青島市南區(qū)香港中路是開發(fā)商、投資者青睞的寶地，有著核心政務(wù)、商務(wù)中心的江湖地位，然而，隨著新成員的相繼“冒尖”，這條黃金商業(yè)街道正在發(fā)生新的蛻變。

島城的市南區(qū)香港中路東版塊，以永旺AEON購物中心為原點(diǎn)，家樂福、陽光百貨、大商麥凱樂、海信廣場(chǎng)、百麗廣場(chǎng)等商業(yè)風(fēng)生水起，所形成的商圈也一直被消費(fèi)者津津樂道。

然而，隨著西板塊的中鐵青島中心、華潤中心萬象城等項(xiàng)目的興起，同區(qū)域毗鄰的新商圈正形成，兩大商圈爭分客流量，在雙地鐵即將修建完成之時(shí)，被賦予厚望的華潤萬象城露出雛形，商圈硝煙悄然冒起。

近日，贏商網(wǎng)記者實(shí)地探訪青島香港中路各大購物中心，揭示香港中路兩個(gè)商圈的面紗。

永旺東部購物中心：島民心目中的“平民英雄”

1997年，永旺東部購物中心還沒有改名，被市民親切地稱為“佳世客”（JUSCO）。以超市出身，整個(gè)店門不到4萬平方米，是青島香港中路最早開業(yè)的外資商場(chǎng)。

十多年來，與華聯(lián)、東方貿(mào)易大廈、新國貨等商業(yè)企業(yè)爭分市場(chǎng)蛋糕，經(jīng)過多番調(diào)整，2004年JUSCO東部店進(jìn)行擴(kuò)建，擴(kuò)建后有了目前近5萬平方米的營業(yè)面積，也從單一的超市，延伸出餐飲、服裝、生活配套等業(yè)態(tài)，進(jìn)化為精品購物中心。

贏商網(wǎng)記者來到永旺東部購物中心時(shí)，正是星期四中午12點(diǎn)左右，雖然是工作日，但是購物中心里的客流飽滿，一樓有永旺超市、特賣場(chǎng)與專賣店，二樓主要分為商場(chǎng)直轄區(qū)、餐飲區(qū)、特賣區(qū)、時(shí)裝區(qū)等，除了購物中心一層外部擁有停車位，其三樓也設(shè)有露天停車場(chǎng)。

記者發(fā)現(xiàn)，永旺購物中心主要的消費(fèi)人群是家庭成員，商品定位較中低端，大都是國內(nèi)二、三線品牌，以貼近老百姓生活所需的實(shí)惠商品吸引客流。沒有奢華裝修、創(chuàng)新設(shè)計(jì)、龐大的商業(yè)體量，各種業(yè)態(tài)可以說是摻雜一起，但是無論是超市還是購物中心的結(jié)賬處，都有消費(fèi)者排隊(duì)等候，餐飲區(qū)更是人流爆滿。

雖然是工作日，但永旺東部購物中心客流飽滿

如果說香港中路東板塊商圈的形成，可以用圓規(guī)來測(cè)量，相信在島城消費(fèi)者心目中，永旺東部購物中心就是其原點(diǎn)。

據(jù)悉，長期以來，青島永旺購物中心的成長，占據(jù)了市民一份特別的消費(fèi)情感，在外資零售連鎖超市沃爾瑪、普爾斯馬特、樂購等紛紛退出青島市場(chǎng)之時(shí)，永旺購物中心依然深深扎根在所在的土壤。

該商圈中的家樂福、陽光百貨、大商麥凱樂、海信廣場(chǎng)、百麗廣場(chǎng)等興起，使該區(qū)域的商業(yè)服務(wù)層次與深度加大，永旺作為這個(gè)商圈的先行者，更有“大哥大”風(fēng)范，進(jìn)行多次的營銷調(diào)整，在香港中路商圈形成的歷史中，留下了深深的烙印。

未來，泛海名人購物廣場(chǎng)、魯商銀座百貨，將為東板塊勢(shì)力鞏固添磚加瓦，而正在興建燕兒島路國金金融港項(xiàng)目、青島泰山地產(chǎn)財(cái)富中心項(xiàng)目，將支撐東版塊商圈密度，在同一條道路上與新興的西板塊抗衡。

國內(nèi)最大規(guī)模萬象城：露出建筑架構(gòu)雛形

回顧過去，2009年12月，華潤置地以競拍的方式，取得位于青島市市南區(qū)山東路10號(hào)的土地使用權(quán)，總地價(jià)達(dá)67億。這是青島市南區(qū)近年來出讓的面積最大、總價(jià)最高、地理位置最好的地塊。

2012年6月，華潤置地開始在這寸土寸金的土地上建設(shè)華潤中心，其主體商業(yè)是號(hào)稱全國規(guī)模最大的萬象城——“青島萬象城”，建筑面積45萬平方米，定位為高檔購物中心。

贏商網(wǎng)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，青島華潤中心的地塊呈不規(guī)則長方形，目測(cè)可分為萬象城與悅府兩大部分，緊挨青島市府，東臨香榭麗舍商務(wù)賓館，南鄰香格里拉大飯店，項(xiàng)目附近有公交總站，還有雙地鐵線路站點(diǎn)正在興建，在工地周圍，有華潤置地的圍墻廣告與青島地鐵的廣告圖相映襯。

從外觀上看去，萬象城的結(jié)構(gòu)建造已經(jīng)完成，高高佇立的華潤大廈與體量龐大裙樓上，灰色的鋼筋水泥呈現(xiàn)出清晰的樓層結(jié)構(gòu)，在四至五層之間，可以看到有一道中空的玻璃天花，特別顯眼。沿著山東路向北走，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可看到有“華潤”與“悅府”字樣的兩棟大樓，已經(jīng)大致完成了建筑主體上的建造。

