杭州降價(jià)真相：樓市已陰跌3年
溫州效應(yīng)正在長三角蔓延，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的幾個(gè)樓盤降價(jià)之前，杭州去年就有多個(gè)樓盤降價(jià)。一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，杭州房價(jià)其實(shí)已陰跌3年，幾乎每一個(gè)熱門板塊均出現(xiàn)雅戈?duì)柺降脑囧e(cuò)者，尤其近兩年出現(xiàn)的地王，大部分均以保本的價(jià)格入市，而這種狀況恰恰將房企推入了持續(xù)買入補(bǔ)倉的羅生門。他分析，連碧桂園在杭州也是虧本銷售。
主動(dòng)降價(jià)
北海公園此次降價(jià)，仿佛是壓倒杭州樓市的最后一根稻草，其效應(yīng)迅速蔓延至余杭和蕭山兩個(gè)板塊。
“北部新城可以說是預(yù)防性的降價(jià)，外來大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費(fèi)者對產(chǎn)品品質(zhì)的要求高于預(yù)期，他們在外地市場能做出溢價(jià)和高價(jià)的產(chǎn)品，在杭州高端市場卻很不受待見，導(dǎo)致去化變慢。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
實(shí)際上，房企在去年底已經(jīng)開始調(diào)整定價(jià)策略。位于之江板塊的中海定山湖去年就已降價(jià)促銷。濱江萬嘉名城項(xiàng)目春節(jié)前銷售，定價(jià)也比周邊樓盤要便宜，以13000多元／平方米開盤，去化速度更快。“以我們現(xiàn)在的價(jià)格來看，即便人家降價(jià)了我們還是有一定的競爭力。” 濱江集團(tuán)(002244.SZ)副總經(jīng)理朱立東說。
2005年以來，此前杭州也經(jīng)歷兩輪降價(jià)，2008年年底是市場突變的本能性反應(yīng)，2012年是房企遭遇資金困境。朱立東認(rèn)為，如果拿地節(jié)點(diǎn)和成本不對，后端形成的優(yōu)勢又不足以形成快速去化的條件，將無法改變“被套”的局面。
近兩年，外來大鱷持續(xù)進(jìn)入，杭州地價(jià)愈炒愈高。“2010年以后進(jìn)入的大鱷，沒有一家不是慘敗的，例如雅戈?duì)?，拿?塊地，但這家房企操作手法落后，項(xiàng)目制并不能實(shí)現(xiàn)資源有效對接。”杭州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企落后的管控模式直接導(dǎo)致成本失控。
“去年買的地太貴了，這一輪房價(jià)下跌就要虧，房企承受不起。”杭州一名本土房企的前高管分析說，由于外來房企越來越集聚到杭州市場，試錯(cuò)的機(jī)會(huì)成本疊加瘋狂的補(bǔ)倉行為，最終買單者為房企和市場。
當(dāng)?shù)貥鞘幸殃幍?年
公開資料顯示，去年杭州土地出讓860多萬平方米土地，地價(jià)款高達(dá)1300多億元，可開發(fā)面積2100多萬平方米，成交面積卻是900萬平方米不到，僅去年供應(yīng)的土地去化周期就需2.5年。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合業(yè)內(nèi)人士和第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近3年以來，杭州各個(gè)板塊的房價(jià)均處于明升暗降狀態(tài)。比如城東九堡板塊，綠城江景項(xiàng)目，2010年售價(jià)達(dá)到3.3萬元／平方米，現(xiàn)在宋都一個(gè)江景項(xiàng)目只能賣到2.6萬元／平方米。同一個(gè)板塊，悅麒美譽(yù)，2009年第一次開盤1.9萬元，兩個(gè)月后2.1萬元，去年一度賣1.3萬元／平方米，現(xiàn)在售價(jià)在1.5萬元／平方米左右。2009年，九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬元－2萬元／平方米，現(xiàn)在在售樓盤只有1.5萬元－1.6萬元／平方米。
城西板塊的萬科西西蝶園，2007年開盤，精裝修2.1萬元／平方米，二期2009年開盤精裝修2.7萬元／平方米，到了2012年，該盤又降到2.3萬元／平方米，目前該項(xiàng)目一期二手房2萬元／平方米不到。該項(xiàng)目旁邊有一個(gè)傅說湘西的樓盤，毛坯房均價(jià)1.8萬元／平方米。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，杭州的二手房市場從2012年底就已經(jīng)處于交易清淡的狀態(tài)，“以前新開一個(gè)地王項(xiàng)目或者豪宅項(xiàng)目，周邊的二手房都會(huì)跟著價(jià)格上漲，現(xiàn)在不管邊上開出什么樣的地王，都不會(huì)出現(xiàn)任何價(jià)格變動(dòng)了。”下城區(qū)某中介業(yè)務(wù)員說。
去年杭州除個(gè)別板塊如喬西、濱江板塊有一點(diǎn)回升，其它板塊均處于陰跌狀態(tài)。比如綠城之江一號，開盤3.2萬元／平方米，此后一路跌至2.3萬元／平方米，綠城融創(chuàng)接盤以后，小戶型售價(jià)2.1萬元／平方米，但滯銷。附近的小戶型毛坯公寓2010年1.6萬元－1.7萬元／平方米，2013年中海定山湖均價(jià)開出1.1萬元／平方米，導(dǎo)致整個(gè)板塊淪陷。
再以西溪板塊為例，和家園項(xiàng)目于2010年11月推出鼎園，均價(jià)28000元／平方米(精裝修)；2011年1月，推出望山組團(tuán)，均價(jià)25000元；2012年10月，推出望山90，均價(jià)19000元(毛坯)；2013年4月，推出御園9號樓，均價(jià)20000元(毛坯)；2014年2月，在售御園，折后起價(jià)18300元(毛坯)。這個(gè)項(xiàng)目賣3年，跌了3年。
多名本土房企人士認(rèn)為，杭州樓市幾個(gè)板塊的價(jià)格調(diào)整是勢在必行。尤其是余杭板塊土地供應(yīng)量加大，過度開發(fā)以后，城區(qū)內(nèi)的市場受到積壓。杭州的郊區(qū)充斥著其他三四線城市的開發(fā)模式，最主要問題還是城市的經(jīng)營模式失誤所致。
一名資深業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，短期內(nèi)可能會(huì)跟進(jìn)降價(jià)的城市有無錫、武漢、西安等，均為二三線城市。
鉅派投資總裁姚偉示認(rèn)為，城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險(xiǎn)型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如溫州、無錫、常州的供求比比較脆弱。
但降價(jià)發(fā)出明確風(fēng)險(xiǎn)警示的同時(shí)，房企囤地補(bǔ)倉意愿依舊強(qiáng)烈。2月25日，杭州濱江區(qū)白馬湖宅地出讓，中南置業(yè)、德信、濱江、中海等房企均參與競拍，最終中南置業(yè)以13.41億元，折合樓面價(jià)7258元/平米，溢價(jià)率為20%將之收入囊中。
號稱人間天堂的杭州，或許正在為其過度開發(fā)的城市運(yùn)營模式付出代價(jià)。
