養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是兩個概念。
近8個月來，作為主推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的民政部，已三度強調上述區(qū)別。尤其是近日，民政部副部長竇玉沛更是重申，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于地產(chǎn)開發(fā)范疇，不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理，不會享受到政策優(yōu)惠。
被與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)劃清界限，苦尋盈利模式而不得，房企的養(yǎng)老地產(chǎn)盤算，還能如想象般美好嗎？
不一樣的“養(yǎng)老”
2013年，中國60歲以上的老年人口突破2億人。萬科、遠洋、綠城、云南城投等一批知名房企紛紛涉足養(yǎng)老領域。就連萬達集團也按捺不住轉型養(yǎng)老地產(chǎn)的沖動。“給萬達做的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品設計，主要是依靠社區(qū)做養(yǎng)老配套。”一位參與萬達養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究的人士對經(jīng)濟觀察報表示，“但產(chǎn)品預計今年難面世。”
房企的蜂擁而入，已引起官方層面的注意。2月19日，竇玉沛表態(tài)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要面向家庭提供居家服務，為失能、半失能老人提供護理服務，硬件軟件上都有要求，養(yǎng)老地產(chǎn)不能滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)是具有養(yǎng)老概念的房地產(chǎn)，有養(yǎng)老之名無養(yǎng)老之實，不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理，不會享受相關優(yōu)惠政策。
伏筆早已埋下。2013年7月，民政部關于貫徹落實《養(yǎng)老機構設立許可辦法》和《養(yǎng)老機構管理辦法》的通知要求，嚴格準入養(yǎng)老機構條件和程序，切實把好準入關。仔細甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機構，既要保護房地產(chǎn)業(yè)參與社會養(yǎng)老服務的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當成養(yǎng)老機構的現(xiàn)象發(fā)生。
鑒別二者，應參考怎樣的標準？民政部部長李立國在2013年底表示，在養(yǎng)老機構和養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別上，前者指為老人提供集中居住和照料服務的機構，后者則具備房屋居家式、居住對象不僅限于老人、沒有專職隊伍提供專業(yè)養(yǎng)老服務、多出售產(chǎn)權或一次收入長期產(chǎn)權租金等特點。
一位接近民政部的人士表示，民政部實際想杜絕的，是近兩年房企、險資打著養(yǎng)老地產(chǎn)名義，騙取政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的補貼、優(yōu)惠，到頭來卻根本沒提供服務的現(xiàn)象。但對房地產(chǎn)業(yè)真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的，仍是鼓勵的。
“一系列表態(tài)說明民政部門已注意到養(yǎng)老領域的亂象，和養(yǎng)老地產(chǎn)劃清界限。”潤土咨詢營銷部負責人楊茜直言。
補貼與成本
政策扶持形式，主要涉及投融資、土地供應、稅費優(yōu)惠、補貼支持、人才培養(yǎng)等多個方面。其中的“重頭戲”補貼支持，又包含一次性建設補貼、運營補貼和稅費減免。
以北京為例，自2013年對社會力量建設的非營利性養(yǎng)老機構，一次性建設階段支持標準由原來每張床位8000元至1.6萬元的市級支持標準，提高到2萬元至2.5萬元，且區(qū)級資金要按1：1的比例配套支持；運營階段補貼由每收住一位老人1個月補貼機構200元至300元提高到300元至500元標準；另外，營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅費實施減免政策。
各地的補貼標準提高后，補貼門檻也高了起來。北京太陽城董事局主席朱鳳泊表示，補貼雖有，但拿到卻并不容易。自己接觸到的某個一線城市，去年20家做養(yǎng)老的企業(yè)申請建設補貼，結果批下來僅有2家。個中原因，既有硬件條件不達標的因素，也有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“去地產(chǎn)化”的大背景。
為了享受到政策補貼，保利地產(chǎn)旗下和熹會老年公寓法定代表人錢京向北京市海淀區(qū)民政局申請民辦非企業(yè)機構證書。此后申請補貼的過程，卻頗為嚴格。
按照程序，錢京在2013年把申請遞交到民政局。民政會初審入住床位數(shù)，區(qū)分自理和非自理老人。初審后，還聘請了第三方做審計工作，現(xiàn)場核實機構匯報的人數(shù)與實情是否相符。另外，還派出從事健康評估的工作人員，核實老人是自理或非自理。所有問題核實完后，在今年10月左右，民政局會把2013年的運營補貼下發(fā)。