華潤悅府主體建筑大致已經(jīng)建成

記者得知，青島華潤中心總投資達(dá)200億元，總建筑面積逾120萬平方米。華潤中心一期包括萬象城、甲級(jí)寫字樓、高尚海景大宅“悅府”（首期）、酒店式公寓。二期包括奢華超五星酒店、國際5A甲級(jí)寫字樓、悅府二期。其中的青島萬象城，是全國規(guī)模最大的萬象城，將引入全國最頂尖的品牌及服務(wù)，打造成為全國最大的高檔購物中心之一。

據(jù)了解，青島萬象城建成后，將有近400家商鋪、逾千個(gè)品牌入駐。目前，青島萬象城成功吸引眾多知名品牌加入，包括首次進(jìn)駐中國的SEGA室內(nèi)主題樂園、百盛百貨、OLE高端精品超市、1800平方米的奧運(yùn)真冰滑冰場(chǎng)、五星級(jí)豪華影院CGV、FamilyBox家庭娛樂成長中心、四海一家等品牌。同時(shí)，在預(yù)計(jì)進(jìn)入青島萬象城的近400個(gè)品牌中，有1/3首次進(jìn)入山東和青島，如時(shí)尚百貨NOVO、大型家飾家用生活館HOLA、精選餐飲食通天、外婆家等；業(yè)界和本地知名品牌，如滿記甜品、船歌魚水餃、一茶一坐等不約而同進(jìn)入萬象城。此外，首次進(jìn)入全國萬象城體系的品牌預(yù)計(jì)也將占到營業(yè)面積1/3。

青島萬象城的建造，讓人們把視角從香港中路東版塊轉(zhuǎn)移到了西板塊。實(shí)際上，香港中路歷來是高端商務(wù)來往的圣地，除了有各大星級(jí)酒店外，該路段有海景廣場(chǎng)、奧帆基地等5A旅游景區(qū)，以及眾多金融、貿(mào)易企業(yè)，具有良好的客流基礎(chǔ)。

中鐵青島中心廣場(chǎng)：做精致、高端的商務(wù)配套

從青島市南區(qū)的香港中路經(jīng)過，許多人都被中鐵青島中心高聳的大廈所吸引，其裙樓部分的高端商業(yè)——青島中心廣場(chǎng)，已經(jīng)在去年12月低調(diào)試業(yè)。

青島中心廣場(chǎng)定位于高端商務(wù)配套型購物中心，總建筑面積4.5萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋了精品服飾、時(shí)尚餐飲、和生活配套三大類，與華潤萬象城的位置兩相對(duì)視。

贏商網(wǎng)記者探訪時(shí)了解到，該購物中心擁有地下一層以及地面四層，地下一層主要以餐飲業(yè)為主，包括了肯德基、吉野家、必勝客三家店，與地鐵M2、M3號(hào)轉(zhuǎn)換站直接聯(lián)通。

一層主要是高端超市美思佰樂，還有巴黎頂級(jí)貴族品牌BALMAIN（巴爾曼）以及達(dá)芬奇家居、阿瑪尼巧克力、安薇塔茶屋等品牌，二層主要是精品服飾，所進(jìn)駐的熙越品牌是國際頂級(jí)買手集合店。

青島中心廣場(chǎng)的美思佰樂超市在開業(yè)籌備中

而走高端路線的青島中心廣場(chǎng)，在最受歡迎的餐飲業(yè)態(tài)上，擁有俏江南、金錢豹、鷺鷺酒店、港太興茶餐廳、日越軒越南餐廳、全食界美食廣場(chǎng)等品牌，還有喬山健身館位于四層。

雖然已經(jīng)試業(yè)兩個(gè)月時(shí)間，但是青島中心廣場(chǎng)尚有部分商鋪沒有開業(yè)，記者看到，一層的美思佰樂超市部分商品已經(jīng)陳列出來，正在做開業(yè)準(zhǔn)備。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，其負(fù)一層、一層商鋪出租率約50%左右，二、三層基本全部出租，而第四層的商鋪空置率在60%左右。

據(jù)悉，中鐵青島中心廣場(chǎng)是世界級(jí)城市綜合體——中鐵青島中心五大業(yè)態(tài)之一的高端商業(yè)，以綜合體住宅、公寓、周邊社區(qū)居民及商務(wù)精英為目標(biāo)顧客，規(guī)劃了精品超市、健身、書吧、商務(wù)中心等生活類配套。目前，中鐵青島廣場(chǎng)項(xiàng)目擬定營業(yè)日均客流為日均一萬人次，餐飲業(yè)態(tài)占總業(yè)態(tài)的45%~50%、生活配套含超市約35%，精品服飾約15%。

香港中路西板塊商圈的崛起，讓青島商業(yè)的層次感突顯，與東版塊服務(wù)于基礎(chǔ)生活類的購物中心和百貨主基調(diào)相比，西板塊高端商業(yè)服務(wù)的購物中心出現(xiàn)，將青島商業(yè)市場(chǎng)將漸入品質(zhì)時(shí)代，呈現(xiàn)出標(biāo)桿性意義。

與香港中路東版塊相比，西板塊雙地鐵上蓋的項(xiàng)目就有萬象城、青島中心廣場(chǎng)等，還有海航萬邦中心、綠城深藍(lán)廣場(chǎng)的新建，新生力量引發(fā)商業(yè)更深度的角逐?？梢哉f，兩大商圈近身肉搏，將會(huì)是青島最值得期待的看點(diǎn)。