毫無(wú)疑問(wèn),樓市崩盤(pán)論中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)值得思考。不過(guò),也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,崩盤(pán)論有些言過(guò)其實(shí),市場(chǎng)漲幅或?qū)⑹湛s,但是馬年樓市發(fā)生斷崖式崩盤(pán)的可能極小。更可能的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

1 樓盤(pán)降價(jià)被忽略了什么? 杭州郊區(qū)樓盤(pán)清理尾房

        18日前后,杭州的一則樓盤(pán)降價(jià)消息引爆全國(guó)輿論。先是位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價(jià)清盤(pán),不到24小時(shí),該樓盤(pán)斜對(duì)面的天鴻·香榭里跟進(jìn),爆出折后起價(jià)11800元/平方米,均價(jià)為13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。
       不過(guò)一邊倒的輿論浪潮忽略了幾個(gè)核心的細(xì)節(jié),比如風(fēng)口浪尖的德信·北海公園降價(jià)的目的是“清盤(pán)”,房源主要集中在5、6號(hào)樓,根據(jù)德信·北海公園公布在網(wǎng)上的資料,降價(jià)房源在全部房源的占比不足1/5。同時(shí),這批降價(jià)的房源是“被先期購(gòu)房者挑剩的尾房,朝向、戶(hù)型相對(duì)差一些”。此外,降價(jià)的兩項(xiàng)目位于杭州城北,百度地圖顯示,項(xiàng)目距杭州主城區(qū)直線距離在10公里左右。“屬杭州郊區(qū)”,曾住杭州現(xiàn)居上海的山東人王先生對(duì)記者描述,“周邊都是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。

2 降價(jià)城市會(huì)不會(huì)井噴? 更可能以點(diǎn)的形式出現(xiàn)

        杭州現(xiàn)象對(duì)整體樓市的影響究竟有多大?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉給出的判斷是“個(gè)例”,由此得出樓市全面崩盤(pán)的結(jié)論“言過(guò)其實(shí)”。張大偉稱(chēng),就杭州而言,降價(jià)僅限于已披露的個(gè)別項(xiàng)目,“沒(méi)有大范圍出現(xiàn),也沒(méi)有傳遞到主城區(qū)”。
        張大偉判斷為,在心理上會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的影響,“觀望的購(gòu)房者數(shù)量可能增多”。同時(shí),類(lèi)似杭州出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的城市,“會(huì)以點(diǎn)的形式繼續(xù)出現(xiàn)”,不過(guò)這種點(diǎn)主要集中在少數(shù)二線城市和三四線城市,而且連成片,大范圍出現(xiàn)的可能不大。
        來(lái)自長(zhǎng)沙的消息多少佐證了上述觀點(diǎn),長(zhǎng)沙調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,年后長(zhǎng)沙“每天的交易數(shù)量呈遞增的態(tài)勢(shì)”,即將到來(lái)的3月將出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

3 成交不旺傳遞危險(xiǎn)信號(hào)? 非開(kāi)盤(pán)期零成交不罕見(jiàn)

        梳理春節(jié)后風(fēng)行的各種樓市崩盤(pán)論,繞不開(kāi)“房?jī)r(jià)已經(jīng)崩盤(pán)的五點(diǎn)證據(jù)”一文,在幾乎一邊倒的輿論風(fēng)向中,這篇博文迅速躥紅網(wǎng)絡(luò),截至26日下午,該文在百度上的搜索結(jié)果已然超過(guò)100萬(wàn)。
        不過(guò)早在數(shù)天前,接受采訪的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),證據(jù)中的幾個(gè)說(shuō)法被指有違常識(shí),其中頗受質(zhì)疑的一條是有關(guān)“成交不旺”的說(shuō)法。
        世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江說(shuō),地產(chǎn)圈普遍認(rèn)可的說(shuō)法是,樓市上下半年各有銷(xiāo)售旺季,上半年的銷(xiāo)售旺季是3月到6月,下半年的銷(xiāo)售旺季為8月到11月。這種說(shuō)法難以詳細(xì)考究,不過(guò)樓市“金九銀十”之說(shuō)已是婦孺皆知,此外兩個(gè)時(shí)段也是樓市開(kāi)盤(pán)、房源加推的密集期,這確為事實(shí)。
        旺季之外,樓市銷(xiāo)售以自然銷(xiāo)售為主,售賣(mài)方式有如“守株待兔”。朱江稱(chēng),這與樓市成交的特征有關(guān),一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)期間銷(xiāo)售,能達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售的七到八成。當(dāng)然在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前,開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)用一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)積蓄客源,這段時(shí)間業(yè)內(nèi)的叫法是“蓄客期”,開(kāi)盤(pán)成交實(shí)際上是一段時(shí)期累積客源的集中變現(xiàn)。而在非開(kāi)盤(pán)期間,一個(gè)項(xiàng)目甚至多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)“零成交”都不罕見(jiàn)。顯然按業(yè)內(nèi)說(shuō)法,用1月到3月份成交不旺佐證樓市崩盤(pán)不免牽強(qiáng)。

