一季度求低調(diào)，用業(yè)績說話。這是一家南方上市房企最新的部署。
《第一財經(jīng)日報》記者從接近企業(yè)人士處了解到，昨天，這家房企臨時召開緊急會議，聚集了大量公司管理層。這家公司很焦慮，一來，興業(yè)銀行（601166.SH）近日表態(tài)收緊部分房地產(chǎn)類貸款，這家房企擔(dān)憂市場過度解讀；二來，和眾多地產(chǎn)股一樣，上周末樓市“負(fù)面新聞”持續(xù)發(fā)酵后，本周的兩個交易日，公司股價暴跌13%。
連日來，從個別樓盤降價以及銀行收緊“水龍頭”衍生出的“樓市恐慌”牽動市場神經(jīng)，多家房企猶如“熱鍋上的螞蟻”。本報記者采訪多名房企負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，馬年樓市整體走勢觀點分化，不少房企已經(jīng)從三四線城市重返一二線。他們亦做好了“囤子彈”的準(zhǔn)備。
安撫市場
本周的A股市場，地產(chǎn)股集體進入“蹦極”狀態(tài)，2月21日~2月25日三個交易日，保利地產(chǎn)（600048.SH）累計下跌11.52%，萬科A（000002.SZ）和招商地產(chǎn)（000024.SZ）的跌幅分別達到10.25%和11.65%，尤其是黑色星期一，整個房地產(chǎn)板塊跌幅超過5%，多只地產(chǎn)股遭遇跌停。
更多開發(fā)商不得不重新審視剛剛制訂的全年規(guī)劃，同時消除市場的負(fù)面情緒。昨天，一家香港上市的華南大型房企人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，公司調(diào)集各類資源“四處救火”——消除關(guān)于公司的負(fù)面新聞。
在這個樓市再度被卷入輿論場中心的時點，開發(fā)商正在通過各種方式“買人氣”。本報記者從多家房企獲悉，一家大型房地產(chǎn)中介機構(gòu)最近要出臺一份房企榜單，這份榜單往年并沒有那么重要，不過今年一些開發(fā)商更希望通過上榜來給予消費者信心，能不能進前五十，或者能不能進前二十，都來得特別重要。許多開發(fā)商十分焦慮，他們試圖通過各種方式讓名次顯得好看些。
就像賭徒進場輸了錢，總是想一把大的再賭回來。
“如果我手里有20個億，我就拿出其中的10個億買地。”來自江蘇的開發(fā)商、朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產(chǎn)（00106.HK）董事局主席田明近日說，很多人不這樣，他們有10億元，就去買20億元的地。
不是每個開發(fā)商都如此謹(jǐn)慎。一些激進的正在為戰(zhàn)略偏差而埋單。導(dǎo)火索正是杭州近日一個樓盤的大幅“促銷”。
上周，德信公司旗下的位于萬達商圈的北海公園，推出“準(zhǔn)現(xiàn)房清盤特惠價”活動，均價僅為15800元/平方米，被稱為有將近4000元/平方米的降幅。風(fēng)向變得如此迅猛，就在2014年1月份，杭州土地成交金額高達339.56億元的月度高位（占2013年的約1/4）。
回歸一線
“北海公園是一個典型的樓市縮影。”杭州一家房地產(chǎn)上市公司的高管說，房地產(chǎn)有一個規(guī)律，2012年的行情不好，很多開發(fā)商進入下行趨勢，紛紛從一二線撤退到三四線，想走“碧桂園”模式，這些小城市開盤周期很長，資金短時間內(nèi)難以回籠，開發(fā)商對過長的時間戰(zhàn)線失望后，在2013年又開始重新回歸到一二線城市。
“市場從粗放型逐步朝精細(xì)化發(fā)展。”杭州世邦魏理仕總經(jīng)理馬英樞說，現(xiàn)在正在形成一種有序的競爭方式，首先開發(fā)商要選擇城市，其次選擇產(chǎn)品，一窩蜂式地跟風(fēng)很難再賺到錢。
這個市場中，有人炒房沒有賺到錢，當(dāng)然，也有開發(fā)商虧本離場。
“細(xì)分市場、細(xì)分客戶，選擇合適的路徑才有可能成功。”馬英樞說，從現(xiàn)階段看，一二線城市的風(fēng)險要小于三四線城市。
有人恐懼有人擴張，在一線城市，開發(fā)商確實還在拿地，2月20日，泰禾集團（000732.SZ）在競爭激烈的北京土地市場，以49.5億元大手筆奪得北京西三環(huán)一幅地塊，這個價格比剛剛龍湖在同等區(qū)域的一塊地便宜了將近5000元/平方米。
“資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)必須考慮的最重要的大事，事實上，我們的開發(fā)貸量并不大。”泰禾集團董事長黃其森表示，要有子彈，才能生存，一二線城市的風(fēng)險相對更小一些，這也是他們從去年就逐步布局北上廣的重要原因。
“你可以看綠城的例子，2013年去了土地拍賣市場，舉了很多次手，最終都放下了。”綠城集團的一名內(nèi)部人士對《第一財經(jīng)日報》記者說，他們的風(fēng)控意識在2013年加強了，和“地王”漸行漸遠(yuǎn)。
爬起來，才知道站著的滋味。朗詩也透露，2013年他們計劃拿15塊地，結(jié)果土地市場過熱，最終，他們只拿了8塊。
開發(fā)商試圖通過高周轉(zhuǎn)來化解一部分的財務(wù)問題，“我們拿地到開盤就是七個月，最快地解決現(xiàn)金流問題。”濱江集團（002244.SZ）的董事長戚金興說。
