數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州高新區(qū)有登記的人口在70萬左右，這意味著，僅獅山板塊的商業(yè)供應就可以使蘇州整個高新區(qū)的人均商業(yè)面積達到4平方米/人以上 。
位于蘇州高新區(qū)的獅山路，即將被扎堆建設的城市綜合體擠滿。
巨量的快速拔地而起的商業(yè)項目招來蘇州市政府于2014年1月27日下發(fā)文件，針對商業(yè)地產(chǎn)進行主動調(diào)控，也率先敲響了二三線城市商業(yè)地產(chǎn)過剩危機的警鐘。
這一被稱為“最嚴限售令”的政策規(guī)定，對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風險防范資產(chǎn)予以凍結，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉讓，同時，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標準，全面禁止“售后包租”。
具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內(nèi)不得銷售、抵押和轉讓。
在業(yè)內(nèi)人士看來，蘇州率先預警樓市風險，甚至不惜矯枉過正，出臺頗具“一刀切”意味的“最嚴限售令”，反映了地方政府抑制商業(yè)地產(chǎn)泡沫的急切心情。
昨日，蘇州住建局相關負責人對記者解釋稱，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場確實存在一些問題，但此次新政是針對部分開發(fā)商打“擦邊球”的行為進行規(guī)范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。
他認為，蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應增加是“市場的選擇”，目前，官方還沒有一個準確的數(shù)據(jù)來證明蘇州的商業(yè)地產(chǎn)是否過剩，今后將會加強這方面的調(diào)研。
商業(yè)地產(chǎn)供應井噴
2013年9月17日，蘇州獅山路商貿(mào)區(qū)，龍湖時代天街、金鷹商業(yè)廣場、索山公園地下空間等一批重點項目集中開工，總投資155億元。據(jù)公開資料，龍湖時代天街項目投資總額達80億元，規(guī)劃建筑面積達73萬平方米；金鷹商業(yè)廣場項目規(guī)劃建筑面積46萬平方米，將打造蘇州市最大的標桿百貨單體店，總投資額達50億元。
獅山板塊的商業(yè)供應體量遠不止此。2013年初，獅山路商貿(mào)區(qū)第一個超高層綜合體項目蘇州信匯達城市綜合體動工，該項目規(guī)劃建筑面積42萬平方米，總投資50億元。據(jù)相關機構統(tǒng)計，獅山板塊已建、在建和規(guī)劃中的城市綜合體超過10個，規(guī)劃建筑面積超過300萬平方米。
數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州高新區(qū)有登記的人口在70萬左右，這意味著，僅獅山板塊的商業(yè)供應就可以使蘇州整個高新區(qū)的人均商業(yè)面積達到4平方米/人以上。
一位在蘇州有投資的開發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》記者稱：“按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值，但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建、在建、計劃建造的商業(yè)項目計算，人均商業(yè)面積將達到3~4平方米/人，顯然已經(jīng)過剩。”
然而，相比蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖板塊的商業(yè)供應，獅山板塊只能算“小巫見大巫”。
在蘇州金雞湖畔，“織”了11年的秋褲樓——東方之門至今仍未完工，這個總建筑面積約43萬平方米的商業(yè)建筑曾是國內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。如今，就在東方之門旁邊，一個號稱國內(nèi)最大城市綜合體的項目蘇州中心廣場也已經(jīng)開工建設。
蘇州中心廣場項目由10幢建筑構成，總建筑面積約182萬平方米，總投資約285億元。在蘇州中心廣場內(nèi)，設有金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，總建筑面積達40多萬平方米。
瘋狂的供應還在繼續(xù)。今年1月，蘇州工業(yè)園區(qū)的新地標——中南中心正式進入規(guī)劃公示階段，該項目由上市公司中南建設(8.27, 0.30, 3.76%)投資，總建筑面積約50萬平方米，建筑高度為598米，是國內(nèi)在建的第三高樓，預計2017年完工投用。
