日前，香港樓市掀起降價(jià)風(fēng)，由新鴻基與長(zhǎng)和系為代表的香港老牌地產(chǎn)商紛紛打折促銷，最高折扣一度高達(dá)40%。香港作為一個(gè)歷經(jīng)樓市跌宕起伏的成熟市場(chǎng)，其風(fēng)向標(biāo)意義可謂深遠(yuǎn)，而這一信號(hào)，使成交量已大幅下滑的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的悲觀情緒再度加劇。

 

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，2014年樓市“非常不妙”，一向樂(lè)觀的任志強(qiáng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)調(diào)，認(rèn)為“漲幅會(huì)大幅下降”。

 

對(duì)此，專家認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性緊縮的大背景下，內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂(lè)觀。

 

拋售

 

港商擇機(jī)先動(dòng)

 

2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價(jià)格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時(shí)下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格10%至15%。如果算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%。此外，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤也以降價(jià)25%開(kāi)售。

 

土地方面也不再熱絡(luò)。2月12日，香港屯門兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交，每平方英尺地價(jià)最低2129港元，創(chuàng)12年來(lái)新低。

 

對(duì)此，C R IC研究中心研究員楊科偉表示，經(jīng)過(guò)樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來(lái)的香港地產(chǎn)商，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)控制有著獨(dú)到的洞察力。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對(duì)獨(dú)立，但是不能否認(rèn)會(huì)造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時(shí)作用于內(nèi)地，另一方面，對(duì)本就易受影響的內(nèi)地購(gòu)房者的心理預(yù)期，影響更為明顯。

 

自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠(chéng)，在過(guò)去短短5個(gè)月間，便連續(xù)拋售價(jià)值約200億元的內(nèi)地物業(yè)。自8月以來(lái)，李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)和系便開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)等項(xiàng)目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計(jì)30億元出售南京國(guó)際金融中心大廈。而今年年初，李嘉誠(chéng)之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時(shí)減持嘉湖銀座近70%股權(quán)。

 

楊科偉認(rèn)為，作為“精明”港商代表的李嘉誠(chéng)一向被視為投資風(fēng)向標(biāo)，其頻拋物業(yè)的做法正源于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

 

警覺(jué)

 

A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫

 

17日，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，在2月10日-2月16日的一周內(nèi)，監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。

 

CREIS中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，第7周監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91 .83%和89 .29%，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%。

 

事實(shí)上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線城市為例，C R IC研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達(dá)54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為，1月份市場(chǎng)的成交平淡，更多的應(yīng)視為國(guó)內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落。從今年市場(chǎng)的整體趨勢(shì)上看，當(dāng)前購(gòu)房積極性不及前兩年，整體市場(chǎng)的熱度和預(yù)期略有降溫，對(duì)于房企而言也并不急于推盤。

 

與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)判斷也不看好。自2013年起，房地產(chǎn)股全面下跌，跑輸大盤8個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價(jià)跌幅達(dá)38 .2%，萬(wàn)科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%。

 

跌勢(shì)仍在繼續(xù)。截至2月16日，2014年以來(lái)，在不到50天內(nèi)，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)便已累計(jì)下跌了0.23%，“招保萬(wàn)金”四大房企股價(jià)也無(wú)一例外下跌。其中，招商地產(chǎn)累計(jì)下跌13 .14%，保利地產(chǎn)累計(jì)下跌6.79%，萬(wàn)科A累計(jì)下跌8.22%，金地集團(tuán)累計(jì)下跌8.23%。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)股的走勢(shì)不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績(jī)的體現(xiàn)，更代表了市場(chǎng)投資者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)和房企運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期。

 

在此影響下，房企大佬近日來(lái)也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石日前在接受采訪時(shí)，用“非常不妙”來(lái)表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。

 

而他的觀點(diǎn)便是此前對(duì)李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，樓市要小心了！”。

 

同時(shí)，一向被稱為大嘴的任志強(qiáng)，也在常年唱多后，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字。”任志強(qiáng)說(shuō)，“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè)觀，我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了，很危險(xiǎn)”。

 

錢緊

 

內(nèi)地樓市年內(nèi)難言樂(lè)觀

 

對(duì)于香港樓市，楊科偉認(rèn)為，資金與樓市高度相關(guān)，流動(dòng)性緊縮成緊箍咒。

 

“在聯(lián)系匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大。”楊科偉表示，2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲(chǔ)貨幣會(huì)議宣布削減100億美元Q E計(jì)劃，自2月起將再削減100億。美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇、就業(yè)持續(xù)改善沒(méi)有改變，Q E削減就將會(huì)繼續(xù)，未來(lái)會(huì)有外資持續(xù)大規(guī)模流出。

 

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動(dòng)，香港作為內(nèi)地房企主要融資地，熱錢外流勢(shì)必會(huì)對(duì)融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走高以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目出貨率較高，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨(dú)立性與封閉性。“因此，香港樓市從某種角度來(lái)講對(duì)內(nèi)地樓市有一定影響，但影響程度不能過(guò)高估計(jì)。”

 

“實(shí)際上，我們應(yīng)注意的是香港樓市下滑對(duì)內(nèi)地購(gòu)房者預(yù)期的 影響。”趙路興說(shuō)。

 

曾出任美國(guó)聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家，現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，與其他地方不同的是，其房?jī)r(jià)支撐的絕大部分是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

 

“我們通過(guò)模型計(jì)算過(guò)北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場(chǎng)的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著，要使得價(jià)格均衡的話北京房?jī)r(jià)將下降31%。”鄧永恒說(shuō)。

 

除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。

 

“一面是市場(chǎng)需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫，2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀。”楊科偉說(shuō)。

 

對(duì)于2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，陳國(guó)強(qiáng)表示，應(yīng)警惕對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱的內(nèi)地房企，對(duì)房市信號(hào)作出錯(cuò)誤判斷，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。“香港樓市經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)的春夏秋冬，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎。在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，果斷割肉，以減少損失。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過(guò)較大的高低起伏，內(nèi)地房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)仍然薄弱。”