樓市是一個(gè)地域性十分明顯的市場(chǎng),雖然唱衰樓市的論調(diào)多有夸張,不過(guò)其可取之處在于,將部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)拿到了桌面上。連日來(lái),本報(bào)記者兵分多路,選取煙臺(tái)、濰坊和棗莊3個(gè)梯次有別的樣本城市,進(jìn)行實(shí)地探訪和數(shù)據(jù)分析。結(jié)果顯示,產(chǎn)業(yè)支撐能力較強(qiáng)的城市,其房?jī)r(jià)仍能保持上漲勢(shì)頭；反之,去化壓力或催生樓市變局。

【煙臺(tái)】 關(guān)鍵詞:看漲

僅個(gè)別樓盤(pán)清理尾房,小降幾百元

最近,“房?jī)r(jià)下跌”成為煙臺(tái)購(gòu)房群里討論的熱點(diǎn)話題。對(duì)于房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期,受訪的購(gòu)房者有所分化,雖然多數(shù)人并不看好房?jī)r(jià)下跌,但也有一小部分人受“樓市崩盤(pán)論”的影響,加入觀望的行列,“等等再說(shuō)吧,說(shuō)不定真會(huì)降點(diǎn)。”

記者了解到,春節(jié)至今,煙臺(tái)還沒(méi)有一家樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開(kāi)盤(pán),但開(kāi)發(fā)商早已動(dòng)起來(lái)了,各種蓄客、促銷(xiāo)活動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸回暖。目前,在售的多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,罕見(jiàn)下降打折,只有個(gè)別樓盤(pán)小幅降價(jià),幅度多在幾百元內(nèi)。這些樓盤(pán)的共同特點(diǎn)是,尾房或是開(kāi)盤(pán)剩余的少量特價(jià)房源。

樓市逐漸回暖,最直觀的體現(xiàn)就是成交量。煙臺(tái)克而瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過(guò)去的一周,煙臺(tái)六區(qū)商品住宅成交4.7萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲23.7%,成交均價(jià)達(dá)6841元/平方米。

“從煙臺(tái)住宅市場(chǎng)的需求量和庫(kù)存量來(lái)看,降價(jià)傳言難以傳導(dǎo)至煙臺(tái)市場(chǎng),房子降價(jià)的可能性不大。”煙臺(tái)克而瑞市場(chǎng)總監(jiān)魏俊分析稱,目前煙臺(tái)存量約有650萬(wàn)平方米,相對(duì)來(lái)說(shuō)還處在一個(gè)安全區(qū)域。

 “若是煙臺(tái)開(kāi)發(fā)商打起價(jià)格戰(zhàn),最有可能發(fā)生在牟平區(qū)。”魏俊說(shuō),即便會(huì)有這樣的價(jià)格戰(zhàn),也多會(huì)以“暗戰(zhàn)”形式出現(xiàn),比如“內(nèi)部團(tuán)購(gòu)”等,明面上的降價(jià)潮是不會(huì)出現(xiàn)的。

從成交價(jià)格來(lái)看,煙臺(tái)的房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)上行趨勢(shì),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月份,煙臺(tái)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,同比上漲9.3%；二手房環(huán)比上漲0.2%。這已是煙臺(tái)一二手房?jī)r(jià)格連續(xù)12個(gè)月上漲。

【濰坊】 關(guān)鍵詞:價(jià)格戰(zhàn)

有的樓盤(pán)最高降價(jià)20萬(wàn)

數(shù)據(jù)顯示,2013年全年,濰坊市區(qū)住宅均價(jià)維持在4500元/平方米左右,最高點(diǎn)出現(xiàn)在6月份,為4536元/平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看,濰坊的住宅價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。不過(guò),新年伊始,就在其他城市的多數(shù)樓盤(pán)忙著“蓄客暖場(chǎng)”時(shí),濰坊的眾多樓盤(pán)就開(kāi)始了“價(jià)格大戰(zhàn)”。

一家樓盤(pán)每天推出10套特價(jià)房,最高優(yōu)惠20萬(wàn)元；往常97折或98折的常規(guī)折扣也開(kāi)始松動(dòng),93折、95折登上舞臺(tái)；更有甚者,少數(shù)樓盤(pán)推出了首付1成的優(yōu)惠,令市場(chǎng)大跌眼鏡。

年初就開(kāi)始降價(jià),這釋放了怎樣的市場(chǎng)信號(hào)?濰坊房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)隋鋼認(rèn)為,這既延續(xù)了2013年濰坊樓市的銷(xiāo)售低潮,又傳遞了開(kāi)發(fā)商對(duì)2014年銷(xiāo)售的憂慮心態(tài)。“這預(yù)示著,2014年全年的銷(xiāo)售可能陷入價(jià)格大戰(zhàn),隨著國(guó)內(nèi)樓市整體發(fā)生變化,濰坊樓市有可能出現(xiàn)降價(jià)亮點(diǎn)。”

據(jù)新浪樂(lè)居數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示:2014年1月1日至1月29日濰坊共成交新房2763套,比2013年12月的5082套減少了2319套,環(huán)比下降45.63%；2014年1月份成交面積298213.09平方米,比2013年12月份的成交面積525531.42平方米減少227318.33平方米,環(huán)比下降43.25%。

