2014年亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十四屆年會(huì)2月11日至14日在黑龍江亞布力召開，本屆年會(huì)主題為“市場(chǎng)的決定作用--理念與行動(dòng)”，東方財(cái)富網(wǎng)全程直播。名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉道明在“房?jī)r(jià)與市場(chǎng)”分論壇上透露，地價(jià)占了房?jī)r(jià)的比例超過(guò)1/3，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光也稱，房地產(chǎn)公司賺一百塊錢當(dāng)中，大概交61塊稅金。

 

以下為對(duì)話實(shí)錄：

 

劉道明：還有一個(gè)，我覺得現(xiàn)在目前我們房?jī)r(jià)的上漲或者是下調(diào)，還有另外一種因素，就是我們看這個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，地價(jià)、資金，原材料，人工和稅費(fèi)。實(shí)際上現(xiàn)在目前很多不了解的，以為房地產(chǎn)都是發(fā)洋財(cái)?shù)模瑢?shí)際房地產(chǎn)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度了，其實(shí)并不是開發(fā)商投資賺了很多錢。這里面一個(gè)地價(jià)，地價(jià)占了房?jī)r(jià)的1/3還多，這個(gè)是政府拿走的；第二個(gè)是稅金，萬(wàn)科大家都知道，萬(wàn)科一年是賺幾十億利潤(rùn)，稅金可能是幾百億。

 

劉曉光：稅金大概是這樣，一百塊錢當(dāng)中，大概交60多塊錢稅。

 

劉道明：稅金比例大了很多。

 

劉曉光：我們掙了100塊錢大概有61塊錢是稅金。

 

劉道明：所以一般同志不知道房?jī)r(jià)這么高是什么原因，實(shí)際上政府的稅金占的比例是最大的之后是土地出讓金。你把人工成本，資金成本，資金成本金融機(jī)構(gòu)拿走了，我們賺辛苦費(fèi)，有時(shí)候還根本就賺不到錢。我今年賣了50億，實(shí)際上我利潤(rùn)只有幾千萬(wàn)，極其薄的利益。但是外面一半的同志不知道這個(gè)情況。這樣一種情況下，我們都說(shuō)房?jī)r(jià)漲了，漲到哪里去了，錢到哪里去了。

 

劉曉光：政府可能會(huì)有新房地產(chǎn)調(diào)控政策

 

北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光在演講時(shí)表示，隱約感覺到，政府還可能有新的調(diào)控政策。“如果說(shuō)還要有新的調(diào)控政策，再加上今年影子銀行的治理，地方債務(wù)的治理，資金的緊缺，對(duì)今年的房地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)大的問(wèn)題，我們可能要應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)了”。

 

任志強(qiáng)：今年房?jī)r(jià)增幅將大幅度下滑

 

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在演講中表示，今年房?jī)r(jià)增幅將大幅度下滑，估計(jì)比GDP略高。

 

任志強(qiáng)：所以說(shuō)拿2014年跟2013年比，我們認(rèn)為是增幅會(huì)大幅下滑，增幅是兩個(gè)：一個(gè)是房?jī)r(jià)增幅，一個(gè)是減量增幅。去年這個(gè)數(shù)都是20%多，年初是70%多，到年底仍然是保持20%兩位數(shù)的增長(zhǎng)，或者是更低一點(diǎn)。一位數(shù)和兩位數(shù)的概念，差距可能是成倍的差距，感覺上可能是成倍的差距。去年我們大概12億平方米，8萬(wàn)多億的銷售額，即使增加10%，量也很大，因?yàn)?0%就是1億2了；5%也不少，因?yàn)槟憔S持的基數(shù)很大，基數(shù)很大，總量也很大。12億平方米相當(dāng)于多少，相當(dāng)于全世界的3/4，數(shù)字就這么巨大。所以說(shuō)不用考慮。

 

趙長(zhǎng)甲：房?jī)r(jià)沒有任何理由下降

 

上海長(zhǎng)甲集團(tuán)董事長(zhǎng)趙長(zhǎng)甲：說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降的問(wèn)題，我說(shuō)是不會(huì)降，因?yàn)樗鼪]有任何理由使房?jī)r(jià)降下來(lái)。房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)降得下來(lái)，土地幾乎是每一次拍賣都是上升的，勞動(dòng)用工每一次都在增加，幾乎開發(fā)企業(yè)簽的這個(gè)用工包裝的合同，最后結(jié)算的時(shí)候還是要增加費(fèi)用的，那財(cái)政也沒有降下來(lái)。貨幣的發(fā)行在不斷的增加，如果說(shuō)有戰(zhàn)爭(zhēng)的話，那可能會(huì)降下來(lái)。

 

姜明：本屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控非常慎重

 

天明集團(tuán)董事長(zhǎng)姜明：因?yàn)檎{(diào)控不調(diào)控根據(jù)它價(jià)格的上漲幅度，那么其實(shí)總理說(shuō)了，有一個(gè)區(qū)間，在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)不會(huì)出手，拋開這個(gè)區(qū)間會(huì)有一個(gè)調(diào)整。我個(gè)人的感覺，新一屆政府對(duì)行政調(diào)控會(huì)非常的慎重，因?yàn)樗呀?jīng)，總理本身是一個(gè)堅(jiān)定的市場(chǎng)化的趨向，放給市場(chǎng)，放給社會(huì)，放給企業(yè)，不到萬(wàn)不得已的時(shí)候，不會(huì)輕易的用這樣調(diào)控的手。

