與以往一樣，今年的政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述仍然是國人最為關(guān)注的。然而，和上一屆政府給出的“房價回歸”的藥方完全不同，此次報告只字未談房價，也是十年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”五個字，首次提出了分類調(diào)控。
事實上，今年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)方面的措辭變化明顯，對調(diào)控的嚴(yán)厲程度大為減輕。為何淡化地產(chǎn)調(diào)控？如何解讀今年的地產(chǎn)調(diào)控？樓市的“錢景”如何？證券時報記者就此采訪了部分代表委員。
撼動房價難以做到
今年的政府工作報告，是李克強總理上任后的第一份政府工作報告。據(jù)報告起草小組成員說，總理在起草過程中明確要求，“做不到的就不要寫”。
雖然上屆政府多次喊出了“房價回歸”，但結(jié)果屢屢讓人失望。記者在今年兩會期間采訪了解到，很多代表委員對樓市前景看好。
“三、四線城市的房價今后將穩(wěn)中有升。”全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森向證券時報記者表示，十八屆三中全會明確提出要“推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求，為我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了方向，同時也意味著中小城市及小城鎮(zhèn)將成為未來我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主戰(zhàn)場。
今年的政府工作報告中也提出，今后一個時期著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。
胡葆森的樂觀依據(jù)是，未來15到20年內(nèi)，將有近3億農(nóng)民實現(xiàn)市民化的轉(zhuǎn)變。目前，北京的城鎮(zhèn)化率已達(dá)86%，鄭州為66%，而擁有近1億人口的河南省城鎮(zhèn)化率僅有43.8%。按照10%的增幅估算，將會有1000萬人口涌入中小城鎮(zhèn)，這將成為當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)房價的有力支撐。
全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康對于城鎮(zhèn)化帶來的紅利也持樂觀態(tài)度。他在接受證券時報記者采訪時表示，目前，國內(nèi)的樓市著重點還是地區(qū)差異的分化，主體上不應(yīng)該悲觀?，F(xiàn)在，國內(nèi)城鎮(zhèn)化水平還不到40%，按照國際經(jīng)驗一路走到70%以上才能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期。所以，現(xiàn)在我國的城鎮(zhèn)化還處于加速發(fā)展期。
全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥也表示，今年1~2月份數(shù)據(jù)表明，部分熱點城市雖然交易量較上年同期有所下降，但是總的還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房價上漲的壓力仍然很大。
在不少代表委員看來，本屆政府“做不到的就不要寫”的工作作風(fēng)，也意味著地產(chǎn)調(diào)控的舉措并不是一張“規(guī)劃藍(lán)圖”，而是一張“施工圖”。民眾雖然熱盼房價掉頭，但難以撼動的房價，成為今年政府工作報告未提房價回歸的其中緣由。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴癥
近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。但在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，擺脫地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴癥談何容易？
不少地方患上“土地財政依賴癥”，只能依靠賣地推動地方發(fā)展。國土資源部統(tǒng)計顯示，去年全國105個地價監(jiān)測城市，土地供應(yīng)總量達(dá)31.69萬公頃，較上年增加12.33%，全國土地出讓總金額達(dá)4．1萬億元。
全國政協(xié)委員、中國航天科工集團(tuán)七院副院長竇曉玉表示，土地財政的形成和積累，房價地價的不斷攀升走高，和地方政府的縱容有著較大的關(guān)系。
在國內(nèi),很多城市都有新區(qū),且不少城市的新區(qū)比老城區(qū)大。所以房地產(chǎn)和地方財政、和GDP密切相關(guān),房地產(chǎn)是地方政府最大宗的套現(xiàn)資產(chǎn),也是GDP的重要來源。