【棗莊】 關(guān)鍵詞:觀望

買(mǎi)的不急躁,賣(mài)的硬撐著

如果說(shuō)煙臺(tái)的樓市是寵辱不驚,濰坊是心急如焚,那么棗莊就是買(mǎi)的不急躁,賣(mài)的硬撐著。正如當(dāng)?shù)厥忻竦囊痪湔{(diào)侃“最不缺的就是房子”,棗莊目前的樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。

2月26日,記者走訪獲悉,棗莊市中區(qū)樓市均價(jià)為4500元/平方米,市中心或?qū)W區(qū)房均價(jià)可達(dá)5300元/平方米。

棗莊市住建局有關(guān)人士介紹,目前棗莊樓盤(pán)新房的庫(kù)存量較大,市民的購(gòu)買(mǎi)力顯得不足,尤其是春節(jié)過(guò)后,商品房交易量明顯減少。

 “目前棗莊市中區(qū)掛出100套房子,最多成交10套。”棗莊房產(chǎn)管理協(xié)會(huì)工作人員張先生說(shuō),尤其是節(jié)后房子降價(jià)風(fēng)聲四起,不少市民認(rèn)為現(xiàn)在買(mǎi)房子不保險(xiǎn),所以年后棗莊商品房交易量同比出現(xiàn)了明顯減少。

“棗莊的房?jī)r(jià)在2010年突然就漲起來(lái)了,從均價(jià)3000多元漲到了4000多元。之后的兩年,價(jià)格比較平穩(wěn)。”棗莊市中區(qū)一位市民說(shuō),房?jī)r(jià)現(xiàn)在在山頂上,啥時(shí)候降價(jià),啥時(shí)候再買(mǎi)吧。

一般情況下,成交量上不去,一些開(kāi)發(fā)商會(huì)降價(jià)走量,回籠資金。不過(guò),多家受訪的開(kāi)發(fā)商表示,房?jī)r(jià)不會(huì)降,因?yàn)榻ò渤杀臼嵌说?“總不能連買(mǎi)地錢(qián)和建設(shè)費(fèi)都賺不回來(lái)吧”。

【專家】 關(guān)鍵詞:分化

庫(kù)存高的三四線城市,早晚得降價(jià)

“總體來(lái)看,沒(méi)有經(jīng)濟(jì)支撐、沒(méi)有就業(yè)及產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市,未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力越來(lái)越不足。”合富輝煌房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)一位負(fù)責(zé)人分析,濰坊是典型“供過(guò)于求”的城市,與同等的地級(jí)市相比,價(jià)格多年來(lái)維持在較低的水平,處于長(zhǎng)期的疲軟狀態(tài),短期內(nèi)很難調(diào)整。

該負(fù)責(zé)人說(shuō),產(chǎn)業(yè)集聚不夠,人氣就不會(huì)那么旺,購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng),市場(chǎng)自然會(huì)呈現(xiàn)出一種“增長(zhǎng)乏力”,要么是漲幅變緩,要么就是價(jià)格下滑。

通俗來(lái)講就是,經(jīng)濟(jì)跑得本來(lái)就不快,房地產(chǎn)又搶跑了,高庫(kù)存消化不了,房?jī)r(jià)自然缺乏上漲動(dòng)力。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,過(guò)去部分城市房地產(chǎn)過(guò)度快速發(fā)展,人的需求是發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,尤其是一些三四線城市,“只要有人買(mǎi)就行”。但是在未來(lái),人的需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)越來(lái)越弱,將主要依靠城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力。

“如果未來(lái)這些城市產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力不能加強(qiáng),分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。”李鐵崗說(shuō),這種市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的三四線城市,價(jià)格調(diào)整將會(huì)成為一種趨勢(shì)。

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“我們?cè)卩u平縣代理了5個(gè)項(xiàng)目,比一些縣級(jí)市還多。在一個(gè)縣城項(xiàng)目這么多,好多人覺(jué)得不可思議,但經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的活力足夠吸引人。”合富輝煌房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的一位負(fù)責(zé)人說(shuō),這個(gè)縣城在全市的經(jīng)濟(jì)比重甚至超過(guò)了某些城區(qū),當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的制造業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)能大,創(chuàng)造了大量的就業(yè)人口,住房需求很大。“需求量大自然會(huì)吸引更多的樓市供應(yīng),事實(shí)證明,整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是供需兩旺。”

可以與之相媲美的是濰坊的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)。濰坊縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),壽光、高密、青州、諸城一直位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中。2013年,一家側(cè)重高檔住宅的房地產(chǎn)企業(yè)在濰坊的首個(gè)項(xiàng)目落地臨朐縣,不少人都難以理解,為什么不選擇市區(qū)而是去縣城?該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,在項(xiàng)目落地前已經(jīng)在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)購(gòu)買(mǎi)力和需求調(diào)查,并不是隨意之舉。

記者了解到,在壽光、諸城、高密等地早已經(jīng)出現(xiàn)單價(jià)過(guò)5000元的樓盤(pán)項(xiàng)目,目前不少均價(jià)也已經(jīng)到了4000元左右,而在濰坊城區(qū)4000多元的單價(jià)也不難找到房源。

在煙臺(tái),擁有豐富旅游資源的蓬萊,因?yàn)槌彼畽C(jī)場(chǎng)、海底隧道等大工程,吸引了不少一線開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的眼球,房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>