由于是改建項目，和熹會還爭取到改造投入30%的一次性建設型補貼。但即便如此，比之投入，補貼仍顯微薄。錢京算了一筆賬，自己前期土地、建安費、改造費，和熹會項目投入共2億元。但實際和熹會住滿才300人，哪怕建設補貼按新建算，建設與一年運營補貼相加也不過1700多萬，與投入仍有較大差距。
“我是做養(yǎng)老，不是養(yǎng)老地產(chǎn)。”寸草春暉養(yǎng)老院院長王小龍，敏感地打斷了記者提問后強調。他經(jīng)營的這家位于北京市朝陽區(qū)的養(yǎng)老機構，100個床位僅開業(yè)8個月就住滿，如今排隊的達到300多人，企業(yè)更是實現(xiàn)了8%-10%的年利潤率狀態(tài)。但聊起補貼，他用了“杯水車薪”來形容。
寸草春暉養(yǎng)老院的主要成本，體現(xiàn)在房屋租金，改造成本和人員工資三方面，這部分占據(jù)總支出的80%-90%。僅僅開業(yè)投入就達到1000萬元，并且今后每年要交200萬元房租。由于是租房做養(yǎng)老，王小龍原來能拿到的，僅是按每月每床位100-200元的運營補貼，去年這項共進賬20萬元。
“雖然政府新調整了補貼標準，但力度仍然偏弱。”王小龍表示，民營養(yǎng)老院存在這種問題，一個凳子、一把椅子，所用費用都要自己掏錢。院長王小龍，并沒有自己的辦公室，而是和會計、出納擠在一個屋子里辦公。在他的腦子里，處處想的是節(jié)約成本，“擠出地方安置床位，這樣單個床位的成本才能壓下來。”
攻堅養(yǎng)老土地
相比有限的資金補貼，企業(yè)更大的興趣還在養(yǎng)老用地上。
在楊茜看來，房企、險資投身養(yǎng)老地產(chǎn)，無非是兩種想法：其一，企業(yè)發(fā)展到一定程度，轉型需求。戰(zhàn)略眼光長遠的，會自持項目不做產(chǎn)權銷售，為境外融資資本運作等待時機；另一類，為得到優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，進而“掛羊頭賣狗肉”行賣房之實，謀得巨大利潤。“養(yǎng)老需要長線經(jīng)營，目前絕大多數(shù)房企仍未找到盈利模式，真正能盈利的反而新鮮。”她說，一旦在政策層面被劃清界限，再拿不到政策優(yōu)惠，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的困局或將再度加重。
楊茜在為打算進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的房企提供咨詢時，已開始向后者灌輸一種概念，“做養(yǎng)老必須要懷有回報社會的心態(tài)，不能全做成盈利的地產(chǎn)開發(fā)。”她推介的應變模式是全齡社區(qū)，有適合不同階段老人的適老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院三種載體。這樣，既滿足政策鼓勵，又能實現(xiàn)盈利之需，同時也可以和政府在土地出讓優(yōu)惠問題上，增加談判博弈時的砝碼。
2013年3月，北京市民政局局長李萬鈞曾表示，土地是制約養(yǎng)老機構發(fā)展的瓶頸性問題。2013年將放開土地供應支持社會辦養(yǎng)老機構發(fā)展。其中，對社會力量投資的非營利性養(yǎng)老機構采取劃撥方式供地。營利性養(yǎng)老機構，則采取限定地價、規(guī)定配套和管理要求的招拍掛方式供地。
一個月后，北京市國土局在當年度國有建設用地5650公頃的供應計劃中，首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標100公頃。另外，成都市也明確到2020年規(guī)劃建設395個養(yǎng)老設施項目，總占地11709畝。
企業(yè)層面，想在投身養(yǎng)老事業(yè)后，以更低的成本拿地甚至直接享受到土地劃撥。政府層面，顧慮低價土地優(yōu)惠最后異變?yōu)榈禺a(chǎn)開發(fā)。落到供地執(zhí)行環(huán)節(jié)，難免陷入冷場。
據(jù)了解，除2013年2月，中投發(fā)展以總價4.62億元中標北京密云一宗含養(yǎng)老功能的居住用地外，如今遲遲未見其他養(yǎng)老設施用地動靜。某區(qū)縣領導更是直言，在養(yǎng)老用地試點上采取謹慎態(tài)度，另外很少有企業(yè)就土地問題在拍地前與政府溝通。
“民政部門喊著支持，國土部門拍地價格卻該多少是多少，這里有部門政策的斷層。”朱鳳泊表示，真正做養(yǎng)老的通過招拍掛拿純住宅用地，代價太高。拿地上能和政府協(xié)商劃撥綜合用地，拿一小塊住宅用地，另一塊為醫(yī)療用地，土地成本就下來了，運營后期或能有利潤。但他也理解，目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場魚目混珠，80%做養(yǎng)老的都是炒作噱頭賣房子，服務不達標。在優(yōu)惠政策下發(fā)前，應增強真假養(yǎng)老的甄別能力。
王小龍，不滿足目前單個養(yǎng)老機構的微利狀態(tài)，在他的計劃里，只有連鎖化和規(guī)?；拍軐崿F(xiàn)做大做強，今年會再復制兩三個寸草春暉。而在擴張過程中，碰到最大的問題是，好地段的物業(yè)掌握在基層政府和國營企業(yè)手里，寧愿租給快捷酒店，也不愿意低價租給養(yǎng)老企業(yè)。自己的養(yǎng)老院，選址只能離市中心越來越遠。
房子如此，土地亦是如此。王小龍的困惑是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)想發(fā)展起來，需要政府的統(tǒng)一協(xié)調?？棵裾块T獨撐，缺乏消防、住建委、國土局、衛(wèi)生局等部門配合，往往一個關卡就讓民營養(yǎng)老機構生存堪憂。
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