據(jù)中國房地產(chǎn)報報道 "從去年底北京開始推自住型商品房的情況來看，產(chǎn)生的效果得到了市場的普遍認可。”日前，一位接近北京市住建委的消息人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，中央認為自住型商品房對房價的調(diào)控效果比較明顯，且市場反應良好，值得進一步推廣。

2月15日~3月15日，北京市具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房已經(jīng)開始第二批申報；與此同時，2月17日、18日，廣東和廣西分別召開相關會議，明確將研究共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設、供應方式和產(chǎn)權(quán)劃分等政策，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

對于目前試點地區(qū)的實施情況，“深圳的安居房和北京的自住型商品房都比較受認可”。據(jù)知情人士推測，在中央大力主張推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的前提下，預計未來珠三角等沿海城市，或許會是下一批推出共有產(chǎn)權(quán)房的地區(qū)，極有可能會借鑒北京和深圳的經(jīng)驗。

有望列入《國家住房保障條例》

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在有望于今年發(fā)布的《國家住房保障條例》中，共有產(chǎn)權(quán)住房也將作為保障的基本形式之一被列入。

對共有產(chǎn)權(quán)房進一步探索是2013年底就定下的基調(diào)。去年年底召開的住建工作會議提出，“鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”

“共有產(chǎn)權(quán)住房跟過去完全由政府承擔建設的公共租賃房、廉租房等有所不同，就整個住房供應體系而言，共有產(chǎn)權(quán)住房更多是介于商品房和保障房之間，針對完全市場和完全保障中間的‘夾心層’。當然，具體實踐中不同的地方可能有不同的探索，有的更多考慮供應量和供應能力，有的也有可能設定收入門檻。” 住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心科研處處長周江在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時如是說。

對于自住型商品房一經(jīng)推出后便受到熱捧，周江認為，“政府將政策上的一些優(yōu)惠以共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)量化并體現(xiàn)出來，價格也低于同地段的商品房，申購的人自然很多”。

實際上，在此次鼓勵全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房之前，江蘇淮安、上海、甘肅、安徽、海南等多地都試行推廣了共有產(chǎn)權(quán)住房。深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，當時住建部的表態(tài)是“允許各地開展試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。各地對“有限產(chǎn)權(quán)”的具體產(chǎn)權(quán)比例等細則并未有明確規(guī)定，其中，上海曾提出“共有產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)”制度，當?shù)卣?0%～40%的產(chǎn)權(quán)，60%～70%的產(chǎn)權(quán)歸個人；江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房，在優(yōu)惠價格基礎上，個人與政府可按7∶3或5∶5的產(chǎn)權(quán)比例。

北京的做法獲得了中央的認可。對于樓市調(diào)控，由于壓力巨大，北京市一直是落實諸如“新國五條”等調(diào)控政策最嚴格的城市之一，據(jù)上述接近北京市住建委的消息人士介紹， “‘新國五條’實際上是由北京起草后提交中央的”。

為了進一步鞏固調(diào)控效果，北京市在2013年年底推出了自住型商品房。從2013年12月開始，北京二手房價格開始了持續(xù)下跌。2014年將有超過4萬套的自住型商品房入市，這相當于2013年北京市純商品住宅成交量的一半。中央認為這增加了市場的有效供應，將起到很好的調(diào)控作用。

這或者是北京模式得到認可的原因。

警惕重蹈經(jīng)適房覆轍

雖然此前共有產(chǎn)權(quán)住房的試點都頗為低調(diào)，但質(zhì)疑的聲音從未間斷。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受記者采訪時則認為，北京自住型商品房還沒有大規(guī)模上市，現(xiàn)在已經(jīng)上市的數(shù)量很有限，是否能抑制房價，效果還有待觀察。

李宇嘉認為，共有產(chǎn)權(quán)住房成為中長期內(nèi)基本住房保障模式，與國家提出的“保障基本住房需求”、以公共租賃住房為主的保障模式并不相悖，符合三中全會“健全符合國情的住房保障和供應體系”的指示。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)適房有很相似之處，其中的利潤空間巨大，容易滋生腐敗，共有產(chǎn)權(quán)房模式中的尋租腐敗空間不可小視，規(guī)范的操作將十分重要。所不同的只不過是經(jīng)適房土地以劃撥的形式，而共有產(chǎn)權(quán)房以出讓方式。

此外，“明目越多、亂相就越多”。在售后監(jiān)管和退出問題等方面，很多人亦有擔心。

李宇嘉認為，與經(jīng)適房只需補繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益在本質(zhì)上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地擺在每個人面前，只要將市場評估價降低幾個百分點，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者通過購買政府產(chǎn)權(quán)部分，即可獲得從天而降的經(jīng)濟利益。理性人都會有這樣的想法，并會付諸行動，特別是在房價存在上漲預期的情況下。

李宇嘉強調(diào)，要慎防市場化標簽將這種新的保障房形式重新導入“類經(jīng)適房的道德風險困境”，畢竟不管從主管機構(gòu)的責任心上，還是從申請者的尋租傾向上，我們還沒有建立起保證這種市場化透明、公正運作的基礎。

著名房地產(chǎn)政策專家、住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林認為，共有產(chǎn)權(quán)住房實際上是解決救急的問題，應該首先解決中低收入人群的居住問題，而不是解決改善性問題。共有產(chǎn)權(quán)式住房管理非常麻煩。政府應該建好公共租賃房，從市場層面解決租賃市場，將租賃市場調(diào)動起來，實行補貼與讓利。