撤市設(shè)區(qū)后，從化樓市是否仍然限價不限購？在調(diào)控力度逐步加大之下，今年廣州房價走勢如何？昨日，廣州市房協(xié)發(fā)布《2013年廣州市房地產(chǎn)市場回顧及2 0 14年展望》(以下簡稱“白皮書”)，對2014年廣州樓市作出了最新預(yù)測。白皮書指出，在樓市政策無重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計2014年廣州新建商品房市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢，下半年樓市因新增供應(yīng)量增加預(yù)計樓價略有增長，但漲幅預(yù)計略低于2013年。
土地市場火爆
宅地平均樓面地價8060元/平方米
去年，廣州土地市場火爆，“地王”頻出。白皮書指出，去年全年廣州各類型房地產(chǎn)市場用地的成交量，主要集中在蘿崗區(qū)和南沙區(qū)，分別為185.10萬平方米和125.56萬平方米，占全市10區(qū)土地交易總量的29.6%和20 .1%。
白皮書顯示，去年廣州全市房地產(chǎn)市場用地成交的平均樓面地價為3800元/平方米，同比增長17%。全市房地產(chǎn)市場用地成交的整體溢價率為20 .8%，溢價率最高達(dá)152.9%。其中，去年廣州商品住宅用地的平均樓面地價為8060元/平方米，比2012年增長11.1%。
去年，天河金融城成為廣州土地出讓最受熱捧的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，全年兩場金融城土地出讓地塊7宗，出讓金額累計已達(dá)186.68億元，占廣州房地產(chǎn)市場用地出讓總金額的30.7%。金融城地塊的最高樓面地價從去年2月初的11101元/平方米到8月底的14847元/平方米，僅半年左右時間增幅超過33.7%。
房企資金充裕度提升
房企到位資金2324 .20億元
另外，房企資金充裕度提升，也是去年廣州樓市火爆的因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充裕度，主要反映房企的資金支出與收入的匹配程度。白皮書顯示，2013年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金充裕度為147.1%，比2012年提升10.8個百分點。去年，廣州房企到位資金2324.20億元，同比增長24.4%，增速較2012年大幅提升9.8個百分點。
“在國內(nèi)金融體系出現(xiàn)資金缺口的情況下，及時主動通過海外融資等其他融資方式獲取發(fā)展資金，表明了房企適應(yīng)市場變化能力增強。”白皮書分析，廣州房企資金充裕對樓市的影響主要反映在房企投資意愿的回升，投資力度和步伐加大，如房屋新開工面積大增和土地市場火爆。受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有增長，但預(yù)計同比增幅仍接近去年水平。
一手房中心六區(qū)供不應(yīng)求
天河最高均價35465元/平方米
去年，廣州10區(qū)商品住宅成交均價上漲明顯，由2012年的14044元/平方米漲至去年的15730元/平方米。
廣州市房協(xié)分析，盡管2013年初“新國五條”出臺迅猛、措辭嚴(yán)厲，但是沒有實際新增措施，以至于房地產(chǎn)市場在短暫地消化了調(diào)控帶來的影響之后價格繼續(xù)上漲。
為了穩(wěn)定房價，廣州等一線城市從2013年10月底開始相繼出臺了更為嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則(“穗六條”)。其中將二套房貸首付從之前的6成提升到7成，這對有意向購買第二套中大戶型物業(yè)進行換房的購房者來說，影響將會較明顯，而他們的購買力是當(dāng)前樓價的主要支撐。
廣州10區(qū)中，新建商品住宅成交均價以天河區(qū)最高，均價為35465元/平方米；其次是越秀區(qū)，均價為33140元/平方米。外圍四區(qū)的成交均價在9000元/平方米至16500元/平方米之間。
在成交量方面，去年，廣州市新建商品房成交總面積897.24萬平方米，環(huán)比上半年增長83.4%，同比減少7.4%。其中，花都、番禺兩區(qū)的成交量最大，兩區(qū)共成交350 .88萬平方米，占全市總成交比重的49 .5%，而黃埔區(qū)和越秀區(qū)僅占全市總成交量的1.4%和1.2%。
對比外圍區(qū)域與中心城區(qū)的成交結(jié)構(gòu)來看，外圍四區(qū)商品住宅的成交量占據(jù)全市十區(qū)總成交量的72.9%，供求基本平衡。而中心六區(qū)商品住宅的成交量僅占全市總成交量的27 .1%，供銷比為0 .87：1，供不應(yīng)求，市場足以消化存量。
●預(yù)測
今年“高位徘徊、略有升溫”
