我們依然維持地產(chǎn)無機(jī)會(huì)的觀點(diǎn),雖然目前地產(chǎn)龍頭公司股價(jià)已近破凈,但整體來看地產(chǎn)的利空尚未完全暴露,周末的負(fù)面消息也將短期影響市場(chǎng)情緒。解鈴還須系鈴人,過去半年地產(chǎn)股的下跌來自于流動(dòng)性惡化(跌估值),未來地產(chǎn)的估值修復(fù)依然需要流動(dòng)性的配合,雖然希望比較渺茫。地產(chǎn)藍(lán)籌短期并無機(jī)會(huì),對(duì)地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)更多來自題材,我們繼續(xù)推薦城投控股(600649),看好其國(guó)企改革進(jìn)程與環(huán)保轉(zhuǎn)型。

周末三大利空來襲。興業(yè)銀行收緊對(duì)象主要為夾層融資和供應(yīng)鏈金融,對(duì)開發(fā)貸而言,事實(shí)上過去半年銀行一直有不同程度的收緊,主要制約因素在于流動(dòng)性,我們認(rèn)為未來不排除銀行進(jìn)一步收緊開發(fā)貸的可能,對(duì)開發(fā)商資金鏈造成負(fù)面影響;個(gè)人房貸業(yè)務(wù),媒體報(bào)道南京等城市首套房貸部分銀行已上浮30%,我們對(duì)上海地區(qū)銀行的調(diào)研反映,首套房貸利率1月底之后幾乎已無折扣;樓市而言,成交淡季,杭州等城市部分樓盤大幅打折。

我們對(duì)未來樓市的走勢(shì)依然不樂觀。1.供應(yīng)問題,過去10年中國(guó)樓市基本3年一個(gè)周期,按一年的地產(chǎn)開工-銷售的開發(fā)周期,兩年拿地高峰之后一般都會(huì)迎來一年的樓市回落期,12、13年均為拿地高峰,14年樓市整體供應(yīng)相對(duì)充足,類比可參考05年、08年、11年的情況;2.需求問題,利率市場(chǎng)化后,實(shí)際利率的推高導(dǎo)致房子實(shí)際已失去投資價(jià)值;3.流動(dòng)性問題,一方面影響資產(chǎn)價(jià)格水平,另一方面也會(huì)直接影響需求,表現(xiàn)在房貸收緊及發(fā)放延緩。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響負(fù)面。一般來說,樓市的先行指標(biāo)是流動(dòng)性,大致領(lǐng)先樓市3~6個(gè)月,因此,13年年中流動(dòng)性環(huán)境惡化之后,4季度和今年上半年的樓市低迷是可以預(yù)料到的,短期依然看不到好轉(zhuǎn)的可能。樓市銷量領(lǐng)先新開工和開發(fā)投資約6個(gè)月時(shí)間,在銷量同比增長(zhǎng)高峰已過去、而增速低點(diǎn)尚未出現(xiàn)的當(dāng)下,可以判斷房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工的增速低點(diǎn)仍未出現(xiàn)。如果上半年樓市維持低迷,開發(fā)商資金回籠不暢,考慮年中會(huì)有一波信托兌付的小高峰,那么對(duì)樓市和開發(fā)商資金鏈的影響將會(huì)雪上加霜。 基數(shù)問題上半年均會(huì)存在?？紤]到13年上半年為樓市成交高峰,14年上半年樓市銷量大概率為同比負(fù)增長(zhǎng),對(duì)地產(chǎn)股基本面而言簽約金額和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的問題日益突出