4 李嘉誠(chéng)拋售是崩盤(pán)預(yù)兆? 人民幣貶值,改變資產(chǎn)布局

        實(shí)際上,早在杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)之前,有人就已經(jīng)將李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)解讀為樓市崩盤(pán)的先兆。對(duì)于這種觀點(diǎn),山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗駁斥為“以偏概全”,不具有參考性。
        李鐵崗分析說(shuō),資本天然是逐利的,“美國(guó)的量化寬松(QE)逐漸退出,人民幣出現(xiàn)貶值的趨勢(shì),加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大”,“李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn),套現(xiàn)后投向本幣升值的區(qū)域、國(guó)家,應(yīng)該是比較利益的結(jié)果”。
        在李鐵崗看來(lái),拋售內(nèi)地房產(chǎn),更應(yīng)該看做是其國(guó)際化投資的配比調(diào)整,“這對(duì)于絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不具備模仿能力的,既不能成為普遍現(xiàn)象,也不具備參考意義。”

5 目前樓市風(fēng)險(xiǎn)到底有多大? 不足以引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

        樓市崩盤(pán)言論可信度究竟有幾分?李鐵崗直言“不可能”,“這幾年每到年初都有一波類(lèi)似言論,不過(guò)崩盤(pán)都沒(méi)有出現(xiàn)。”歷史上美國(guó)、日本以及香港都出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)崩盤(pán),但這些國(guó)家或地區(qū),樓市崩盤(pán)源自金融風(fēng)險(xiǎn),比如“2008年美國(guó)發(fā)生金融危機(jī),進(jìn)而席卷全球”。
        雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融的依賴(lài)程度也很高,但李鐵崗稱(chēng),“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化程度很低,沒(méi)有次級(jí)債等金融衍生產(chǎn)品”,“在大范圍內(nèi),由房地產(chǎn)釀成的金融風(fēng)險(xiǎn),傳遞的層級(jí)限定在一級(jí)市場(chǎng)”,“通過(guò)多個(gè)層級(jí)引發(fā)大范圍連鎖反應(yīng)的可能很小”,“風(fēng)險(xiǎn)基本可控”。發(fā)生在局部區(qū)域、部分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),達(dá)不到“釀成金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),造成房?jī)r(jià)崩盤(pán)”的程度。

6 馬年房?jī)r(jià)將往何處去? 大小城市會(huì)出現(xiàn)分化

        崩盤(pán)論有些言過(guò)其實(shí),那么2014年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)究竟會(huì)有什么新的動(dòng)向呢?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō),中原地產(chǎn)用“冷熱不均,新房市場(chǎng)分化加劇”來(lái)描述走勢(shì)。冷熱不均,是指一線城市價(jià)格高存量低,一線城市馬年市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于二三四線城市并領(lǐng)漲；二線城市以穩(wěn)定為主,局部城市部分項(xiàng)目可能出現(xiàn)降價(jià)回籠資金的現(xiàn)象,而三四線城市則面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這一現(xiàn)象的具體表現(xiàn)為,自去年以來(lái),大批標(biāo)桿房企回歸一線城市。
        “這種樓市分化加劇,與人口流入和市場(chǎng)的供需變化有直接關(guān)系”,張大偉說(shuō),樓市走勢(shì)變化真正節(jié)點(diǎn)出現(xiàn),要等到2015年,“現(xiàn)在說(shuō)樓市崩盤(pán)為時(shí)過(guò)早”。