斥資41億元投資近三年，僅溢價(jià)11.26億元，SOHO中國(guó)就將上海兩個(gè)項(xiàng)目打包拋售了！與一度以300億元“光速進(jìn)軍上海”相反，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表演了一出“反轉(zhuǎn)”戲碼，開始主動(dòng)收縮在上海的布局戰(zhàn)線。

 

“我們?cè)谏虾Ｍ顿Y了近500億元，占SOHO總量的75%。”潘石屹向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，SOHO中國(guó)正在調(diào)整北京和上海兩個(gè)城市的投資比例，將加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達(dá)到平衡。

 

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，41億元的投資成本，加上近三年的資金成本和管理成本等財(cái)務(wù)費(fèi)用，SOHO中國(guó)出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)的盈利空間并不高。從某種程度上來，這意味著潘石屹看淡上海商業(yè)地產(chǎn)，與李嘉誠(chéng)拋售陸家嘴上海東方匯金中心暗合，有緊跟李嘉誠(chéng)，收縮上海投資戰(zhàn)線的意圖。

 

52億元拋售上海資產(chǎn)

 

2月28日，SOHO中國(guó)宣布，將上海的SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元（約合港幣66.3億元）。

 

事實(shí)上，上述兩個(gè)項(xiàng)目都是SOHO中國(guó)進(jìn)入上海之后以凌厲之勢(shì)火速收購(gòu)的。

 

2011年4月1日，SOHO中國(guó)宣布以16.34億元收購(gòu)靜安區(qū)萬航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為 SOHO 靜安廣場(chǎng)；4月13日，SOHO 中國(guó)以24.7億元收購(gòu)海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場(chǎng)。

 

由此看來，收購(gòu)上述兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)為41.04億元，時(shí)隔近三年之后，僅溢價(jià)11.26億元，溢價(jià)率甚至不足27.4%，低于業(yè)界保守預(yù)期的30%，SOHO中國(guó)就將其出售了。正如上述人士所示，雖然有一定的溢價(jià)空間，但若加上近三年的財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其在北京開發(fā)項(xiàng)目所賺的，這似乎頗不符合潘石屹一貫的“土豆賣黃金價(jià)”的營(yíng)銷風(fēng)格。

 

對(duì)此，潘石屹表示：“持有經(jīng)營(yíng)京滬兩地優(yōu)質(zhì)地段的辦公物業(yè)是SOHO中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)展策略，不會(huì)改變。在經(jīng)營(yíng)中我們會(huì)適時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)，包括在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候轉(zhuǎn)讓一些相對(duì)非核心地段的物業(yè)，以及在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候買進(jìn)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)北京和上海的均衡發(fā)展，達(dá)到資產(chǎn)和資金的最優(yōu)配置。”

 

事實(shí)上，潘石屹也曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，SOHO中國(guó)正在調(diào)整北京和上海的投資比例，正在積極研究在北京拿地或收購(gòu)事宜。

 

但值得注意的是，更多的業(yè)界人士將其解讀為，2012年SOHO中國(guó)宣布由銷售轉(zhuǎn)向持有的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，資金鏈偏緊，近兩年拋售北京部分項(xiàng)目尾盤和上海資產(chǎn)是為其轉(zhuǎn)型做現(xiàn)金支撐，頗有無奈之意。

 

收縮上海戰(zhàn)線

 

據(jù)記者了解，2009年，SOHO中國(guó)首度進(jìn)入上海。此后，在2009年-2011年期間，潘石屹以“光速投資”之勢(shì)在上海擴(kuò)張。2011年當(dāng)年，SOHO中國(guó)耗資約154億元圍獵上海中心區(qū)域，這一收購(gòu)總額比2010年上升了149%。

 

直至2013年底，潘石屹稱，SOHO中國(guó)在上海的投資已經(jīng)達(dá)到500億元，占SOHO總量的比例達(dá)到75%。

 

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的擴(kuò)張之勢(shì)頗顯凌厲，但其在上海的發(fā)展可謂并不順利。2012年年初，SOHO中國(guó)在上海被指欠薪，SOHO中國(guó)在上海的一名銷售總監(jiān)和多名業(yè)務(wù)員指責(zé)SOHO中國(guó)在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。此外，這也折射出SOHO中國(guó)進(jìn)入上海后“水土不服”的問題浮出水面。此后，為了爭(zhēng)奪外灘8-1地塊，SOHO中國(guó)與上海本地巨頭復(fù)星對(duì)簿公堂，二審結(jié)果是SOHO中國(guó)敗訴。而在上海靜安區(qū)東八塊地塊的爭(zhēng)奪中，SOHO中國(guó)敗北，失手于美資房企。

 

至此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，潘石屹上海投資受阻后，無奈之下緊跟李嘉誠(chéng)腳步，開始主動(dòng)拋售上海資產(chǎn)，收縮上海布局，而且不排除繼續(xù)拋售上海資產(chǎn)的可能性。

 

轉(zhuǎn)型遭陣痛？

 

無獨(dú)有偶，潘石屹傾注心力擴(kuò)張上海卻受到阻礙之際，其在北京也頗顯無力。除去2013年9月，SOHO中國(guó)以19.22億元取得了位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)E-04地塊的土地使用權(quán)外，SOHO中國(guó)上一次通過公開市場(chǎng)在北京獲取土地要追溯到2009年，當(dāng)時(shí)拿下北京市朝陽區(qū)望京商業(yè)金融項(xiàng)目用地后，潘石屹高調(diào)參與了北京中服地塊的競(jìng)拍，但顆粒無收。而整個(gè)2011年，SOHO中國(guó)在北京依然是無任何項(xiàng)目入賬。

 

在北京和上海兩地均未順利獲得大筆收益之后，潘石屹啟動(dòng)了由銷售轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)的重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。2012年8月份，潘石屹宣布，公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。當(dāng)時(shí)，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾從其內(nèi)部獲悉，雖然持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)運(yùn)營(yíng)方式，但無疑需要大量資金，而這對(duì)SOHO中國(guó)來說，現(xiàn)金壓力和轉(zhuǎn)型陣痛都將成為其嚴(yán)重困擾。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在貨幣政策轉(zhuǎn)向的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速銷售的熱情減緩，開發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)倍增。此時(shí)，擁有比較充裕現(xiàn)金流并且經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”；反之，若開發(fā)商沒有充裕的現(xiàn)金流支持持有物業(yè)，將會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且減少收益。若短期內(nèi)面臨貸款難或銷售不暢的問題，將導(dǎo)致一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流緊缺的狀況。

 

鑒于此，多位業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型中拋售上海資產(chǎn)，除了近幾年在上海獲利較低，短期看淡上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)外，也不乏為支撐企業(yè)順利轉(zhuǎn)型而做出了“犧牲”。當(dāng)然，增加北京投資權(quán)重更需要現(xiàn)金支撐。

 

對(duì)此，SOHO中國(guó)方面表示，出售上海兩個(gè)項(xiàng)目將使公司所持現(xiàn)金增加52.3億元，有利于公司持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)狀況，以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。此外，SOHO中國(guó)強(qiáng)調(diào)，SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)是SOHO中國(guó)在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前收購(gòu)的項(xiàng)目。

 

不過，對(duì)于SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，張宏偉認(rèn)為，在貨幣政策轉(zhuǎn)向的背景下，“轉(zhuǎn)型還是明智之舉的”。