近日,濟(jì)南召開(kāi)全市違法建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房專項(xiàng)清理整治工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)上要求,在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為要堅(jiān)決叫停,嚴(yán)肅查辦;對(duì)頂風(fēng)而上的掛牌督辦,堅(jiān)決拆除一批、教育一片。近日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在建在售仍然盛行。

在建新房熱火朝天,房企稱下半年還要蓋

一邊是政府堅(jiān)決叫停在建小產(chǎn)權(quán)房,一邊卻是為趕工期熱火朝天。“要查早查了,房子也不是偷偷摸摸就能建起來(lái)的。”

4日下午,歷山北路路東一處建設(shè)工地一片忙碌,攪拌機(jī)和吊車轟鳴開(kāi)工,是小產(chǎn)權(quán)房。記者看到,23層的小高層主體已基本完工,工人正在做外墻貼磚及內(nèi)部保溫。“計(jì)劃是年底交房,干完這些還得做內(nèi)部裝修裝飾。現(xiàn)在工期很緊,我們干活都馬虎不得。”現(xiàn)場(chǎng)一名建筑工人說(shuō),這些房子只有一小部分安置本村村民,其他的都是對(duì)外銷售,都辦不下證。

隨后,記者來(lái)到樓盤(pán)售樓中心,置業(yè)顧問(wèn)介紹,項(xiàng)目第五期計(jì)劃本周開(kāi)盤(pán),均價(jià)在5100元/平方米左右。每天來(lái)看房的人不少,以一些年輕上班族為主,尤其山大路科技市場(chǎng)的居多。

“房子沒(méi)法辦證,只能交全款或是簽合同時(shí)先交70%,年底交房時(shí)再交30%。”對(duì)于政府的“禁建禁售令”,他們并不擔(dān)心,“我們不是違章建筑,是在村民的集體用地上蓋的,沒(méi)有占用耕地。”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),集體用地沒(méi)有繳納土地出讓金所以價(jià)格便宜,價(jià)格比附近正規(guī)商品房便宜四成多。“我們的項(xiàng)目前四期七八十棟樓都入住了,如果要拆早就拆了。”

樓盤(pán)不遠(yuǎn)處的蓋佳花園也在正常銷售。目前賣的都是現(xiàn)房,均價(jià)在5100元/平方米左右,每天都有十幾組的來(lái)訪量。“現(xiàn)在所剩房子不多,我們計(jì)劃下半年在歷山北路北頭再蓋一批房子,目前正在做拆遷。”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),他們的房子沒(méi)占耕地,不是違法建筑,也不擔(dān)心政府來(lái)處理,“現(xiàn)在這些房子都住了這么多人,怎么可能被拆呢?”

二手房成交陷觀望,大型中介不愿代理

與新房建設(shè)銷售的熱火朝天不同,小產(chǎn)權(quán)房二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的觀望,陷入了交易的瓶頸。

“正月十六至今,就賣了一套房子,還是有證的。”4日下午,蓋佳花園附近一中介有些發(fā)愁:他店里三分之二的房子都是沒(méi)證的小產(chǎn)權(quán)房,這段時(shí)間來(lái)看房的人明顯少了,但是房主對(duì)外推的房源卻多了。“政府說(shuō)要整治小產(chǎn)權(quán)房的消息確實(shí)影響了購(gòu)房者,目前觀望情緒較重。”

附近潤(rùn)軒房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)說(shuō),雖然來(lái)訪咨詢的人數(shù)不少,但觀望的人變多了。“原本一個(gè)月能成交三套到四套,現(xiàn)在的話最多也就一套到兩套。”目前小產(chǎn)權(quán)房的房源很多,各種樓層、戶型的房子都有,價(jià)格在4500元/平方米至5000元/平方米左右,同比略有增長(zhǎng)。

“賣房的多,買房的少。”千惠房產(chǎn)的銷售經(jīng)理也有些無(wú)奈:現(xiàn)在“改合同”費(fèi)漲得太快,這也影響了成交。

賢文花園也是小產(chǎn)權(quán)房,附近普照地產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),房子成交量很低,春節(jié)后至今還沒(méi)賣出一套。“現(xiàn)在政府嚴(yán)查的消息不斷,很多公司不愿去做這類房源,出了問(wèn)題也不受法律保護(hù)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)普潤(rùn)加盟店高新店的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),今年至今只賣出一套房。

盛福家園附近的幾家大型中介紛紛表示,現(xiàn)在不愿代理小產(chǎn)權(quán)房。“雖然便宜,但是風(fēng)險(xiǎn)太大。”

違背土地利用規(guī)劃,小產(chǎn)權(quán)房難“轉(zhuǎn)正”

“堅(jiān)決遏制在建在售小產(chǎn)權(quán)房”,這一消息從國(guó)家到地方“斬?cái)?rdquo;了小產(chǎn)權(quán)房的出路。但是與一般的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納土地出讓金,價(jià)格僅是同區(qū)域、地段正規(guī)商品房?jī)r(jià)格的三分之一,甚至更低。這些“特點(diǎn)”吸引了大量的需求,成為其迅速發(fā)展的主要原因。

記者了解到,濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房“瘋狂”建設(shè)時(shí)期是從2006年開(kāi)始的。主要集中在濟(jì)南北部、東部、西部等城鄉(xiāng)接合部,這與市區(qū)的擴(kuò)張有關(guān)。濟(jì)南市建委有關(guān)人士透露,小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)多數(shù)是打著舊村改造旗號(hào)建的違章建筑,多數(shù)是未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的舊村改造項(xiàng)目。

在城市發(fā)展建設(shè)過(guò)程中,尤其在兩個(gè)城區(qū)的搭界處,不少城中村被納入城區(qū),自然會(huì)按照“城市建設(shè)模式”改造建設(shè)。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎(chǔ)設(shè)施等因素,都是吸引購(gòu)房者的原因之一,更是助長(zhǎng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持,有的項(xiàng)目明顯違反法律,存在的問(wèn)題也較為突出。農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上是不能用來(lái)建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房很多被當(dāng)做商品房向本村以外的人進(jìn)行銷售,違背土地的利用規(guī)劃,違反了土地的用途管制。所以小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的可能性比較小。

李鐵崗強(qiáng)調(diào),農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù),無(wú)論是國(guó)有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。