近日，花旗在一份研究報(bào)告中稱，預(yù)計(jì)綠城中國(guó)控股有限公司今年銷售總額將達(dá)700億元人民幣，較去年621億的合同銷售金額增長(zhǎng)近13%。
毫無(wú)疑問(wèn)，圍繞2014年開(kāi)發(fā)商生存環(huán)境的一系列猜測(cè)與討論，在春節(jié)過(guò)后達(dá)到了前所未有的程度。穆迪投資者服務(wù)公司就指出，中國(guó)房企銷售增長(zhǎng)在去年中已開(kāi)始呈現(xiàn)放緩跡象，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合約銷售增長(zhǎng)，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。
這一分析對(duì)于2014年的綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)似乎恰好吻合。
而作為調(diào)控眾矢之的，今年的豪宅市場(chǎng)在外界看來(lái)前景不明?；ㄆ煺J(rèn)為，綠城中國(guó)今年的去化率料會(huì)跌至40%-45%，較歷史平均水平70%為低。
豪宅項(xiàng)目的低去化率已然成為了綠城中國(guó)難以逃避的難解之題。在這種情況下，綠城中國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)700億銷售？
去化難題
2月10日，綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，并未透露今年其銷售預(yù)期，但否認(rèn)了花旗報(bào)告中去化率下降的說(shuō)法。
“這與我們?nèi)ツ?去化率)基本持平，40%-45%屬于限購(gòu)之后公司的正常去化水平，在預(yù)期之內(nèi)。”該人士表示，去化率偏低主要是受到限購(gòu)、限貸的影響，去化率70%出現(xiàn)在沒(méi)有限購(gòu)的時(shí)候。
“相比2011、2012年，去化率已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，之前最差的時(shí)候只有30%。”該人士如是說(shuō)。
不過(guò)，在行業(yè)人士看來(lái)，綠城不到50%的去化率，和別的開(kāi)發(fā)商6、7成去化相比，有明顯的差距。
“實(shí)際上，綠城的豪宅產(chǎn)品從2011年以來(lái)就一直受影響，2011、2012、2013年整個(gè)去化都是慢的。我也不覺(jué)得今年他們?cè)谶@方面會(huì)有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。”
該分析人士進(jìn)一步指出，今年國(guó)內(nèi)高端住宅整體趨于謹(jǐn)慎，這主要還是與國(guó)家的政策有關(guān)系。
“國(guó)家現(xiàn)在要做反貪反腐，這個(gè)不僅會(huì)使高端消費(fèi)、高端餐飲、奢侈品受到?jīng)_擊，高端住宅市場(chǎng)也會(huì)比較謹(jǐn)慎。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，豪宅的購(gòu)買力較大一部分是來(lái)自公務(wù)員。盡管不一定是以公務(wù)員的名字買，但這一塊占較大比例。另一方面，今年整個(gè)GDP的增速仍在放緩，同時(shí)，信貸又偏緊。這種情況下，不太指望豪宅市場(chǎng)。”
值得注意的是，針對(duì)自身的去化問(wèn)題，綠城中國(guó)并非全無(wú)意識(shí)。2012年，該公司就曾公開(kāi)宣布要改變一些貨量的安排，調(diào)整產(chǎn)品組合。
據(jù)該公司內(nèi)部人士介紹，從去年開(kāi)始，綠城中國(guó)已經(jīng)在戶型方面有所調(diào)整，增加了一些迎合市場(chǎng)的中小戶型。
“已經(jīng)建好的，或者已經(jīng)拿了預(yù)售證的項(xiàng)目，就沒(méi)辦法改動(dòng)了，所以這部分現(xiàn)在還是以大戶型為主。但去年開(kāi)始，在新推的項(xiàng)目中，我們已經(jīng)把比較迎合市場(chǎng)的中小戶型推向了市場(chǎng)，這部分的去化率是可以的。如果舊的樓盤(pán)，中小戶型的房源就不會(huì)特別多，如果是新推的部分，我們希望這類產(chǎn)品占到一半左右的比重。”
據(jù)了解，今年，綠城去年在義烏購(gòu)入的項(xiàng)目，以及他們與九龍倉(cāng)合作的大連(樓盤(pán))項(xiàng)目將會(huì)推盤(pán)，而戶型方面比較迎合市場(chǎng)。
綠城的700億
不過(guò)，投資者對(duì)此似乎并不買賬。
花旗就表示，盡管綠城中國(guó)已改變產(chǎn)品組合，傾向推出平價(jià)小單位以加快資金周轉(zhuǎn)，但成效尚需時(shí)日。
另有專業(yè)人士指出，綠城與融創(chuàng)合作的項(xiàng)目，在戶型、產(chǎn)品組合方面的確有所改變，比如上海的綠城·御園，與他們傳統(tǒng)的項(xiàng)目有所區(qū)別，更強(qiáng)調(diào)了從銷售角度設(shè)計(jì)的產(chǎn)品戶型。不過(guò)，綠城至少有7成的產(chǎn)品還是在140平方米以上，而且這部分產(chǎn)品已經(jīng)定型，很難調(diào)整，若在這些豪宅項(xiàng)目之中，安排太多剛需產(chǎn)品，也不利于公司品牌的維護(hù)。
“倒過(guò)來(lái)講，他們雖然在產(chǎn)品組合上有改變，但可能也就只有5-10個(gè)百分點(diǎn)，不太可能有大規(guī)模的改變。因?yàn)楫吘谷ツ晁麄儧](méi)有大規(guī)模的拿地。”
該人士續(xù)稱，納儲(chǔ)滯后或會(huì)拖累其今年業(yè)績(jī)。
“綠城中國(guó)要達(dá)到700億的銷售額，也不會(huì)是一帆風(fēng)順的，畢竟他們?nèi)ツ隂](méi)有拿多少地。若以700億為目標(biāo)，同比增長(zhǎng)的13%還是建立在現(xiàn)有貨量的基礎(chǔ)上。”
據(jù)了解，截止目前，綠城中國(guó)仍擁有2000億-3000億的可售貨值，今年其可售貨值應(yīng)該在1400億上下(1400億-1500億之間)。
“從綠城的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，該公司也不是刻意去追求規(guī)模增長(zhǎng)。所以，今年他們的銷售也就差不多這個(gè)水平，很難超出很多。一個(gè)不能忽略的問(wèn)題是，如果今年信貸按揭收緊，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)沒(méi)有預(yù)期的那么好，綠城中國(guó)的銷售也有可能沒(méi)有增長(zhǎng)。”
上述人士補(bǔ)充表示，由于該公司基本都是現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備供應(yīng)的貨量，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟。銷售節(jié)奏不像新貨，能夠大量推出，馬上就能看得到增長(zhǎng)。
花旗亦指出，經(jīng)過(guò)過(guò)去數(shù)年迅速擴(kuò)張后，綠城中國(guó)將更多注意力放在優(yōu)化內(nèi)部營(yíng)運(yùn)，而非追求規(guī)模增長(zhǎng)，未來(lái)幾年或步入整固期，土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)或放緩。
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