廣州市房協(xié)在白皮書中預(yù)測，在樓市政策無重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計2014年廣州新建商品市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢。其中，上半年樓市因供求相對平衡，樓市博弈依然存在，故樓市可能出現(xiàn)“價量均高位徘徊”；下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計樓價略有增長，但漲幅預(yù)計略低于2013年。
廣州市房協(xié)分析，隨著前期樓市調(diào)控政策效果的減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路業(yè)已明確，國家支持首套置業(yè)與合理性自住購房需求的政策仍然對剛需購房者有一定的刺激作用，而這部分的需求在廣州外圍區(qū)域依然十分旺盛。同時，2012年下半年的新開工項目將于2014年集中入市，廣州房企在一貫購房款回籠的財務(wù)運營管理思維影響下，將加大新建商品房市場的供應(yīng)量。
●存量
消化一手房庫存要9 .8個月
二手房價同比猛漲18 .9%
白皮書顯示，若不計算新增可售面積，截至2013年12月31日，廣州現(xiàn)有商品房可售庫存面積1390.96萬平方米，商品住宅可售庫存面積577.79萬平方米。在廣州樓市繼續(xù)實行“五限”政策(即限購、限貸、限價、限售、限外)的情況下，按照2013年12個月的月均銷售速度來推算，商品房和商品住宅的可售庫存面積消化時間分別為18.6個月和9.8個月。
從二手住宅區(qū)域市場交易情況分析，存量住宅交易市場依然主要集中在中心城區(qū)，但無論外圍或是中心城區(qū)的成交量均較去年同期大幅增長。20 13年廣州存量住宅的平均成交均價為11624元/平方米，同比增長18.9%。
白皮書預(yù)測，2014年全年總體的成交量或會與2013年大致持平。“判斷的理由主要是：存量房的價格、樓市政策和房貸等對存量房的成交有實質(zhì)性影響的因素將維持現(xiàn)狀，加上中心城區(qū)有效供應(yīng)不足以及外圍新區(qū)新建商品住宅的分流影響。隨著存量房市場的恢復(fù)，二手樓價預(yù)計穩(wěn)中有升的態(tài)勢不變，但升幅估計低于2013年。”
從化要不要限購
昨日，由廣州市房地產(chǎn)學(xué)會、市房協(xié)主辦的“從化房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”開幕，省內(nèi)房產(chǎn)、規(guī)劃、經(jīng)濟等領(lǐng)域的專家、學(xué)者為從化房地產(chǎn)發(fā)展“把脈”。多位專家建議，從化樓市暫不宜納入限購范圍。
“限購令”影響后市
廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，從化樓市的成交量逐年平穩(wěn)增加，但對比相鄰的白云等區(qū)域，從化樓市目前仍處于價格洼地。
“從化不限購、不限價，形成外向型的房地產(chǎn)市場，更有利于從化樓市的健康發(fā)展。”
合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，從化目前高端別墅較多，一旦限購，將對旅游度假地產(chǎn)形成巨大沖擊。以從化溫泉鎮(zhèn)某一高端別墅的調(diào)查為例，其分析說，首次置業(yè)買家只占3%，二次置業(yè)占61%，三次置業(yè)占比26%。“如果從化限購，很多買家第二套房可能就不來從化買了。”相比而言，增城以剛需買家為主，若實行限購，所受影響將比從化小。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，開發(fā)商調(diào)整樓價不宜過快，否則容易招來“限購令”，對從化房地產(chǎn)未來發(fā)展反而不利。
由政府統(tǒng)一規(guī)劃完善公建配套
“廣州撤市改區(qū)已經(jīng)有好幾個地方，從化應(yīng)該吸取番禺、南沙、花都的經(jīng)驗。”暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛指出，“盡管現(xiàn)在從化已經(jīng)有了規(guī)劃，但撤市并區(qū)后，如何進一步提高與廣州的聯(lián)系，這要在規(guī)劃里進一步完善，包括公建配套等問題。”
“從化現(xiàn)在走的還是跟老城區(qū)差不多的開發(fā)模式和建設(shè)路線，這么做下去的話，我是挺擔(dān)心的。”華南理工大學(xué)建筑學(xué)院副院長趙紅紅認(rèn)為，國家的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的，從化要避免“千城一面”，需要從“北優(yōu)”的城市地區(qū)來研究，制定結(jié)合地方特色的標(biāo)準(zhǔn)，“從環(huán)境質(zhì)量上比廣州城區(qū)建設(shè)得更好”。
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