中國(guó)海外房產(chǎn)投資在2013年出現(xiàn)井噴之后，2014年走勢(shì)將如何變化？

戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管Shaun Brodie向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年海外房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域仍將集中在成熟市場(chǎng)。在商業(yè)地產(chǎn)和住宅領(lǐng)域，倫敦、紐約、舊金山、溫哥華和新加坡等地或?qū)⒊蔀闊衢T投資地。在傳統(tǒng)酒店業(yè)領(lǐng)域，成熟市場(chǎng)仍為適宜投資地。而對(duì)于中國(guó)開發(fā)商剛開始涉足的度假酒店，東南亞地區(qū)和澳洲的吸引力最大。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2013年，英國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引中國(guó)資本最多，其中英國(guó)由2012年13億美元上升至23億美元，而美國(guó)由2012年2.64億美元飆升至31億美元。在亞太地區(qū)，中國(guó)對(duì)外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個(gè)市場(chǎng)，分別吸引7億美元和10億美元資金。由此可見，成熟市場(chǎng)在2013年已成為中國(guó)企業(yè)或個(gè)人海外房地產(chǎn)投資的首選。

2014年，這一趨勢(shì)或仍將延續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)受寵

在商業(yè)地產(chǎn)方面，Shaun認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能帶來(lái)穩(wěn)定租金收益、并能在未來(lái)具備資產(chǎn)價(jià)值增值的商業(yè)物業(yè),將成為受中國(guó)企業(yè)歡迎的投資標(biāo)的。而這些資產(chǎn)標(biāo)的通常都位于成熟市場(chǎng)。“一個(gè)具備這樣條件的市場(chǎng)便是倫敦。事實(shí)上，在過(guò)去的一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)投資者已經(jīng)在倫敦進(jìn)行了大量投資。最近一個(gè)極有影響力的案例便是中國(guó)平安買入了勞合社大樓。”Shaun說(shuō)，“當(dāng)然，紐約、舊金山、溫哥華、新加坡以及其他成熟市場(chǎng)也受開發(fā)商和投資者鐘愛。”

海外度假酒店空間大

在傳統(tǒng)酒店業(yè)方面，Shaun認(rèn)為中國(guó)資本仍將流向成熟市場(chǎng)，投資建造或收購(gòu)發(fā)達(dá)地區(qū)的酒店。因?yàn)檫@些市場(chǎng)將吸引更多的商務(wù)旅行者以及游客。“在傳統(tǒng)酒店業(yè)，中國(guó)投資者已經(jīng)再一次將目光聚焦于成熟市場(chǎng)的城市，例如倫敦。萬(wàn)達(dá)已投資7億英鎊的倫敦九榆區(qū)改造項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目就包括在這個(gè)區(qū)域建造一個(gè)五星級(jí)酒店。”

“然而，對(duì)于度假酒店來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是塊始開墾的處女地。”Shaun說(shuō)，“隨著越來(lái)越多內(nèi)地富裕人群的增長(zhǎng)，越來(lái)越多中國(guó)人選擇出國(guó)旅游。除此之外，周邊國(guó)家，如印度等國(guó)也有大量出國(guó)游客。他們首選的目的地是東南亞國(guó)家以及澳洲。泰國(guó)、馬來(lái)西亞、柬埔寨、越南、印尼、斯里蘭卡以及澳大利亞等地將積聚大量客源，對(duì)中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)興建旅游度假村將有很大空間。”

今年起不少上市公司或有意涉足海外博彩業(yè),異常引人注目。但Shaun認(rèn)為這只是少數(shù)，不會(huì)成為市場(chǎng)的趨勢(shì)。“博彩是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，各國(guó)政府對(duì)博彩業(yè)都有嚴(yán)格的法律法規(guī)限制，對(duì)于賭牌的發(fā)放十分審慎。一般來(lái)說(shuō)，賭牌只發(fā)放給那些經(jīng)驗(yàn)豐富，有良好歷史運(yùn)營(yíng)記錄的賭場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者。而對(duì)于沒有這方面經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)公司來(lái)說(shuō)，很難獲取牌照。”Shaun說(shuō)，“當(dāng)然，和有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)外賭場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者合作是一種方式，但不是長(zhǎng)久之計(jì)。”

重稅難壓倫敦房?jī)r(jià)

關(guān)于海外住宅市場(chǎng)的投資，Shaun認(rèn)為，包括倫敦、紐約、舊金山、多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本和新加坡等成熟市場(chǎng)仍將成為中國(guó)投資者首選。中國(guó)公司或?qū)⒃谶@些區(qū)域開發(fā)或投資大型綜合住宅項(xiàng)目，或中國(guó)居民或?qū)⒃谶@些區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)。這些城市繁榮的經(jīng)濟(jì)以及大量人口流動(dòng)將不斷提高對(duì)這些市場(chǎng)的住宅需求。在這些市場(chǎng)的潛在購(gòu)買者可分為三類：一類是在這些區(qū)域生活或工作的富裕人群；一類是經(jīng)常性出差至該區(qū)域人士或游客，他們想在這些地區(qū)有一套屬于自己的房產(chǎn)用來(lái)居?。涣硪活愂琴?gòu)買住宅以作為二手房出租的人士。“這些都將導(dǎo)致資產(chǎn)本身的增值和租金的上漲。”

拿倫敦來(lái)說(shuō)，一方面，大量超高凈值人群涌入這些區(qū)域購(gòu)買房產(chǎn)，這導(dǎo)致倫敦房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)；另一方面，越來(lái)越多人不能承受高房?jī)r(jià)而租房，這將導(dǎo)致租金的上漲。而被問及倫敦空房泛濫可能令市長(zhǎng)啟用重稅，Shaun認(rèn)為這會(huì)有一定影響，但影響不會(huì)很大，因?yàn)楦蝗瞬辉诤踹@點(diǎn)小錢，更看重長(zhǎng)期投資價(jià)值。

對(duì)于另一備受關(guān)注的政策變動(dòng)——加拿大關(guān)閉投資移民對(duì)于溫哥華、多倫多等地的住宅市場(chǎng)影響，Shaun同樣認(rèn)為影響不會(huì)太大。“投資者不是因?yàn)橐泼衲康亩ネ顿Y。”這些地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值仍有上升空間，而且很大一部分是個(gè)人投資者為子女教育而買房。“加拿大是個(gè)以教育出名的國(guó)家，相當(dāng)一部分在加拿大購(gòu)買住宅的中國(guó)人是為了在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)的子女有一處穩(wěn)定的居所。同理在悉尼和墨爾本也是如此。”

今年海外房地產(chǎn)投資規(guī)模是否會(huì)延續(xù)去年強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭？

對(duì)此，Shaun認(rèn)為目前還很難判斷。“從企業(yè)投資者角度說(shuō)，中國(guó)銀行對(duì)于貸款的發(fā)放越來(lái)越嚴(yán)格。從某種程度上說(shuō)，開發(fā)商是否擴(kuò)張海外投資取決于銀行的資金供給，如果沒有足夠的資金則會(huì)放緩海外投資的腳步。”Shaun說(shuō)，“而中國(guó)個(gè)人投資者的閑置資金仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可以預(yù)測(cè)個(gè)人海外物業(yè)投資仍將延續(xù)2013年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”