今年以來,部分城市房價(jià)“跳水”、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年3月底等消息,似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力,1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況仿佛也顯示出下行趨勢。那么,房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”真的來了嗎?有人認(rèn)為,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)“見頂”跡象;也有人認(rèn)為,市場的確將迎來調(diào)整,但并未到“拐點(diǎn)”。其實(shí),房地產(chǎn)市場的走向還需持續(xù)觀察,讓房地產(chǎn)市場回歸理性還需依靠深化改革的力量——
樓市的供需正逐步趨于平衡
決定樓市價(jià)格漲跌的,最終是供需關(guān)系
        中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會常務(wù)副會長柴強(qiáng)認(rèn)為,個(gè)別城市中出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象究竟是個(gè)案還是整體下行的開始,目前還不明朗,還存在較大的不確定性。短期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場走向,關(guān)鍵要看信貸政策和貨幣政策。如果銀行對開發(fā)貸款和個(gè)人貸款收緊,開發(fā)商有可能需要大舉推盤,并通過降價(jià)回籠資金,個(gè)人住房貸款收緊則會讓需求減少。供給大于需求的情況下,價(jià)格有可能進(jìn)入下行通道。
        從現(xiàn)有商品住房總的供給和需求來看,盡管過去幾年土地供應(yīng)量不足制造的供需矛盾,尤其是重點(diǎn)城市的供需矛盾解決起來需要較長時(shí)間,但2013年的住房用地供應(yīng)已經(jīng)開始增多。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示,2013年全國住房用地供應(yīng)13.82萬公頃,供應(yīng)量達(dá)歷年最高,相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量9.64萬公頃的143%。而從需求角度,一些城市限購、限貸政策依然在執(zhí)行,同時(shí),房價(jià)在一些城市已經(jīng)相當(dāng)高,購買力必然有逐漸削弱的趨勢。加上房產(chǎn)稅開征預(yù)期及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開,一些中高收入人群再試圖通過購買住房實(shí)現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮小?？傮w而言,樓市的供應(yīng)與需求有逐步平衡的趨勢。
       房地產(chǎn)市場牽扯的面廣,與土地、金融、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢,乃至當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制改革密切相關(guān)。過去的若干年間,房價(jià)幾次在一些城市過快上漲,甚至進(jìn)入越調(diào)控越漲的怪圈。細(xì)讀黨的十八屆三中全會及其之后房地產(chǎn)相關(guān)政策,已不再針對房價(jià)。而三中全會提出的價(jià)格機(jī)制、土地制度、稅收制度、金融市場、宏觀調(diào)控等多方面的改革,都將直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用。
房地產(chǎn)市場回歸理性要靠改革
        多年來,房地產(chǎn)市場一向被視為最重要的投資渠道之一。由于投資渠道狹窄,當(dāng)人們的手中存有余錢,習(xí)慣于投入樓市,以期實(shí)現(xiàn)保值增值,投資投機(jī)性需求進(jìn)入樓市推高了房價(jià)。黨的十八屆三中全會提出,加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。將樓市里的投機(jī)性資金引導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市等其他投資渠道,會使得樓市價(jià)格進(jìn)一步回歸理性。
        地方財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配,對房地產(chǎn)市場影響很大。某地一區(qū)政府的公務(wù)員告訴記者,該區(qū)財(cái)政收入與房地產(chǎn)相關(guān)的來源占到六成至七成,而工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的上繳稅收僅占20%至30%。實(shí)際上,這樣的稅收來源構(gòu)成在地方具有一定的普遍性。地方要發(fā)展經(jīng)濟(jì),需要大規(guī)模的資金收入,當(dāng)財(cái)政收入不足以支撐各項(xiàng)支出時(shí),地方政府靠向開發(fā)商出讓土地,能夠立竿見影地見到資金。于是,地方政府對高價(jià)出讓土地的積極性十分高漲,進(jìn)而形成了對土地財(cái)政的依賴。
        與此相關(guān)的是,當(dāng)前的官員考核機(jī)制之下,要想有突出的業(yè)績,吸納房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟(jì)的拉動作用強(qiáng),可以贏得漂亮的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),并且短時(shí)間內(nèi)就能看到效果。對于僅在1個(gè)任期內(nèi)工作短短幾年的地方官員而言,發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動力遠(yuǎn)不如“賣地”。
        地價(jià)高了,房價(jià)哪有不高的道理?隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn),地方財(cái)權(quán)與事權(quán)將更加匹配,官員考核機(jī)制將進(jìn)一步完善,地方政府對房地產(chǎn)的依賴程度將逐步減弱。
        當(dāng)前,中央加大了反腐力度。信息公開、財(cái)產(chǎn)公示、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行,也將釋放一部分存量房到市場中,從而緩解一些城市的供需矛盾。
        樓市的大漲大跌,都會給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。讓房地產(chǎn)市場回歸理性,使其平穩(wěn)健康發(fā)展,最終要依托市場,要靠改革的力量。相信隨著改革的逐步深入,房地產(chǎn)市場也注定將進(jìn)入深度調(diào)整期。
        可以預(yù)計(jì),樓市分化將進(jìn)一步加劇。一些三、四線城市目前出現(xiàn)了供大于求的狀況,價(jià)格將會出現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢。在一、二線城市,特別是一線城市,對住房的需求特別是剛性需求將在一段時(shí)期內(nèi)依然保持旺盛,即便如此,供需差距也有逐步縮小的趨勢,樓市仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中微升態(tài)勢。至于類似溫州、鄂爾多斯等城市中出現(xiàn)的銷量下降、價(jià)格下跌,則屬于個(gè)案,很難蔓延到全國。