往年春節(jié)后銀行房貸利率優(yōu)惠今年銷聲匿跡了。來自蘇州、南京等地樓市的最新信息顯示，目前銀行首套房貸款利率不僅基本沒了折扣，相反還普遍上浮。
據(jù)蘇州市物價局18日發(fā)布的監(jiān)測信息，受“余額寶”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的沖擊和銀行內(nèi)部加強管控等因素的影響，年后蘇州各家銀行首套房首付3成未變，但房貸利率卻普遍較基準利率上浮5%，即年利率由6.55%變?yōu)?.878%。南京一房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，19家辦理首套房貸款的銀行都取消了利率優(yōu)惠，其中3家銀行利率上浮，幅度最多的達到30%。而去年初365地產(chǎn)家居網(wǎng)對南京23家銀行的摸底結(jié)果顯示，10家銀行對合作樓盤給出了85折的利率優(yōu)惠。
房貸利率的上漲，增加了購房者還貸壓力。以60萬元30年期限等額等息還款為例，在基準利率條件下，每月需還款3812元，在基準上浮5%后，每月多還款131元，累計多還款4.7萬元。記者從省統(tǒng)計局了解到，截至去年末，我省個人貸款余額正逼近萬億元，為9151億元，較去年初增長22.5%，房貸已占我省各項貸款余額的15%。
房貸“年初松、年末緊”鐵律被打破了 樓市很差錢，成交難有樂觀預(yù)期
春節(jié)后，昆山部分銀行抬高外地人購置首套房門檻，首付從三成提至五成；在南京，首套房貸款利率上浮的消息也在發(fā)酵；省內(nèi)已有銀行退出房貸市場……往年，房貸都是“年初松、年末緊”，今年這一鐵律卻被打破。
南京“我愛我家”市場部總監(jiān)胡涓娟，18日給記者傳來一份15家銀行當(dāng)前首套二手房貸款政策統(tǒng)計表。其中，首套房貸款執(zhí)行基準利率的占13家。建行和光大銀行將基準利率上浮5%；興業(yè)銀行的首付比例從三成提至三成五；郵政儲蓄銀行也將首付比例定為三至四成；中行則把50-60平方米的二手房首付比例提至四成。
貸款限定條件同樣增多，房齡普遍要求20年以內(nèi)，有5家銀行還要求15年以內(nèi)；貸款房源面積也有限定，大多銀行只對60平方米以上房源放貸，交行則只對20年內(nèi)、70平方米以上的二手房放貸。
“二套房房貸利率更是上浮10%－15%，不少銀行已對外地人在南京購房停止放貸?，F(xiàn)在商貸和公積金貸款下款周期都要2個月左右。”滿堂紅南京公司市場部主管李媛說，去年該公司二手房交易中貸款購房占80%，但至今年2月18日，貸款購房占比降至65%，35%的客戶已采用一次性付款方式。“業(yè)主現(xiàn)在都希望購房人能多付一些首付，如果一次性付款，還可讓價。”
目前，南京19家主力銀行中，招商銀行已基本不做房貸業(yè)務(wù)，有中小商業(yè)銀行甚至將首套房房貸利率提高30%。放貸較寬松的只有省級機關(guān)住房公積金貸款，只要案子上報，仍能保證兩個工作日下款。盡管南京放貸金額緊張，但省級機關(guān)住房公積金貸款這個蓄水池還很滿。不過，這一貸款受益人群有限。
貸款吃緊，緣于錢荒。胡涓娟說，去年樓市交易井噴，銀行額度當(dāng)年上半年基本用光，下半年基本靠邊吸儲邊放貸。由于貸款額度不足，大量房貸及企業(yè)貸款都被積壓。今年初貸款額度雖然重新獲得，但必須先用來處理舊賬，所以銀行對新增房貸需求難以滿足。
去年下半年興起的互聯(lián)網(wǎng)金融，使得零散資金大量從銀行流出，進入網(wǎng)絡(luò)投資領(lǐng)域。大量資金流出后，銀行被迫提高部分存儲利率，加之利率市場化，所以貸款利率上浮預(yù)料之中。南京一家商業(yè)銀行人士透露，目前銀行吸儲壓力普遍很大，總行對存款考核壓力甚至大于貸款。
省社科院世界經(jīng)濟研究所助理研究員蔣昭乙分析說，按往常規(guī)律，銀行每季度放貸是“4321”節(jié)奏，年初放貸相對寬松，四個季度貸款量分別占全年總量的40%、30%、20%及10%。但去年以來，M2（廣義貨幣）不斷走高，市場流動性大，央行通過逆回購發(fā)行債券仍不能完全生效，于是提高存款準備金率并加強“影子銀行”清理，這使得銀行盈利點減少。
美國量化寬松政策退出，使人民幣匯率受到影響，M2更高，熱錢撤離也讓樓市面臨風(fēng)險。這些迫使商業(yè)銀行放款更為謹慎。房貸對銀行而言已是雞肋，風(fēng)險大、利潤薄，如按85折利率放貸，幾乎不賺錢，銀行寧愿把精力放在其它貸款上，既規(guī)避央行流動性要求，又增加利潤。
“之前的風(fēng)險度測試表明，房價下跌30%銀行可以承受。但房價下跌會產(chǎn)生慣性，一旦下跌，不一定剎得住。所以，減少利率優(yōu)惠、暫停房貸也是銀行的自我保護。”蔣昭乙說。
錢荒持續(xù)，樓市堪憂。去年，一些銀行對首套房尚能給出基準利率八五折優(yōu)惠，恢復(fù)至基準利率后，貸款購房成本明顯上升。以購買總價100萬元住房為例，首付30萬元，辦理70萬元20年商貸，以八五折利率、等額本息還款方式計算，月度還款約為4843元，支付總利息款46萬多元；若按基準利率計算，月度還款額將達到5240元左右，支付總利息款55萬多元，購房成本驟增。春節(jié)后至今，南京商品住宅日均認購量低于150套，去年同期則為182套。
盡管開發(fā)企業(yè)尤其是大型品牌房企融資渠道較多，受銀行壓縮開發(fā)貸款影響有限，但購房需求的萎縮，接下來還是將對開發(fā)商產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，資金回籠將打折扣。蔣昭乙認為，房貸緊張局面短期內(nèi)不會打破。招行一位信貸負責(zé)人稱，按基準利率甚至上浮利率放貸，預(yù)計將成今年房貸市場常態(tài)。
信貸吃緊持續(xù)，必將使樓市格局發(fā)生變化，由于通過銀行杠桿投資的成本越來越大，投資必將進一步受到擠壓。“從我們統(tǒng)計看，二手房投資比例已不足1%。而且市場普遍認為房產(chǎn)稅征收是遲早的事，很多人已不將房產(chǎn)投資列為首選。”李媛表示。
南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司常務(wù)副總經(jīng)理何曄認為，今年樓市注定挑戰(zhàn)大于機遇。省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智預(yù)測，去年不少需求提前釋放，今年總體成交量下滑將成定局。去年房價快速上漲，也提前透支部分區(qū)域利好的實際估值，今年房價將進入相對穩(wěn)定期，漲幅極有可能收窄。
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