開春的溫州房地產(chǎn)市場，延續(xù)著前一年的低迷之勢。
這個在危機后盤旋了三年多的民營之都，與我國大部分城市一樣，房地產(chǎn)是其經(jīng)濟發(fā)展的支柱領(lǐng)域。該區(qū)域活躍的資本以及當?shù)氐姆績r，曾經(jīng)被業(yè)界樹為風向標。
而從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，溫州新舊商品房銷量一反常態(tài)逆大勢而下行，整整保持了29個月。這個城市的下跌現(xiàn)象是中國樓市的特例，還是前兆？對此，媒體和業(yè)界保持高度關(guān)注。
而資本大鱷新湖系在2013年度總計近37億的逆市奪地之舉，令這個危機后城市，依然處于蕭條中的房地產(chǎn)市場，頓有溫暖之感。這些資金是“托市”的偽光還是真正的陽光，令人迷惑。
新舊房源29月“輪降”
開春市場繼續(xù)低迷。
根據(jù)溫州房產(chǎn)交易網(wǎng)從節(jié)后2月6日到2月11日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，六個交易日共有交易量為647套。
此前1月21日的218套交易量，為 2014年以來單日的最高成交紀錄。
溫州日出房產(chǎn)中介公司大南門分店的負責人柯茹凡介紹，至2月12日，他們機構(gòu)開春營業(yè)還只三天，但一個項目今年有新客源要加價1500元搶奪，“但這應(yīng)該算個例，今年大勢應(yīng)該還是向下的，而溫州人的習(xí)慣是買漲不買跌”。
房地產(chǎn)畢竟尚屬區(qū)域經(jīng)濟的強心劑，地方政府對此也花了不少心思。比如取消了限購令等等，但依然沒能扭轉(zhuǎn)這個趨勢。
危機后，開始領(lǐng)跌的是新房源。令人記憶深刻的是，就在2010年，當溫州樓市在炒作資本的推動下開足馬力一路狂飆之時，驟然而至的危機，不僅讓溫州樓價的躥升戛然而止，而且還讓它在隨后進入了延續(xù)至今的下行通道。
這一年，開發(fā)商對新樓盤的開發(fā)與銷售出現(xiàn)房地產(chǎn)市場開放以來量價齊跌的歷史性轉(zhuǎn)折。溫州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積228.46萬平方米，下降27.2%，其中住宅銷售面積192.52萬平方米，下降29.3%；商品房銷售額307.31億元，下降28.0%，其中住宅銷售額266.00億元，下降30.7%。
鹿城廣場的住戶汪禾說，那次的新樓盤房價轉(zhuǎn)身“有點兇”。時間節(jié)點在2011年下半年，一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫，到2012年，房價出現(xiàn)明顯下降。鹿城廣場，是溫州標志性的豪宅項目，開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時，鹿城廣場在炒房客手里的房價曾被叫到每平米八九萬元，后來價格又跌回了開盤時的起點。
而最近這一波是二手房市場。
“大量的二手房拍賣，今年是對二手房市場最大的沖擊。”溫州日出房產(chǎn)中介公司大南門分店的負責人柯茹凡對21世紀經(jīng)濟報道記者介紹?？略诜康禺a(chǎn)中介領(lǐng)域從業(yè)了十年多，她說，雖然危機后量價都呈萎縮之勢，但2013年是一次歷史性的轉(zhuǎn)折。
根據(jù)她保守的統(tǒng)計，他們店促成的二手房交易，和前一年比，平均房價起碼被“殺”下20%的幅度。其中超過100平方米的大套房源是跌幅主力，交易量2013年比前一年縮減了50%。“交易量中，小套房源是主力，購房戶基本屬剛需。”
實際上，記者從多名意向出售房源的客戶處了解到，二手房的降幅29個月來大多都在30%到40%左右。欲將溫州市區(qū)下呂浦一學(xué)區(qū)房出售的金先生，80多平方米的房子出價已經(jīng)比2010年底買入價減少了70萬，接盤者依然嫌高，雙方還在僵持狀態(tài)。
市區(qū)新城“美好花園”的住戶李女士稱，節(jié)前見小區(qū)里有一套精裝修的二手房掛牌價每平方米也僅為1.9萬元，而過去最高曾經(jīng)達到4萬。
斷供拍賣房源涌出
“最明顯的降幅是從今年開始，法院放出的拍賣房源太多了。”前述溫州日出房產(chǎn)中介的負責人柯茹凡稱。
21世紀經(jīng)濟報道記者通過浙江法院淘寶網(wǎng)上司法拍賣店鋪統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，處置房產(chǎn)一項中，浙江區(qū)域內(nèi)通過淘寶店鋪正在司法拍賣的房源總共3900多套，而溫州居首，超過1000多套。
