十二屆全國人大二次會議3月5日在人民大會堂開幕，李克強(qiáng)總理代表國務(wù)院向大會作政府工作報(bào)告。政府工作報(bào)告中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的廣泛解讀。不少業(yè)內(nèi)人士表示，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中重申中國將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。提出針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)解讀：

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：“抑制投機(jī)投資性需求”這一措辭如今繼續(xù)重申，表明官方的態(tài)度是，即便要是發(fā)揮市場機(jī)制的作用，暫時(shí)仍不會放開對于投機(jī)投資性需求的調(diào)控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面退出。

共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)方面較有新意，意味著將上海經(jīng)驗(yàn)向全國推廣。實(shí)質(zhì)仍是經(jīng)適房，只不過產(chǎn)權(quán)清晰后，在退出時(shí)可避免許多糾纏。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資，表明樓市發(fā)展進(jìn)入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現(xiàn)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓：分類調(diào)控，告別一刀切。針對不同城市分類調(diào)控，也即房價(jià)漲幅大的一線和少數(shù)二線城市，調(diào)控仍從緊。對于供大于求、房價(jià)漲幅小三四線和部分二線城市，維持現(xiàn)狀。對于嚴(yán)重供大于求，房價(jià)止?jié)q或下跌的，可以適度放松政策。

關(guān)于保障房建設(shè)

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到：完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。

創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。?

業(yè)內(nèi)解讀：

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)：報(bào)告中提高大城市保障房比例，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具等新提法，表明政府在住房保障問題上也將體現(xiàn)差異化政策，因地制宜避免簡單化一刀切做法；同時(shí)在保障房建設(shè)領(lǐng)域也要運(yùn)用市場化思維和手段。

此外，政府工作報(bào)告中提出的要更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，并將其列入三個(gè)1億人目標(biāo)，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。

楊紅旭：保障房目標(biāo)與任務(wù)非常明確，而且作為整個(gè)房地產(chǎn)工作的重中之中，棚戶區(qū)改造仍是保障房中的重點(diǎn)，未來幾年二三線城市將是棚改、舊改的主戰(zhàn)場。提高大城市保障房比例，具有新意，主要方向是通過公租房，也讓外來務(wù)工人員受益。

謝逸楓：創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具。起到代為保障房投資提供融資便利，比如發(fā)債、信托、平臺貸等。另外是為建立住房政策性銀行做鋪墊。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，堅(jiān)持做好保障性住房工作，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

關(guān)于房地產(chǎn)稅立法等相關(guān)工作

李克強(qiáng)指出，做好今年政府工作，要以深化改革為強(qiáng)大動力，以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主攻方向，以改善民生為根本目的，統(tǒng)籌兼顧，突出重點(diǎn)，務(wù)求實(shí)效。其中，抓好財(cái)稅體制改革這個(gè)重頭戲。推進(jìn)稅收制度改革，把“營改增”試點(diǎn)擴(kuò)大到鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)、電信等行業(yè)，清費(fèi)立稅，推動消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作。

業(yè)內(nèi)解讀：

楊紅旭：三中全會已明確提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革。這里重申而已。房地產(chǎn)稅立法，仍以持有稅為核心，但涉及億萬家庭，慎之又慎。上海重慶二地試點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)顯然不夠，估計(jì)還得增加試點(diǎn)。人大立法流程長，估計(jì)草案會向全社會征求意見，三年內(nèi)難見法律，也不會全國開征。

關(guān)于城鎮(zhèn)化問題

李克強(qiáng)指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托，堅(jiān)持城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

業(yè)內(nèi)解讀：

陳國強(qiáng)：新型城鎮(zhèn)化的最大特點(diǎn)是以人為核心，“三個(gè)1億人”目標(biāo)將極大地改變我國城鎮(zhèn)格局與城鄉(xiāng)面貌。

鏈家地產(chǎn)市場研究部：從2013年開始，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)已經(jīng)開啟，未來這是農(nóng)村土地改革的重要方向，土地流轉(zhuǎn)率的提高對房地產(chǎn)行業(yè)是一種長期利好。

此外，李克強(qiáng)還指出今年要對土地出讓金收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì)。

陳國強(qiáng)分析稱，這是總理政府工作報(bào)告中首次提出此項(xiàng)要求，顯示中央將強(qiáng)化對土地收益和耕地保護(hù)的監(jiān)管要求和督查力度。