 

艾路明：應(yīng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

 

武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)艾路明：去年也是在這開會(huì)，我當(dāng)時(shí)膽大妄為，做了一個(gè)預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)說(shuō)十八大以后，房?jī)r(jià)會(huì)放開，就不會(huì)控制了。但是我想呢？今天我覺得似乎看到了這樣的希望，就是在三中全會(huì)以后，已經(jīng)很明確的提出來(lái)，市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里面以市場(chǎng)為決定性的因素在起作用，如果是真正要讓市場(chǎng)起到?jīng)Q定性作用的話，我覺得所有的監(jiān)管措施是否有必要就值得懷疑了。更簡(jiǎn)單的是，我覺得就取消掉監(jiān)管。政府要做你該做的事情，比方說(shuō)保障房的事情是你需要做的，土地制度的事情是你需要改革的，這樣的問(wèn)題解決好，房?jī)r(jià)的問(wèn)題怎么樣是市場(chǎng)自己選擇的過(guò)程。

 

劉道明：房?jī)r(jià)跌第一風(fēng)險(xiǎn)在銀行第二在政府

 

名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉道明在演講時(shí)表示，真正房?jī)r(jià)跌下來(lái)，銀行是第一風(fēng)險(xiǎn)，政府是第二風(fēng)險(xiǎn)。

 

我認(rèn)為2014年還是上漲比較平穩(wěn)的一個(gè)年頭，宏觀經(jīng)濟(jì)壞不壞到哪去，好也不會(huì)太好。剛需沒有太大的改變，基本沒有太大改變的時(shí)候，房?jī)r(jià)也不會(huì)有太多的改變。我們現(xiàn)在目前的，說(shuō)了是市場(chǎng)調(diào)控，但是2014年來(lái)說(shuō)，它也沒有出什么不調(diào)或者是調(diào)，只是說(shuō)對(duì)這塊政府出的東西少了，政府說(shuō)今天說(shuō)什么政策，明天說(shuō)什么政策，也就是一個(gè)房產(chǎn)稅的問(wèn)題，說(shuō)了這么多年，我看一時(shí)半會(huì)也不會(huì)出來(lái)。影響房?jī)r(jià)的因素沒有太多太明顯的東西，所以只能說(shuō)是差不多?，F(xiàn)在任何人說(shuō)肯定漲，肯定跌，都是那些學(xué)者們，專家們坐在屋里面憑想象，他希望房?jī)r(jià)漲50%，他希望房?jī)r(jià)漲高一點(diǎn)，有的投資了希望漲高一點(diǎn)，我的房子可以賺錢；有的說(shuō)這個(gè)開發(fā)商一下把他們搞破產(chǎn)，跌50%，都回到解放前去，實(shí)際上是一個(gè)心理問(wèn)題，不是一個(gè)實(shí)際的問(wèn)題。所以有很多東西，網(wǎng)上也有說(shuō)這個(gè)專家說(shuō)，那個(gè)專家說(shuō)，其實(shí)很多東西并不一定真是專家說(shuō)的，但是它影響著一些不太清楚這個(gè)市場(chǎng)本真的一些老百姓的購(gòu)房需求，老百姓可能想漲我就趕快先買，不漲我就等落價(jià)再買，可能是一個(gè)理想的期望。除了開發(fā)商希望它漲以外，誰(shuí)都希望它跌價(jià)，就買房人都希望跌價(jià)，就是已經(jīng)有房的不一定希望跌，剛才我們何先生說(shuō)是房?jī)r(jià)是漲是跌，我手上3套房子，是賣還是買，實(shí)際上他關(guān)心的是這個(gè)？我說(shuō)你賣也不會(huì)吃虧，你不賣也不會(huì)吃多少虧。他說(shuō)房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出，我說(shuō)房產(chǎn)稅一時(shí)半會(huì)，我估計(jì)2014年出不來(lái)，2015年能不能出來(lái)，不好說(shuō)。所以大家把實(shí)際情況一分析，它也就只能得出這個(gè)結(jié)論，誰(shuí)都說(shuō)不出來(lái)。

 

徐曉亮：做房地產(chǎn)要順勢(shì)而為

 

從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)的獲獎(jiǎng)?wù)咚沟俑窭恼f(shuō)，21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)看兩件事情，第一個(gè)是美國(guó)，第二個(gè)是中國(guó)的新興城鎮(zhèn)化，這個(gè)我們認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會(huì)，整個(gè)中國(guó)太大了，大城市，超級(jí)城市，城市群，城鎮(zhèn)群，現(xiàn)在整個(gè)這一輪呢也起來(lái)了，這樣起來(lái)的話，也沒有什么機(jī)會(huì)。從復(fù)星研究，我們認(rèn)為還是想做順勢(shì)的事情，這個(gè)順勢(shì)的里面，有5個(gè)內(nèi)容是我們重點(diǎn)要做的：

 

一個(gè)是在健康，一個(gè)是在文化，一個(gè)在金融，一個(gè)在旅游，還有一個(gè)在物流商貿(mào)。

 

這五個(gè)是伴隨新型城鎮(zhèn)化起來(lái)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)，這些城市功能升級(jí)當(dāng)中的機(jī)會(huì)。所以我們提出了一個(gè)命題，叫“怎么做一個(gè)蜂巢城市”，就是產(chǎn)城能夠融合的。