據(jù)路透報(bào)道，越來(lái)越多的跡象顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)一年有余的上行周期可能已接近強(qiáng)弩之末，房?jī)r(jià)漲勢(shì)漸趨緩，而信貸收緊、樓盤降價(jià)的傳言也在加劇市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)整的擔(dān)憂。
不過(guò)，分析人士普遍認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，并不至于出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)期樓市全面回調(diào)的局面，地區(qū)分化已成常態(tài)。對(duì)于人口凈流入的部分熱點(diǎn)城市而言，供不應(yīng)求的難題仍待解決。
“進(jìn)入2014年，偏緊的運(yùn)營(yíng)環(huán)境可能迫使多數(shù)開發(fā)商在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上采取更為謹(jǐn)慎的姿態(tài)，以此改善公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況。這正如他們?cè)?012年所為。”巴克萊的中國(guó)房地產(chǎn)分析師Alvin Wong分析認(rèn)為，去年中國(guó)樓市過(guò)熱，這種增長(zhǎng)不可持續(xù)。
中國(guó)官方數(shù)據(jù)周一顯示，主要城市1月房?jī)r(jià)延續(xù)漲勢(shì)，但同比漲幅出現(xiàn)一年半來(lái)首度放緩。中國(guó)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)在2012年年中見(jiàn)底，此后一直呈現(xiàn)上行之勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵也指出，從量?jī)r(jià)上看，去年一年的增速已超過(guò)去三年，站在新的歷史高位上。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十余年的高速增長(zhǎng)，很大程度上需求已得到釋放，同時(shí)，由于收入增長(zhǎng)不及房?jī)r(jià)升勢(shì)，購(gòu)買力對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的支撐越來(lái)越弱。
“預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年新房銷售面積和金額可能會(huì)遇到峰值，接下來(lái)就往下走了。”他說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，1月新建住宅（含商品住宅和保障性住宅）銷售價(jià)格同比上升9.6%，為連續(xù)13個(gè)月上升，但漲幅為一年多來(lái)首度收窄，上月為9.9%。
統(tǒng)計(jì)局將合并公布1-2月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。去年的投資和商品房銷售面積增速分別達(dá)19.8%和17.3%，遠(yuǎn)超2012年；房地產(chǎn)開發(fā)商土地購(gòu)置面積同比去年也轉(zhuǎn)負(fù)為正。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也多次表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)增速將有所放緩。“去年的土地增長(zhǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化了，為什么房?jī)r(jià)還要漲那么快呢？”他在上周六的一次論壇上稱，并提及去年高達(dá)49,295萬(wàn)平方米的商品房待售面積。
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
與去年相比，今年房地產(chǎn)業(yè)另一不利因素來(lái)自于資金面，盡管央行年初維持中性的貨幣政策基調(diào)，但部分銀行仍收緊了房地產(chǎn)相關(guān)信貸業(yè)務(wù)；而對(duì)于一些開發(fā)商而言，盡管去年銷售業(yè)績(jī)良好，但同時(shí)也加大了購(gòu)地投資，資金狀況并不充裕。
而上周末集中流傳的兩大事件更是將房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)置于聚光燈下，引發(fā)周一滬綜指.SSEC收創(chuàng)一個(gè)半月最大單日跌幅：一是杭州有樓盤出現(xiàn)降價(jià)并引發(fā)老業(yè)主砸盤；二是某銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和地產(chǎn)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。