在家庭資產(chǎn)配置里，房地產(chǎn)也占據(jù)著相當(dāng)大的比例，地產(chǎn)市場的波動牽動著千家萬戶的神經(jīng)。以地產(chǎn)信托為例，截至2013年底，信托公司信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到10.91萬億元，與上年的7.47萬億元相比，增長46%。據(jù)用益信托統(tǒng)計顯示，保守估計今年集合地產(chǎn)信托到期總規(guī)模達(dá)1749億元，今年四季度為年內(nèi)高峰達(dá)524.91億元。而中信證券則預(yù)計今年地產(chǎn)信托將有近2500億元面臨兌付。
換而言之，如果房地產(chǎn)要下跌，要么中國經(jīng)濟(jì)找到了新的增長動力，地方政府、國民經(jīng)濟(jì)擺脫了地產(chǎn)業(yè)的依賴癥，否則將會重創(chuàng)中國經(jīng)濟(jì)。
符合市場調(diào)控基調(diào)
雖然這是9年以來政府工作報告中首次沒有強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”，但卻讓人看到了承上啟下的定調(diào)規(guī)則。
“沒有提房地產(chǎn)調(diào)控，這是和總理的思路，以及十八屆三中全會的精神相一致的。三中全會說要讓市場配置起到?jīng)Q定性作用，總理經(jīng)常說要管住行政權(quán)力，而以往的房地產(chǎn)調(diào)控中行政權(quán)力太大，所以要由市場去起到作用。”上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡如是說。
回顧2005年以來樓市調(diào)控和房價走勢不難發(fā)現(xiàn)，與樓市調(diào)控如影隨形的是房價的節(jié)節(jié)攀升。之所以出現(xiàn)這種事與愿違的結(jié)果，雖然可以用因缺乏調(diào)控經(jīng)驗的“政策試錯”來詮釋，但忽視市場規(guī)律的做法，遭到了詬病。以限購為例，限購實際使大量本應(yīng)進(jìn)入市場交易的住房閑置化，使房價越來越取決于受人為干預(yù)的新建房，進(jìn)而強化房價上漲預(yù)期，使囤房式價差套利交易大行其道。
相比之下，本屆政府在房地產(chǎn)政策上的調(diào)控更加市場化，也就是讓市場的歸市場。
“現(xiàn)在看來，本屆政府對整個樓市‘雙軌統(tǒng)籌’的優(yōu)化調(diào)控，前所未有的清晰。調(diào)控強調(diào)了市場在資源配置中的決定性地位。”賈康對證券時報記者稱。
仔細(xì)解讀政府工作報告，不難發(fā)現(xiàn)，決策層似乎在系統(tǒng)性地營造淡化房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境。如推進(jìn)混合所有制改革，投資管理體制改革，鼓勵民資進(jìn)入壟斷行業(yè)，簡政放權(quán)的行政審批制度改革，中央預(yù)算內(nèi)投資增加至4576億元及研究房產(chǎn)稅立法工作等，反映決策層有意降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的降杠桿做對沖準(zhǔn)備。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前淡化房地產(chǎn)調(diào)控，可視為決策層在樓市明確政府與市場邊界的嘗試，而以監(jiān)管替代調(diào)控或?qū)⑹俏磥硎┱暮较颉?/div>
代表委員樓市論調(diào)
全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新：“雙向調(diào)控”。
全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥：今年1~2月份數(shù)據(jù)表明，部分熱點城市雖然交易量較上年同期有所下降，但是總的還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房價上漲的壓力仍然很大。
全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興：中國房地產(chǎn)在未來十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的危機。
全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家?。悍績r的24%是稅費，超過30%是土地出讓，這些錢都被政府賺走了。要降房價，首先請政府不要“雁過拔毛”。
全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)董事長張力：只要能做到“四讓”，即政府土地上讓利、稅收讓利、開發(fā)商讓利、銀行利息讓利，房價一定隨之下跌。其中，最關(guān)鍵的是政府讓利。
全國政協(xié)委員、復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌：復(fù)星集團(tuán)將繼續(xù)關(guān)注海外地產(chǎn)的投資。
全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康：對樓市不應(yīng)悲觀，應(yīng)加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程。
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