人民幣對(duì)美元一改多年漲勢(shì)掉頭向下

新年剛開局，關(guān)于今年樓市“不樂觀”，甚至?xí)霈F(xiàn)“大跌”的聲音就不斷出現(xiàn)。而最近人民幣匯率“五連跌”則進(jìn)一步加深了市場(chǎng)對(duì)樓市泡沫可能破裂的擔(dān)憂。過(guò)去一周至3月3日，人民幣即期匯率累計(jì)下跌800多個(gè)基點(diǎn)，令其近半年累積的升幅一筆勾銷。3月5日，人民幣匯率中間價(jià)為1美元兌人民幣6.12元。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，人民幣升值與樓價(jià)上漲有比較直接的聯(lián)系，從2005年人民幣開始單邊升值周期后，就吸引了巨量國(guó)際投機(jī)熱線投資中國(guó)，也使得中國(guó)的樓價(jià)進(jìn)入了飆漲時(shí)期。不過(guò)，有專家也認(rèn)為，匯率升值，確實(shí)會(huì)吸引熱錢流入，但熱錢的規(guī)模相對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)非常小，這表明熱錢和房?jī)r(jià)走勢(shì)之間并不存在穩(wěn)定的正向聯(lián)系。

悲觀派：樓價(jià)會(huì)跌

樂觀派：影響可忽略

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，人民幣升值與樓價(jià)上漲有比較直接的聯(lián)系，即人民幣升值——吸引熱錢——推高樓價(jià)。有分析人士認(rèn)為，如果人民幣真的結(jié)束多年來(lái)的上升通道，對(duì)以人民幣計(jì)價(jià)的各種資產(chǎn)來(lái)說(shuō)都影響深重。受到人民幣貶值最嚴(yán)重影響之一的恐怕會(huì)是一線城市的房產(chǎn)，理由是此前境外資金看好人民幣資產(chǎn)帶來(lái)匯率升值和資產(chǎn)升值雙重紅利，大量外資進(jìn)入中國(guó)。而房產(chǎn)是外資進(jìn)入比較便利的投資品種，一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)價(jià)格自然受到影響。由于地產(chǎn)股在A股中比重較大，A股自然也會(huì)受到房地產(chǎn)跌價(jià)影響。如果人民幣處于貶值狀態(tài)，樓市股市面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)，短期是比較客觀的事實(shí)。近期個(gè)股已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，投資者應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，有專家也認(rèn)為，匯率升值確實(shí)會(huì)吸引熱錢流入，但熱錢的規(guī)模相對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)非常小。2012年全國(guó)新建商品房銷售額達(dá)到6.45萬(wàn)億元，二手房交易額約7.9萬(wàn)億元。熱錢的投資對(duì)象很多，不可能都投入房地產(chǎn)。假設(shè)50%的熱錢投入商品房交易，按照計(jì)算結(jié)果，在熱錢流入最多的2009年，流入房地產(chǎn)的熱錢僅占商品房交易總額的3.6%。

從歷史數(shù)據(jù)看，熱錢規(guī)模與房?jī)r(jià)之間并不存在基本一致的走勢(shì)。2007年四季度，熱錢流入589億美元，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比下降；2012年二季度，熱錢大幅流出1268億美元，但房?jī)r(jià)仍然上漲。這表明熱錢和房?jī)r(jià)走勢(shì)之間并不存在穩(wěn)定的正向聯(lián)系。

房地產(chǎn)嚴(yán)控外資準(zhǔn)入

熱錢投資占比很小

熱錢投資對(duì)房地產(chǎn)影響極為有限。首先，熱錢投資方向很多，包括股票、債券、期貨等多種金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)僅是各種投資渠道之一。其次，熱錢投資房地產(chǎn)受到嚴(yán)格的限制，國(guó)家對(duì)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的政策從未放松，甚至不斷從嚴(yán)。

在熱錢流入最多的2008年和2009年，用于購(gòu)買商品房的熱錢僅占當(dāng)年商品房交易總額的2.1%和1.1%；用于購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目融資類理財(cái)產(chǎn)品的熱錢僅分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的7.2%和4.4%。熱錢占比低，不可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生非常重大的影響。