近日,濟(jì)南召開全市違法建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房專項清理整治工作推進(jìn)會。會上要求,在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為要堅決叫停,嚴(yán)肅查辦;對頂風(fēng)而上的掛牌督辦,堅決拆除一批、教育一片。近日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在建在售仍然盛行。
在建新房熱火朝天,房企稱下半年還要蓋
一邊是政府堅決叫停在建小產(chǎn)權(quán)房,一邊卻是為趕工期熱火朝天。“要查早查了,房子也不是偷偷摸摸就能建起來的。”
4日下午,歷山北路路東一處建設(shè)工地一片忙碌,攪拌機(jī)和吊車轟鳴開工,是小產(chǎn)權(quán)房。記者看到,23層的小高層主體已基本完工,工人正在做外墻貼磚及內(nèi)部保溫。“計劃是年底交房,干完這些還得做內(nèi)部裝修裝飾?，F(xiàn)在工期很緊,我們干活都馬虎不得。”現(xiàn)場一名建筑工人說,這些房子只有一小部分安置本村村民,其他的都是對外銷售,都辦不下證。
隨后,記者來到樓盤售樓中心,置業(yè)顧問介紹,項目第五期計劃本周開盤,均價在5100元/平方米左右。每天來看房的人不少,以一些年輕上班族為主,尤其山大路科技市場的居多。
“房子沒法辦證,只能交全款或是簽合同時先交70%,年底交房時再交30%。”對于政府的“禁建禁售令”,他們并不擔(dān)心,“我們不是違章建筑,是在村民的集體用地上蓋的,沒有占用耕地。”置業(yè)顧問說,集體用地沒有繳納土地出讓金所以價格便宜,價格比附近正規(guī)商品房便宜四成多。“我們的項目前四期七八十棟樓都入住了,如果要拆早就拆了。”
樓盤不遠(yuǎn)處的蓋佳花園也在正常銷售。目前賣的都是現(xiàn)房,均價在5100元/平方米左右,每天都有十幾組的來訪量。“現(xiàn)在所剩房子不多,我們計劃下半年在歷山北路北頭再蓋一批房子,目前正在做拆遷。”置業(yè)顧問說,他們的房子沒占耕地,不是違法建筑,也不擔(dān)心政府來處理,“現(xiàn)在這些房子都住了這么多人,怎么可能被拆呢?”
二手房成交陷觀望,大型中介不愿代理
與新房建設(shè)銷售的熱火朝天不同,小產(chǎn)權(quán)房二手房市場出現(xiàn)了明顯的觀望,陷入了交易的瓶頸。
“正月十六至今,就賣了一套房子,還是有證的。”4日下午,蓋佳花園附近一中介有些發(fā)愁:他店里三分之二的房子都是沒證的小產(chǎn)權(quán)房,這段時間來看房的人明顯少了,但是房主對外推的房源卻多了。“政府說要整治小產(chǎn)權(quán)房的消息確實影響了購房者,目前觀望情緒較重。”
附近潤軒房產(chǎn)中介的店長說,雖然來訪咨詢的人數(shù)不少,但觀望的人變多了。“原本一個月能成交三套到四套,現(xiàn)在的話最多也就一套到兩套。”目前小產(chǎn)權(quán)房的房源很多,各種樓層、戶型的房子都有,價格在4500元/平方米至5000元/平方米左右,同比略有增長。
“賣房的多,買房的少。”千惠房產(chǎn)的銷售經(jīng)理也有些無奈:現(xiàn)在“改合同”費漲得太快,這也影響了成交。
賢文花園也是小產(chǎn)權(quán)房,附近普照地產(chǎn)的置業(yè)顧問說,房子成交量很低,春節(jié)后至今還沒賣出一套。“現(xiàn)在政府嚴(yán)查的消息不斷,很多公司不愿去做這類房源,出了問題也不受法律保護(hù)。”21世紀(jì)不動產(chǎn)普潤加盟店高新店的置業(yè)顧問說,今年至今只賣出一套房。
盛福家園附近的幾家大型中介紛紛表示,現(xiàn)在不愿代理小產(chǎn)權(quán)房。“雖然便宜,但是風(fēng)險太大。”
違背土地利用規(guī)劃,小產(chǎn)權(quán)房難“轉(zhuǎn)正”
“堅決遏制在建在售小產(chǎn)權(quán)房”,這一消息從國家到地方“斬斷”了小產(chǎn)權(quán)房的出路。但是與一般的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金,價格僅是同區(qū)域、地段正規(guī)商品房價格的三分之一,甚至更低。這些“特點”吸引了大量的需求,成為其迅速發(fā)展的主要原因。
記者了解到,濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房“瘋狂”建設(shè)時期是從2006年開始的。主要集中在濟(jì)南北部、東部、西部等城鄉(xiāng)接合部,這與市區(qū)的擴(kuò)張有關(guān)。濟(jì)南市建委有關(guān)人士透露,小產(chǎn)權(quán)房其實多數(shù)是打著舊村改造旗號建的違章建筑,多數(shù)是未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的舊村改造項目。
在城市發(fā)展建設(shè)過程中,尤其在兩個城區(qū)的搭界處,不少城中村被納入城區(qū),自然會按照“城市建設(shè)模式”改造建設(shè)。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎(chǔ)設(shè)施等因素,都是吸引購房者的原因之一,更是助長了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持,有的項目明顯違反法律,存在的問題也較為突出。農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上是不能用來建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房很多被當(dāng)做商品房向本村以外的人進(jìn)行銷售,違背土地的利用規(guī)劃,違反了土地的用途管制。所以小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的可能性比較小。
李鐵崗強(qiáng)調(diào),農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù),無論是國有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
