2014年兩會上,多位全國政協(xié)委員和樓市專家探討全國樓市的“分水嶺”現(xiàn)象,為啥土地市場火爆樓市成交低迷?一二線城市熱三四線城市冷的原因何在?一道樓市“四字謎”揭開神秘面紗,“雙向調(diào)控”成討論焦點,政府“托底蓋帽”的調(diào)控方向也日益清晰。

預(yù)期:三四線城市房價上漲空間不大

2014年初,一二線城市房價穩(wěn)中有升,三四線城市房價則現(xiàn)松動跡象。

據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2013年底至今,江蘇、山東等地的多個三四線城市樓市交易疲軟,個別城市成交量甚至“腰斬”。“一線城市的房價未降,北京五環(huán)之內(nèi)的住宅均價直逼4萬元/平方米,好點的地段就要5萬-6萬元/平方米,學(xué)區(qū)房每平米的價格10萬元也不稀奇。”全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康介紹說。

賈康分析說,部分三四線城市輪番上漲之后,房價上漲空間確實已經(jīng)不大。但房價是否不再上漲,或者出現(xiàn)價格下調(diào)趨勢,一定要具體分析,每個城市的情況都要區(qū)別分析,涉及到一個城市內(nèi)部還要具體分析地段,“沒有經(jīng)過前期瘋狂炒作的城市,好地段的房價可能還要漲一陣”。

原因:地價推高房價效應(yīng)已弱化

“每年年初,都是一個房產(chǎn)的銷售淡季。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強說,一般四五月才進入房產(chǎn)商推盤旺季,加上去年年底部分城市的地方性調(diào)控措施,對房產(chǎn)市場有一定的殺傷力,一些城市出現(xiàn)樓市成交疲軟的現(xiàn)象屬正常。

陳國強介紹說,整個去年土地市場和樓市成交是雙豐收的。今年年初,土地市場熱樓市成交冷,是因為土地市場主要取決于政府推地的力度和節(jié)奏,一二線城市地價上漲快,和政府推地多少息息相關(guān)。地價是一個直接的變量,對房價有帶動作用,但地價推高房價的效應(yīng)已經(jīng)弱化。

賈康認(rèn)為,房價與地價中間還有很多環(huán)節(jié)。住房在黃金地段呈升值趨勢,是自然壟斷下所有因素共同作用使然。如果是地價決定房價,那么只要控制住中心區(qū)的地價,房價就會趨于低穩(wěn)。但實際上,即使政府強力控制地價,房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚。

調(diào)整:市場化法制化手段是大方向

全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新面對有關(guān)房價提問時,透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號。一時間,“雙向調(diào)控”成為業(yè)界討論的熱點。

業(yè)內(nèi)人士分析說,“雙向調(diào)控”將成樓市主方向,不同城市分類指導(dǎo)。正如亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓所言,“雙向調(diào)控”是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長效機制“過渡期”內(nèi),實施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”,以抑制因過度投機導(dǎo)致的房價過快上漲是“蓋帽”。

陳國強認(rèn)為,加強政府分類指導(dǎo)、落實保障房工作、依靠市場化法制化的手段進行調(diào)整是大方向。據(jù)了解,此前中央經(jīng)濟工作會議提出,努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給,做好棚戶區(qū)改造。不再依靠單一手段解決住房問題,而是通過雙向努力實現(xiàn)“住有所居”。

走向:要看城鎮(zhèn)化水平

賈康分析說,房產(chǎn)市場走向要看大背景,“看中國城鎮(zhèn)化水平走到哪兒了”,在城鎮(zhèn)化率達到30%以上,城鎮(zhèn)化才會進入加速期,一般進程完成后城鎮(zhèn)化率要達到70%。2013年中國城鎮(zhèn)化率為53.73%,如果一年提高一個點的話,還得走約20年。

陳國強表示,目前并不存在房價全面下降的信號,杭州溫州等地的房價調(diào)整不過是基于供求關(guān)系和市場狀態(tài)的一種調(diào)整,不會大范圍鋪開。

“我國的房產(chǎn)市場還有10年以上的成長空間。”在陳國強看來,房產(chǎn)市場應(yīng)該細(xì)分為住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種地產(chǎn)形式。房產(chǎn)市場是復(fù)合型的發(fā)展方向,將和其他多種業(yè)態(tài)相結(jié)合。

陳國強認(rèn)為,住宅產(chǎn)業(yè)和城市化進程有相關(guān)性,我國的城市化充分發(fā)展還有較長的路要走。但將來,房產(chǎn)市場的空間布局和市場重心會有很大的變化,增量空間可能會出現(xiàn)下滑或轉(zhuǎn)移。

房產(chǎn)稅年內(nèi)不會全面開征

房產(chǎn)稅持續(xù)討論了五六年,一直沒有進入實質(zhì)征收階段。“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),這是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強分析說,房產(chǎn)稅的開征一直缺乏基礎(chǔ)。

關(guān)于不動產(chǎn)登記制度,濟南和青島已明確要在2014年推開,這對未來房產(chǎn)稅開征,是個基礎(chǔ)條件。據(jù)了解,國務(wù)院已經(jīng)同意建立由國土資源部牽頭的不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也表示,“不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)稅推開將起到技術(shù)支撐作用,接下來要做的是加快房產(chǎn)稅立法進程。”

“房產(chǎn)稅至今未增加試點地區(qū),最大的阻礙是意見不一致。”賈康說,擴大試點的地區(qū)討論得不少,但最后形成可操作方案的不多。據(jù)了解,上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)實施三年多了,對其模式和效果的爭議不斷。2013年末有消息稱,今年房產(chǎn)稅會擴大試點范圍甚至全國推行。

賈康分析說,年內(nèi)實行的可能性不大。在重慶試點方案中,就先從獨立別墅開始,可以考慮從高端住宅開始,然后再漸進地往前推。