯示今年1月1號到2月23號，北上廣深四個(gè)一線城市的土地出讓金總收入同比增長117%，為什么開發(fā)增速在下降，土地出讓金卻在大幅攀升呢？
馬光遠(yuǎn)：事實(shí)上1月份，整個(gè)一線城市本身土地市場非常熱，這個(gè)熱本身我想是兩方面的原因?qū)е拢环矫媸堑胤秸贸龊芏嗟貋矸诺绞袌錾先ネ苿诱麄€(gè)市場在交易，那么對整個(gè)中國房地產(chǎn)大家目前的一個(gè)看法就是說三四線可能問題比較大，但是一二線整體來講，由于未來仍然是人口流入的地方，整個(gè)供應(yīng)還是跟不上。所以這樣的話大家出現(xiàn)了一個(gè)選擇地方的這么一個(gè)，就對開發(fā)商來講，離開三四線，現(xiàn)在向一二線集中。那么一二線要集中的話大家要去拿地，那么地方政府恰好又有集中推地的這種愿望，那么這樣的話大家一拍即合。但是這種市場本身的熱并不代表未來整個(gè)房地產(chǎn)的市場未然熱，也就是1月份推了很多地以后，那么這些地本身未來要轉(zhuǎn)化稱供應(yīng)的話，需要一個(gè)時(shí)間那么這個(gè)時(shí)間在這段時(shí)間里面，整個(gè)房地產(chǎn)市場有沒有可能出現(xiàn)預(yù)期？那么如果預(yù)期轉(zhuǎn)變的話，等于你是在高位拿地了，如果說預(yù)期計(jì)劃強(qiáng)化，說未來整個(gè)一二線城市仍然會很好，而這個(gè)土地市場的熱背后能夠帶動的整個(gè)房地產(chǎn)市場的熱，所以我覺得住房市場在跟土地市場的熱，所以這種分化本身也反映了一個(gè)未來整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是我們喊口號、齊步走，大家一起看多，2013年的時(shí)候，我記得到下半年以后，市場的空頭基本沒了，也就是說大家都認(rèn)為房地產(chǎn)很好，但是很顯然，1、2月份的時(shí)候，土地市場、房地產(chǎn)市場看空、看多，一二線、三四線等等都出現(xiàn)一個(gè)明顯的分化，我覺得這是一個(gè)信號，就是大家不管未來房地產(chǎn)市場怎么走一定要警惕，警惕什么呢？警惕各種各樣的現(xiàn)象集中在一塊形成一個(gè)系統(tǒng)效應(yīng)以后，整個(gè)房地產(chǎn)市場預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)。
經(jīng)濟(jì)之聲：不一定說現(xiàn)在一定是說一個(gè)拐點(diǎn)的到來，但是毋庸置疑的是一個(gè)調(diào)整期已經(jīng)到來了。
馬光遠(yuǎn)：應(yīng)該說這也是信號之一，事實(shí)上從去年年底整個(gè)一方面是融資成本在上升，另一方面資金對整個(gè)房地產(chǎn)市場的熱情逐漸在下降，我想這是一個(gè)趨勢，也就是說在目前情況下，各種各樣的數(shù)據(jù)反映的在大家的行動上，就是大家對整個(gè)房地產(chǎn)未來的走勢分化，而且這個(gè)分化出現(xiàn)了一般信號是什么？就是看空的力量在1、2月份的時(shí)候，特別是2月份明顯在強(qiáng)過看多的力量，3月份以后，各種各樣關(guān)于中國房地產(chǎn)未來市場可能崩盤可能轉(zhuǎn)型的點(diǎn)，可能有了一個(gè)危險(xiǎn)的時(shí)期的各種各樣的說法又流行起來，我想這種流行本身肯定不是空穴來風(fēng)。也就是反映著我們的房地產(chǎn)市場本身上我們看到包括一線城市在內(nèi)，有些地方的房屋價(jià)格也出現(xiàn)了下跌，當(dāng)然從而量上來看的話，因?yàn)榱勘旧硎且粋€(gè)倒跌的行情，那么從這些信號反映出什么呢？就是大家已經(jīng)開始充分的評估風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)在加大，當(dāng)然我們現(xiàn)在看到這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來講，對整個(gè)房地產(chǎn)的依賴仍然非常大，比如說我們在1、2月份，房地產(chǎn)投資7900多億，占固定資產(chǎn)投資的比重仍然超過26%，這個(gè)比重已經(jīng)相當(dāng)大，從社會融資額占房地產(chǎn)融資額的比重來看，前兩個(gè)月社會融資額是3.5萬多億，但是我們的房地產(chǎn)整個(gè)融資是2萬多億，仍然匱乏到2%以上，對這種情況應(yīng)該來說，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動，出現(xiàn)大的波動的話，反過來對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)影響比較大，那么宏觀經(jīng)濟(jì)本身的這種數(shù)字變化也對房地產(chǎn)市場影響，所以我覺得我們一定要捕捉信號，所以我一直強(qiáng)調(diào)為什么說我們整個(gè)房地產(chǎn)政策一定要靈活。