從1998年以來，公眾似乎逐步形成了房價永遠(yuǎn)只漲不跌的思維定勢，同樣的，中國政府的房地產(chǎn)調(diào)控也往往以嚴(yán)控價格上漲為政策目標(biāo)。諸多跡象顯示，即便未來2~3年中國整體房價仍然平穩(wěn)，但在2016~2020年間，房價的下行風(fēng)險可能將逐步取代上行壓力。如果不能捕捉到這種巨大變化，調(diào)控就可能演化為房價下行段的落井下石式調(diào)控。

供求決定價格，目前房地產(chǎn)已隱約處于結(jié)構(gòu)性供過于求的狀態(tài)。2008年以來，房屋銷售面積從不足8億平方米上升至超過12億平方米，但同時房屋在建面積則從20億平方米上升至60億平方米。兩者落差巨大。假定從現(xiàn)在到2020年，中國房地產(chǎn)的產(chǎn)銷面積年均復(fù)合增長7%，這意味著到2020年中國房屋在建面積將超過100億平方米，意味著未來7年需要實現(xiàn)1.08億套商品住宅的銷售。如果再考慮到3600萬套保障房的供應(yīng)，則未來7年需要有約4億人遷居新房，需要2020年中國的城市化率超過75%。這除了將農(nóng)村戶籍人口大量翻牌為城鎮(zhèn)戶籍之外，幾乎是難以實現(xiàn)的。目前個別城市的“鬼城”現(xiàn)象，可能會逐步蔓延。

我們看到，有效需求增長放緩，目前房地產(chǎn)已明顯遭遇需求不足的嚴(yán)重約束。在房子蓋多了的同時，迫切需要買房的人群卻增長不多。

這是由多方面因素導(dǎo)致的。首先是投資客逐步撤離樓市，現(xiàn)在的購房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩秃褪状沃脴I(yè)型的需求。改善型需求在賣舊買新時，受到非常大的政策制約，限購限貸政策和沉重的交易稅費讓改善型需求難以釋放。首次置業(yè)者則受到支付能力的約束。從日美的經(jīng)驗看，居民儲蓄率和房價高度相關(guān)。中國居民的儲蓄率在上世紀(jì)90年代基本穩(wěn)定，保持在20%~21%，到2009年升至25%，2010~2011年間下降到23%。隨著儲蓄率一起下滑的還有年輕人群，從2009年至今，中國高考報名人數(shù)已連續(xù)四年下滑，儲蓄率和進(jìn)入婚育年齡的年輕人同步下滑，顯示出在2017年之后中國的首次置業(yè)群體將減少且購房支付能力更弱。部分原本勉強可達(dá)到購置商品房門檻的中低收入“夾心層”，則很可能通過政府提供的自住型商品房來滿足。排隊購房的瘋狂時代已漸漸遠(yuǎn)去了。

而中國利率市場化的進(jìn)程，也使房屋不再是保存財富的不二選擇。

在以往快速的貨幣化和城市化進(jìn)程中，買房養(yǎng)老法則盛行。就中國整體而言，過去十年貨幣余額增長了5.4倍，居民收入增長了3.2倍，房價則上漲了4倍。在此期間如果居民選擇儲蓄，則扣除通脹后儲蓄的實際收益為負(fù)數(shù)，購房則可跑贏通脹但仍跑不贏人民幣的印刷速度。但利率市場化已扭轉(zhuǎn)了上述格局。目前銀行理財、信托等收益率均明顯高于通脹，甚至高于房價的漲幅。這使得投資迅速撤離樓市。2010年至今，中國樓市的投資性需求對全部購房需求的占比已從46%下降到12%，中國富裕群體開始多元化地配置其財富，而不是盯準(zhǔn)購房一條路。不僅如此，美日利率市場化的過程都伴隨著房價的劇烈下跌，例如1978年~1985年的美國，上世紀(jì)90年代的日本。利率市場化幾乎使房價呈泡沫化狀態(tài)。

在這樣的背景下，中國中長期房地產(chǎn)調(diào)控政策的格局并不明朗，其中最為關(guān)鍵的是房地產(chǎn)稅政策。十八屆三中全會提出要加快房地產(chǎn)稅的立法工作，并逐步擇時推出。許多人對房地產(chǎn)稅的推出可能導(dǎo)致的巨大沖擊輕描淡寫。事實上，中國全部商品房都建造在租用的國有土地上，房屋擁有者支付了50~70年的地租但并不擁有土地，如果房地合并征稅，必然面臨巨大的法律障礙。不僅如此，在持有環(huán)節(jié)征稅，對已處于逐漸從結(jié)構(gòu)性過程隱約向整體過?；溥^程的中國房地產(chǎn)而言，也幾乎是滅頂之災(zāi)。

綜上所述，盡管許多人仍存在房價永遠(yuǎn)只漲不跌的幻覺，甚至國家統(tǒng)計局的房價數(shù)據(jù)也仍然戲劇性地顯示環(huán)比上漲，但中國房地產(chǎn)市場已到了高位平臺期。

我們發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計局的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)并未能在2003~2010年間警示房價快速上漲，這次恐怕同樣也不能給出房價下行的警示。我們認(rèn)為，維持目前的投資和銷售節(jié)奏，在2016年之前，中國房地產(chǎn)仍能保持相對平穩(wěn)，但此后難以避免滑坡的趨勢。如果維持既有調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，不盲目擴大土地供應(yīng)規(guī)模，并在市場疲弱時適當(dāng)對限購限貸政策中明顯不合理的細(xì)節(jié)進(jìn)行微調(diào)，那么中國房地產(chǎn)市場具備軟著陸的可能性。而如果無視現(xiàn)狀，繼續(xù)放大供給并以行政手段嚴(yán)厲限制合理需求，甚至貿(mào)然推出房地產(chǎn)稅，那么泡沫破裂的風(fēng)險恐怕難以避免。對中國政府而言，中長期視野內(nèi)，防范房價下跌風(fēng)險，遠(yuǎn)比嚴(yán)控房價上漲更為棘手和艱險。