此外，蘇州工業(yè)園區(qū)新建以及待建的大型綜合體還有規(guī)劃建筑面積20萬平方米的鳳凰文化廣場、規(guī)劃建筑面積30萬平方米的豐隆城市中心、規(guī)劃建筑面積40萬平方米的九龍倉蘇州國際金融中心等，保守統(tǒng)計，蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖板塊的商業(yè)綜合體總建筑面積至少400萬平方米以上。
一位在蘇州工業(yè)園區(qū)投資了一個大型商業(yè)項目的開發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》記者稱，商業(yè)項目的集中供應可以帶來聚集效應，不一定就是壞事。不過，他認為從整個蘇州范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)確實存在過剩的情況。
“售后包租”泛濫成災
蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應過剩的不良后果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
蘇州市商業(yè)聯(lián)合會于2013年年底發(fā)布的報告顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。自2012年以來，在蘇州中心城區(qū)新建的20家購物中心中，近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，存在商鋪、寫字樓空置的現(xiàn)象，部分項目甚至無法正常開業(yè)。
記者在蘇州走訪時也發(fā)現(xiàn)，在部分潛在商業(yè)供應較大的區(qū)域，一些已經(jīng)建成的購物中心人流量稀少，經(jīng)營狀況確實并不理想。同時，也存在一些商業(yè)項目因經(jīng)營不善、開發(fā)商跑路等原因，空置率甚至接近100%。
在蘇州相城區(qū)的核心地段，一座名為東方瀑布大樓的建筑至今已爛尾超過十年，該項目是蘇州市國際服裝城的標志性建筑，如今，大樓外部雜草叢生、鋼筋銹蝕、玻璃破損嚴重。
與東方瀑布大樓一樣命運多舛的，還有建筑面積達100萬平方米的蘇州市國際服裝城，記者走進項目后發(fā)現(xiàn)，其中的幾千個商鋪接近100%空置。
在偌大的國際服裝城內(nèi)，除了沿街有二三十個商鋪營業(yè)外，幾千個空置店面林立，貼著招租小廣告的商鋪一排接一排。步行五六十米，才能看到一兩個開著的店面，多數(shù)是存儲快遞、家具等的倉庫。同時，與國際服裝城緊鄰的環(huán)球奧食卡項目的空置率也接近100%。
記者了解到，這幾個項目都采用“售后包租”的形式銷售，涉及的小業(yè)主總計超過4000人。此前，開發(fā)商和區(qū)政府都曾公開表態(tài)將協(xié)調(diào)解決各種問題，爭取讓這些項目“起死回生”，但到目前為止，這里依然是一座被棄的“空城”。
這樣接近100%空置的商業(yè)項目在蘇州并非個案。位于蘇州地鐵1號線木瀆站出口處的世界綢都項目，同樣是一片蕭條的景象。這個建筑面積3.48萬平方米的項目共有近1000個店面，也是采取“售后包租”的形式銷售。如今，該項目只剩下空蕩蕩的房子、開始生銹的電梯、內(nèi)部破敗不堪的臨街店面，旺鋪招租的小廣告隨處可見，卻鮮有人問津。
一位蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開發(fā)商開發(fā)，這些開發(fā)商的資金實力普遍不強，因此往往使用滾動開發(fā)、散售的經(jīng)營模式。為了提高銷售效果，“售后包租”成為目前蘇州很多開發(fā)商用于資金回籠的主要方式。
在此次蘇州出臺的新政中，亦明令禁止“售后包租”。蘇州住建局相關負責人表示，新政就是為了規(guī)范市場，打擊售后返租、包租等隱含高風險的行為，保護購房者合法權益。
據(jù)蘇州住建局介紹，政策都是針對新建或規(guī)劃中的商業(yè)地產(chǎn)項目，而目前在建或正在銷售的，政府相關部門也已經(jīng)想好了應對辦法。從即日起，公安、住建等部門將對市區(qū)在建或正在銷售的319個商業(yè)地產(chǎn)項目進行摸排，對其進行規(guī)范。
不過，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，蘇州新政的實際效果或有限。“上海已經(jīng)明令禁止‘售后包租’很多年了，但實際操作層面上，還是有許多項目在變相地采用‘售后包租’的形式促進銷售。開發(fā)商往往利用政策和法律的一些漏洞打‘擦邊球’，官方要監(jiān)控存在較大難度。”
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