孫方民，今年32歲，作為剛需一族，他一直渴望著擁有自己的一套住房，原打算春節(jié)后行動的他，最近放棄了近期購房的想法。
讓孫方民作出這一決定的是在高位運行并不斷趨升的巨量商品房庫存。
庫存壓力還將進一步加劇
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀錄地突破12萬套，達到120476套。
此后，一直維持在12萬套。到2月18日下午17時，杭州商品房庫存量為11.96萬套。與去年同期的8.23萬套相比，商品房存量增加3.73萬套，同比漲幅達到45%。
透明售房市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。顯然，購買力遠不及“北上廣深”的杭州，樓市庫存已遠遠超過這幾個一線城市。
相關數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面積934.4萬平方米；而2012年，杭州成交商品房83690套，成交面積890.6萬平方米。即便按照前兩年的去化能力，杭州目前的存量房源也需要大約一年半左右才能消化。
值得一提的是，盡管杭州樓市庫存高企，但土地市場熱情不減。2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長一倍多，創(chuàng)下杭州土地出讓收入的新紀錄。
而根據(jù)一般房企8個月左右開發(fā)周期，去年拿地的項目今年將集中上市。2013年，杭州市區(qū)的宅地出讓面積為1409.4萬平方米，若按照“70/90政策”的比例估算，去年出讓的土地，可以建成10.96萬套90平方米的住房。
到今年1月，杭州土地市場火爆依然。1月22日，杭州杭師大地塊入市。經(jīng)過29輪競價后，該地塊最終以總價33.8437億元、樓面價25785.09元/平方米成交。當日，杭州土地市場共成交六單，成交金額高達96.05億元。1月杭州土地單月吸金收入達到298.5億元，創(chuàng)下歷史單月成交額新高。
根據(jù)杭州市國土資源局資料，今年，杭州主城區(qū)還將計劃出讓經(jīng)營性用地73宗3622畝（含已公告地塊）以及部分當前具備條件的優(yōu)質地塊21宗990畝。
如此，杭州樓市未來庫存量持續(xù)走高幾無懸念，庫存壓力勢必也將進一步加劇。
首套房貸利率優(yōu)惠難覓
去年年底，劉先生看中了杭州保俶路附近的一套學區(qū)房，他向銀行申請了商業(yè)和公積金的組合貸款。但從去年12月中旬提交申請，一直到現(xiàn)在貸款還沒有著落。“年前年后，給銀行的貸款經(jīng)理打了N個電話，但每次都讓我等著排隊。”劉先生說。
記者從多家銀行了解，劉先生碰到的并非個例。依照慣例，進入新年之后，因獲得新一年的信貸額度，銀行個人住房貸款額度通常都比較充裕，貸款利率往往會出現(xiàn)下行，審批與放款時間也會相應加快。
但今年新年伊始，大部分銀行的信貸額度依然緊張，銀行信貸發(fā)放也沒有寬松的跡象，個人房貸的放款速度相當緩慢。同時，大部分銀行還取消了首套房貸的優(yōu)惠利率。工、農、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準利率，股份制銀行則普遍上浮。
杭州一家銀行的業(yè)務經(jīng)理告訴記者，要獲得貸款基準利率，開發(fā)商需要為客戶付一筆保證金。而某房產中介經(jīng)理透露，不少銀行要求申請貸款的購房者必須在銀行存上幾個月的定期存款，或者購買點理財產品，才能申請到貸款。
事實上，從去年下半年開始，杭州房貸的優(yōu)惠利率就很難批下來，絕大部分的首套房房貸利率都是按基準利率發(fā)放的。“從全年來看，銀行的房貸額度將不會放松，今年房貸收緊幾乎無可避免。” 杭州某國有商業(yè)銀行相關負責人對記者稱，在所有貸款排序中，個人房貸已被放在最后面。
“按揭貸款的收緊勢必將影響全年的銷售情況。” 杭州一房地產聯(lián)合開發(fā)公司的老總告訴記者，按揭貸款發(fā)放的放緩，一定程度上會影響他們的盈利情況，因為按揭款到賬時間的延緩，意味著公司必須延緩歸還部分高息融資的資金。
土地市場熱度不減
12萬套左右的可售房源，讓業(yè)內人士頗有“高處不勝寒”之感。與此同時，去年下半年以來，杭州樓市成交量一直不容樂觀。
相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年11月主城區(qū)商品房成交3236套，位列近五年來倒數(shù)第二，同比2012年同期，下降20.2%。單月成交套數(shù)超過百套的樓盤僅有龍湖·名景臺和中國鐵建國際花園兩個。
去年12月，主城區(qū)商品房成交3588套，成交數(shù)量位列近五年來倒數(shù)第二，同比上一年同期，下降10.7%。2013年12月杭州主城區(qū)商品房預定僅為367套，相比上年同期，更是大幅下滑了5成多。
進入2014年，1月份杭州商品房成交業(yè)績也毫無意外，僅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，環(huán)比2013年12月，下滑了24.8%。
馬年春節(jié)，杭州樓市延續(xù)了節(jié)前就已進入的“休眠模式”，行情低迷。據(jù)相關統(tǒng)計，整個春節(jié)，杭州主城區(qū)的成交記錄僅有兩套。
整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認為，極有可能在今年引發(fā)杭州樓市的新一輪價格戰(zhàn)。
一方面，去年是杭州土地市場的供應爆發(fā)年，一輪土地供應的高峰過后，必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。初步估算，今年，杭州至少有超百個純新盤上市。
據(jù)估算，除了新盤，今年杭城還有350個項目將續(xù)推新的房源，預計續(xù)推量達到1200萬平方米，其中大閑林和大臨平板塊就均超過百萬平方米。
高企的庫存與洶涌而至的新房，使得今年的杭州樓市“壓力山大”。“除了傳統(tǒng)的經(jīng)濟不振、人口紅利下滑、高端市場受阻等因素，更重要的是房子本身的類金融功能的屬性在消失。”業(yè)內人士分析認為，如果調控政策未見松綁，在剛性購房需求日顯疲態(tài)的情況下，“以價換量”只能是唯一的選擇。
但耐人尋味的是，盡管杭州樓市銷售遇冷，存量高企，但土地市場依然熱度不減。
上個月，包括主城區(qū)、余杭、蕭山，杭州單月成交額達339.56億元（其中主城區(qū)的成交額為298.5億元）。而2月份，杭州計劃推地28宗，合計1485.5畝，如果全部成交的話，成交總額有望達到100億元左右。不久前，溢價達35%的原杭州師范大學地塊，除去配建保障房，其樓面單價高達2.94萬元，創(chuàng)下了杭州最高單價宅地的“地王”記錄。
今天，春節(jié)后的杭州首場土地出讓會如期舉行，三宗宅地均進入競價環(huán)節(jié)。其中融創(chuàng)地產以21.2億元奪得杭政儲（2014）3號地塊，溢價率達到15%，折合樓面價每平方米10961元。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