前述其實僅僅是危機后的不良房源通過司法口進入市場消化期。2013年，不良資產(chǎn)處置被溫州地方政府提速。
21世紀經(jīng)濟報道記者通過法院、銀行及等渠道也了解到，“這些公開司法拍賣的房源，雖然并不一定都是銀行抵押或按揭的房源，但基本上都是受銀行所托，其它來源的極個別。”一名接洽司法拍賣事務(wù)的工作人員介紹。
“法院應(yīng)該是這些不良房源的收尾一環(huán)了，不良從企業(yè)或者個人層面出現(xiàn)，信息首先遞延到銀行。但銀行出于業(yè)務(wù)考核等因素，往往首先為企業(yè)做續(xù)貸。實在不能還貸，才會起訴到法院，尋求司法途徑處置。”區(qū)域內(nèi)一家股份制銀行一中層管理人員認為。
溫州斷供房密集涌現(xiàn)的時點是2011年民間借貸危機爆發(fā)期間，但密集進入市場消化的，是在去年以來逐漸增多的抵押物，其中十有八九是房產(chǎn)。
記者通過對多家銀行人士采訪發(fā)現(xiàn)，在法院一環(huán)密集處置斷供房時，銀行一環(huán)出現(xiàn)的不良房源也并沒有下降趨勢。對此，司法口奪門而出的“不良房源”，處置何時歸于常態(tài)，目前無法斷言。
不管前景如何，浙江、溫州兩級政府的相關(guān)官員都在關(guān)注這個城市的房地產(chǎn)市場趨勢。
當溫州房價單城持續(xù)下跌26個月之際，浙江省副省長朱從玖、溫州市市長陳金彪在公開場合笑稱，現(xiàn)在溫州房價還排名在國內(nèi)城市的前八呢，之前漲得也多。
當溫州房價持續(xù)28個月下跌之際，溫州市委書記陳一新稱，12月份還有開發(fā)商拿地，樓面價就達1.6萬元了。
新湖系等逆市奪地
有業(yè)內(nèi)人士稱，陳一新所指的“高價”拿地機構(gòu)，或許是溫州市華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其副總經(jīng)理柳海濱介紹，去年12月連續(xù)拿了兩塊地，“我們是1.6萬的樓面價拿的地。我們對整個溫州市鹿城區(qū)還是很有信心的，又拿到了一塊9.3億元的樓盤”。
實際上，在危機之后，地方政府為了激活樓市，一反常態(tài)將此前“惜售”的土地大批推向市場。
2010年之前，溫州房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)一直實行“饑餓”政策，每年房地產(chǎn)開發(fā)投入用地都不足600畝。但2010年之后，溫州每年的賣地數(shù)量提高了數(shù)倍。但此舉被市場人士解讀為“溫州房地產(chǎn)崩盤前夕，政府機構(gòu)的最后瘋狂”。
一個相關(guān)機構(gòu)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州土地成交額21.18億，同比大幅下降84%，溫州市區(qū)甚至出現(xiàn)連續(xù)多月無住宅用地成功出讓的現(xiàn)象。
當?shù)刂闹薪闄C構(gòu)溫州朗兆房產(chǎn)營銷機構(gòu)根據(jù)公開匯集數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的拿地熱情高漲。在這一年中，不僅溫州本土企業(yè)拿地意愿在增強，外業(yè)房企進入溫州的氣魄也的確讓人汗顏。從新湖、德信、東方城、正大、上海（樓盤）鵬力紛紛進駐溫州，搶奪土地。
尤其是資本市場大鱷黃偉實際控制下的新湖系資金大舉托市，堪稱逆市之舉。在新浪樂居溫州站2013年底百家開發(fā)商年度拿地金額排行榜中，新湖中寶(600208,股吧)股份有限公司（股票代碼：SH.600208）就以36.9308億元，成交土地5宗，共計成交面積547.75畝的成交量，奪得2013年溫州土地出讓成交的王冠。
排在其次的是萬科，共成交土地2宗，成交面積149.44畝，成交金額28.2億元。作為溫州本土老牌知名房企老中梁，雖然全年共拿地6宗，成交土地面積194.77畝，但成交金額22.4076億元屈居第三位。
但這些機構(gòu)拿地開發(fā)的是商業(yè)地產(chǎn)，還是住宅用地，或者工業(yè)用地，目前尚不明確。但前文表述輪跌的基本集中在住宅用房領(lǐng)域。
對于地市的高漲和樓市的慘淡，當?shù)厝松锌床幻靼住６鴮τ谛卤P與二手房市場的輪番盤整，溫州市房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會會長葉維堅則認為這是理性回歸，房價跌跌更健康。
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