各大券商反應(yīng)迅速，同日進(jìn)行密集解讀，多數(shù)認(rèn)為事件的行業(yè)普遍意義有限，由于各地庫(kù)存不一，杭州降價(jià)現(xiàn)象不會(huì)蔓延至整個(gè)一二線城市；而部分銀行也并非如事先所傳的暫停房貸，而僅是對(duì)份額較小的夾層融資等業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。
不過(guò)他們也都指出，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，今年整體信貸環(huán)境預(yù)計(jì)較去年收緊，這將不可避免將影響到開發(fā)商后續(xù)的投資銷售。
“今年（對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款）明顯控制嚴(yán)了。”某股份制銀行華東某省分行負(fù)責(zé)風(fēng)控的人士表示，今年該行房地產(chǎn)貸款余額總量應(yīng)會(huì)少于去年，且表外業(yè)務(wù)控制嚴(yán)格，在目的地選擇上，傾向于向人口凈流入城市投放，認(rèn)為一線城市風(fēng)險(xiǎn)小于二三線；在開發(fā)商選擇上，準(zhǔn)入門檻也較去年提高，從之前名單中的100強(qiáng)減少至50強(qiáng)。
不過(guò)海通證券房地產(chǎn)分析師涂立磊撰寫分析認(rèn)為，行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自局部爆破。上半年個(gè)別城市會(huì)因?yàn)閹?kù)存而擠出泡沫，下半年主要看銀行流動(dòng)性釋放程度。
中信建投的蘇雪晶等則認(rèn)為，單從目前房地產(chǎn)行業(yè)短周期角度來(lái)看，連續(xù)近一年半的上行周期已使許多城市的房?jī)r(jià)特別是土地價(jià)格處于非理性的狀態(tài)。如果本次開發(fā)貸款的相對(duì)收緊能夠持續(xù)，讓行業(yè)處于被動(dòng)去杠桿的周期之中，對(duì)化解“三期疊加”可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)將具有指導(dǎo)意義。
地區(qū)分化依舊
盡管杭州等城市部分樓盤降價(jià)引發(fā)對(duì)高庫(kù)存下房?jī)r(jià)脆弱的擔(dān)憂，但與金融危機(jī)那一撥下跌相比，地區(qū)差異愈發(fā)明顯，在政策面相對(duì)平靜的情況下，北上廣深這些一線城市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀仍令房?jī)r(jià)面臨上漲動(dòng)力。
事實(shí)上，在杭州、常州等地出現(xiàn)降價(jià)樓盤的同時(shí)，北京、上海仍在涌現(xiàn)“地王”和“日光盤”。
房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)--易居中國(guó)旗下克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)報(bào)告稱，開年以來(lái)，土地市場(chǎng)整體成交量?jī)r(jià)較去年年底回落明顯，但一線城市市場(chǎng)熱度較高，北上廣深土地成交總建面積717萬(wàn)方，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%。而二線及三四線城市成交額同比漲幅較弱，環(huán)比均下降。
報(bào)告預(yù)計(jì)，房企在一線城市的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)在短期內(nèi)還將持續(xù)，一方面，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較樂(lè)觀，給予房企強(qiáng)烈的拿地信心；另一方面，北京、上海等地在未來(lái)幾周還將有較多地塊出讓，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊。而且今年以來(lái)，北京在注重加大自主商品房用地的供應(yīng)同時(shí)，也打開了稀缺地塊的入市通道。
前國(guó)稅總局副局長(zhǎng)許善達(dá)上周六在一論壇上表示，中國(guó)的財(cái)稅制度造成政府收入有向上集中的趨勢(shì)，越往上的城市稅收多，能提供的公共服務(wù)越好。購(gòu)房比戶籍管理松的多，只要有能力而政策無(wú)限制，人就會(huì)往高一級(jí)的城市買住房，享受更好的公共服務(wù)。
這也意味著，“一二線進(jìn)的多出的少，三四線有進(jìn)有出，兩者是有很大區(qū)別的。”
從周一統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)雖有緩和，但北上廣深新建住宅同比漲幅仍然兩位數(shù)，最低是北京的14.7%，遠(yuǎn)超全國(guó)9.6%的均值。
盡管近期三四線城市出現(xiàn)房屋滯銷，但中國(guó)住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，樓市行政調(diào)控手段還未迎來(lái)退出時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在大城市的市場(chǎng)供需關(guān)系不夠平衡，供不應(yīng)求形勢(shì)較為嚴(yán)重，一旦放開限購(gòu)等手段，市場(chǎng)很容易進(jìn)入新一輪暴漲。
