2014年注定是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)而又戲劇化的一年。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)已彌漫著利空情緒，連素有“十里洋場(chǎng)”之稱(chēng)的上海也接連遭遇商業(yè)地產(chǎn)被拋售的命運(yùn)。然而，來(lái)自新加坡的亞洲地產(chǎn)巨頭凱德集團(tuán)卻在此時(shí)逆勢(shì)而為，加大了在中國(guó)的投資。商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)如何，越發(fā)顯得撲朔迷離。

 

國(guó)內(nèi)企業(yè)開(kāi)始拋售

 

據(jù)了解，2009年SOHO中國(guó)首度進(jìn)入上海。直至2013年底，潘石屹稱(chēng)，SOHO中國(guó)在上海的投資已經(jīng)達(dá)到500億元，占SOHO總量的比例達(dá)到75%。

 

然而，就在今年年初，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹卻表演了一出“反轉(zhuǎn)”戲碼，開(kāi)始主動(dòng)收縮在上海的布局戰(zhàn)線(xiàn)。斥資41億元投資近三年后，僅溢價(jià)11.26億元，SOHO中國(guó)就將上海SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目打包拋售，除去近三年的資金成本和管理成本等財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利空間并不高。這讓業(yè)界猜測(cè)其與之前李嘉誠(chéng)拋售陸家嘴上海東方匯金中心的心態(tài)暗合。

 

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在貨幣政策轉(zhuǎn)向的背景下，SOHO中國(guó)“轉(zhuǎn)型還是明智之舉的”。商業(yè)地產(chǎn)快速銷(xiāo)售的熱情減緩，開(kāi)發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)倍增。此時(shí)，擁有比較充?，F(xiàn)金流并且經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開(kāi)發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”；反之，若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有充裕的現(xiàn)金流支持持有物業(yè)，將會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且減少收益。他向記者表示，以蘇州（樓盤(pán)）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)為例，從其“限售”和“禁止售后包租”政策執(zhí)行的背景來(lái)看，剛好與當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)層面受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響疊加。這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，在“限售”的前提下，可能會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)倍增。如果“限售”及“禁止售后包租”政策從嚴(yán)執(zhí)行，一定程度上會(huì)影響部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售節(jié)奏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能短期內(nèi)陷入僵局，對(duì)于以銷(xiāo)售為主的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，此項(xiàng)政策的嚴(yán)格執(zhí)行可能會(huì)影響其資金面狀況。

 

美橋資產(chǎn)管理董事段建設(shè)預(yù)測(cè)，許多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)商，在2014年他們會(huì)遇到重重風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了精耕細(xì)作的時(shí)代，而不同于以前粗獷的買(mǎi)賣(mài)方式，截至現(xiàn)在上海已有50萬(wàn)平方米的空置商場(chǎng)，隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮的慣性，這樣的情況仍然會(huì)持續(xù)下去。

 

外資加速擴(kuò)張步伐

 

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的興與衰，目前業(yè)界的看法只能用“仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智”來(lái)形容。中國(guó)商務(wù)部年前公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年新加坡對(duì)華投資73.27億美元，同比增長(zhǎng)12.06%，成為中國(guó)最大的投資來(lái)源國(guó)。而作為新加坡在華最大的外資企業(yè)之一的凱德集團(tuán)向媒體透露：“該公司計(jì)劃未來(lái)3~5年內(nèi)在中國(guó)建設(shè)100家購(gòu)物中心。”凱德集團(tuán)去年在中國(guó)的息稅前利潤(rùn)逾36億元，貢獻(xiàn)率超過(guò)四成。

 

據(jù)記者了解，凱德集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)20年以來(lái)，已經(jīng)在國(guó)內(nèi)45個(gè)城市運(yùn)營(yíng)著涵蓋住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、服務(wù)公寓及綜合體在內(nèi)的145個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)凱德集團(tuán)2月19日公告的2013年財(cái)務(wù)報(bào)告，凱德在華資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)已超過(guò)700億元，占集團(tuán)總資產(chǎn)的比例約45%，息稅前利潤(rùn)逾36億元人民幣，貢獻(xiàn)率超過(guò)四成。而在2001年，凱德在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)僅為整個(gè)集團(tuán)資產(chǎn)的6%。凱德集團(tuán)稱(chēng)，未來(lái)這一比例將過(guò)半。

 

實(shí)際上，從去年開(kāi)始，凱德集團(tuán)加快了在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)方面的收購(gòu)步伐。去年7月15日，凱德集團(tuán)旗下子公司凱德商用以17.6億元收購(gòu)位于北京市的首地大峽谷購(gòu)物中心，該中心屬于首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。而在更早的6月18日，該公司以約19億元獲得上海廣川置業(yè)有限公司70%的股權(quán)，擬在上海漢中路地塊上打造綜合體項(xiàng)目。

 

凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥去年12月曾透露，凱德集團(tuán)看好國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，未來(lái)還將投資超過(guò)400億在上海、廣州（樓盤(pán)）和深圳（樓盤(pán)）等中國(guó)一線(xiàn)城市發(fā)展綜合體項(xiàng)目，總計(jì)面積將超過(guò)360公頃。

 

事實(shí)上，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)商業(yè)布局都有著嚴(yán)格的規(guī)劃和要求。目前，初步統(tǒng)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心將會(huì)以每年300家的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)購(gòu)物中心總量將達(dá)到4000家左右，商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二、三線(xiàn)城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)的盲目規(guī)劃，以至野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，都已經(jīng)引起越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為： “以省和市為單位出臺(tái)商業(yè)規(guī)劃，比如哪里可以做商業(yè)中心，哪里可以做超市，可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，比起出臺(tái)調(diào)控政策更具可行性。”