隨著多項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)出爐，2013年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增局面。
國(guó)土資源部昨日發(fā)布“2013年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)用地20萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；與此同時(shí)，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平也在持續(xù)上漲。
由于房企拿地的融資杠桿一再推高，分析人士認(rèn)為，地王入市的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。
地價(jià)持續(xù)上漲
去年，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米，同比分別增長(zhǎng)7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。
關(guān)于地價(jià)持續(xù)上漲的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，2013年各地地王頻繁出現(xiàn)，一二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價(jià)格就創(chuàng)歷史新高，多地還出現(xiàn)了地塊樓面價(jià)超過(guò)周圍在售物業(yè)價(jià)格的現(xiàn)象。
財(cái)政部日前數(shù)據(jù)顯示，2013年地方政府性基金中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)44.6%，創(chuàng)下歷史新高。至此，從1999年~2013年的十五年間，全國(guó)土地出讓收入總額已達(dá)19.54萬(wàn)億元。
關(guān)于未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，短期地王依然會(huì)頻繁出現(xiàn)，但供應(yīng)的增加對(duì)緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有比較大的作用，2014年房?jī)r(jià)漲幅將有所緩解。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，最核心的前提是資金。在一線城市拼搶地王、一擲千金的風(fēng)光背后，部分房企也開(kāi)始高杠桿融資購(gòu)地。一些基金、信托為這類地產(chǎn)企業(yè)提供拿地的“過(guò)橋資金”，業(yè)內(nèi)預(yù)期這類融資渠道的成本不低于15%。
“我們主做拿地，合作的地產(chǎn)商，基本開(kāi)發(fā)貸都很輕松，不是拿地，也不會(huì)找我們?nèi)谫Y。”北京一家專門(mén)從事房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的房地產(chǎn)基金管理公司工作人員說(shuō)，公司可為拿地配資50%~70%，但只做一二線城市。另一私募人士則表示，純拿地項(xiàng)目“少于20%免談”。
房屋“面包”價(jià)格上漲空間有限，購(gòu)買土地這一“面粉”的融資成本卻越來(lái)越高。張大偉指出，按全國(guó)主要城市出現(xiàn)的地王來(lái)看，大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)，拿下地王的房企如果要達(dá)到正常利潤(rùn)，市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。
但市場(chǎng)是否將給出如此大的回應(yīng)？穆迪投資者服務(wù)公司報(bào)告預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)將有所回落，原因是2013年底基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性。此外，上述城市嚴(yán)格的監(jiān)管調(diào)控措施與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩也將抑制房?jī)r(jià)上升。
宅地供應(yīng)未完成計(jì)劃
不過(guò)，火爆的土地市場(chǎng)，仍不足以扭轉(zhuǎn)宅地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)四年未能完成的現(xiàn)實(shí)。
上月中旬，國(guó)土部官方微博“國(guó)土之聲”發(fā)布消息稱，2013年全國(guó)住房用地供應(yīng)13.82萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)24.7%，達(dá)歷年最高，相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量的143%，全年供地態(tài)勢(shì)符合調(diào)控政策導(dǎo)向。
雖然全年宅地供應(yīng)絕對(duì)量有所提高，但仍未完成年度供應(yīng)計(jì)劃。2013年4月，國(guó)土部制定的2013年全國(guó)住房用地計(jì)劃是供應(yīng)15.08萬(wàn)公頃。
結(jié)合四年來(lái)的官方數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)連續(xù)四年未能完成。2010年全國(guó)住房供地計(jì)劃18.47萬(wàn)公頃，實(shí)際完成12.54萬(wàn)公頃。2011年計(jì)劃供應(yīng)21.8萬(wàn)公頃，實(shí)際完成13.59萬(wàn)公頃。
2012年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為17.26萬(wàn)公頃，雖然因上半年土地市場(chǎng)行情不佳，國(guó)土部主動(dòng)將該計(jì)劃下調(diào)至15.93萬(wàn)公頃，但最終住房用地供應(yīng)11.08萬(wàn)公頃，比2011年仍然減少了11.5%（上述數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)土部的官方通報(bào)，與年度“國(guó)土資源公報(bào)”中相關(guān)數(shù)據(jù)略有出入）。
依據(jù)國(guó)土部分類，商品房用地供應(yīng)量屬于“預(yù)期性”指標(biāo)，地方政府計(jì)劃供應(yīng)的土地能否最終成交，要看房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，中央政府并不對(duì)地方政府的這一計(jì)劃進(jìn)行完成率的考核。
但連續(xù)多年不能完成年度供應(yīng)計(jì)劃，一方面會(huì)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于土地供應(yīng)不足的預(yù)期，另一方面也反映出該計(jì)劃編制過(guò)程可能較為粗放，地方政府對(duì)土地市場(chǎng)變化預(yù)判不足。
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