“樓市風(fēng)險(xiǎn)積累其實(shí)已有年頭，”全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘委員在接受新華網(wǎng)記者獨(dú)家專訪時(shí)分析，表面來(lái)看，房?jī)r(jià)多年來(lái)連續(xù)快速上升，內(nèi)部原因在于地方政府獲取浮財(cái)?shù)募逼群托袠I(yè)的推升，形成民眾牢固的房?jī)r(jià)只升不跌的心理預(yù)期；外部原因在于國(guó)際貨幣流動(dòng)性和人民幣流動(dòng)性持續(xù)放大。

關(guān)于房貸或持續(xù)收緊，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年樓市悲觀預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，今年全年樓市走勢(shì)如何？張泓銘委員稱，今年全國(guó)樓市可以爭(zhēng)取有驚無(wú)險(xiǎn)。不能完全阻止個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別企業(yè)、個(gè)別城市的風(fēng)險(xiǎn)快速釋放；但要保證也可以做到全國(guó)市場(chǎng)整體、行業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)不能快速釋放。

同時(shí)，對(duì)于外界關(guān)于調(diào)控的質(zhì)疑，張泓銘委員認(rèn)為質(zhì)疑“空調(diào)”是不對(duì)的，并認(rèn)為調(diào)控本身存在很大的難度，“過(guò)去很多參數(shù)本身是扭曲的，如財(cái)政稅收、匯率等”、“像過(guò)去10年的房地產(chǎn)調(diào)控，政府喊一個(gè)口令，全國(guó)齊步走；這次有變化了，是分類調(diào)控。市場(chǎng)過(guò)熱的地區(qū)，溫度要降低，市場(chǎng)過(guò)冷的地方，保持穩(wěn)定，不是全國(guó)一個(gè)齊步走、統(tǒng)一的一個(gè)做法。”

風(fēng)險(xiǎn)猶存 須引導(dǎo)緩慢釋放

“（我認(rèn)為）那些質(zhì)疑樓市調(diào)控（效果）是不對(duì)的，如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)到現(xiàn)在不知道會(huì)高到什么程度。”在總結(jié)“十年調(diào)控”，張泓銘委員如此表明態(tài)度，并認(rèn)為，（樓市）調(diào)控本身存在很大的難度，因?yàn)檫^(guò)去很多參數(shù)本身是扭曲的。

當(dāng)下樓市“泡沫”論調(diào)到底是噱頭還是確實(shí)如此？張泓銘委員向記者強(qiáng)調(diào)，“我不用泡沫一詞，我只說(shuō)（有無(wú)）風(fēng)險(xiǎn)，（我認(rèn)為）樓市風(fēng)險(xiǎn)積累其實(shí)已有些年頭。（當(dāng)下）這一風(fēng)險(xiǎn)釋放的條件正在醞釀。”

張泓銘委員分析，（目前）國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)；歐洲經(jīng)濟(jì)令人憂慮；金磚四國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速；美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始收緊流動(dòng)性；中國(guó)發(fā)展的深層矛盾不斷顯現(xiàn)；樓市風(fēng)險(xiǎn)積累本身趨向高位；不少城市泡沫堆積明顯；大部分城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫更大；人民幣流動(dòng)性遇到困難；政治管理對(duì)于放盤的壓力增高。

基于此，張泓銘委員認(rèn)為，“樓市風(fēng)險(xiǎn)釋放條件正在醞釀，但釋放仍需在合理的引導(dǎo)下，緩慢釋放”。因?yàn)?，風(fēng)險(xiǎn)快速釋放的后果太嚴(yán)重；緩慢釋放是指房?jī)r(jià)穩(wěn)定或小有回落；避免快速釋放的基本辦法是“三穩(wěn)”，即穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)金融、穩(wěn)住房基本需求。

整體穩(wěn)定 樓市或有驚無(wú)險(xiǎn)

近日，常州、杭州等地樓盤不斷出現(xiàn)降價(jià)或現(xiàn)促銷活動(dòng)，一時(shí)間關(guān)于二三線城市降價(jià)潮的討論喧囂塵上。樓市降價(jià)潮是否會(huì)持續(xù)蔓延？未來(lái)樓市將走向何方？“兩會(huì)”后，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)？

張泓銘委員分析，住房市場(chǎng)需求靈敏性和供給呆滯性矛盾長(zhǎng)期存在這一天性，是調(diào)控很難逾越的鴻溝。因?yàn)樵谛枨缶o縮為主要特征的調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)商的市場(chǎng)預(yù)期變壞，投資積極性下降，于是政府增加供給的良好愿望被拒絕，加上供給的自然滯后和需求控制效應(yīng)遞減，反而導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不能改善，形成長(zhǎng)期單向的供不應(yīng)求和價(jià)格上升。

“今年全國(guó)樓市可以爭(zhēng)取有驚無(wú)險(xiǎn)。”張泓銘委員認(rèn)為，不能完全阻止個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別企業(yè)、個(gè)別城市的風(fēng)險(xiǎn)快速釋放；但要保證也可以做到全國(guó)市場(chǎng)整體、行業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)不能快速釋放。

張泓銘委員表示，樂(lè)（于看）見(jiàn)某些項(xiàng)目、某些企業(yè)、某些地方房?jī)r(jià)下降，但是希望大局穩(wěn)定。“鄂爾多斯泡沫已經(jīng)破滅，人們對(duì)于重視（還是）遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)該吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有的地方過(guò)于依賴土地和房地產(chǎn)。對(duì)于民眾來(lái)說(shuō)，不要有房?jī)r(jià)只漲不跌（這樣的想法），泡沫終究有一天會(huì)破滅的。”