某三線(xiàn)城市房企負(fù)責(zé)人表示，目前只有一級(jí)開(kāi)發(fā)商能從銀行貸出款來(lái)，其他開(kāi)發(fā)商都沒(méi)辦法，而且今年全年的情況可能會(huì)比去年還要緊張

“目前我們這里的情況是只有一級(jí)開(kāi)發(fā)商能從銀行貸出款來(lái)，其他開(kāi)發(fā)商都沒(méi)辦法貸款。像我們這樣的小開(kāi)發(fā)商更是如此”，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。他所在的城市是三線(xiàn)城市，從去年開(kāi)始銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸收緊到現(xiàn)在，資金一直是大問(wèn)題，“今年全年的情況可能會(huì)比去年還要緊張。”

“即便是有一定額度，銀行也會(huì)優(yōu)先考慮大型的優(yōu)質(zhì)的房企，其他的根本不考慮，能夠得到銀行開(kāi)發(fā)貸的開(kāi)發(fā)商都是優(yōu)質(zhì)中的優(yōu)質(zhì)”，這位負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

記者翻閱各大銀行2013年半年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年上半年，工行、建行、農(nóng)行、交行的開(kāi)發(fā)貸余額約1.45萬(wàn)億元，其中絕大部分是用于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)由于需求額度較大，具有和銀行議價(jià)的優(yōu)勢(shì)，有可能爭(zhēng)取到利率較低的貸款。而對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，貸款成本明顯高于大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱，尤其是在流動(dòng)性緊張的市場(chǎng)背景下，銀行對(duì)于中小房企的開(kāi)發(fā)貸款的限制會(huì)更加明顯。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸

增幅回落

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對(duì)較低，普遍都在8%以下，低一點(diǎn)的在6%—7%；部分中小商業(yè)銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的占比略高，大概達(dá)到10%多一點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)很大。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有不錯(cuò)的回報(bào)，而且比較穩(wěn)定。

然而去年下半年以來(lái)，各銀行由于政策指引和額度限制，開(kāi)始收緊開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)貸的增速應(yīng)聲而落。

央行今年1月中旬發(fā)布的《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年12月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，增速比上季度末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.3%，比上季度末高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

各地?cái)?shù)據(jù)也反映出這樣的趨勢(shì)。

2013年末，北京市中資銀行本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額比年初減少248.4億元，同比下降5.3%；央行上海總部披露的數(shù)據(jù)顯示，上海市中外資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年增加398.2億元，同比少增12.9億元；中國(guó)人民銀行株洲市中心支行數(shù)據(jù)顯示，2013年1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年波動(dòng)較大，截至當(dāng)年9月底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額約57.23億元，比年初僅增加了3億元。當(dāng)年9月同比增幅收窄了18.5%，當(dāng)年7-9月較當(dāng)年6月末減少了約6.2億元。

銀行開(kāi)發(fā)貸

向“優(yōu)”看齊

早在2012年，某國(guó)有大行就曾向全國(guó)38家分行下發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，同時(shí)，“開(kāi)發(fā)貸占對(duì)公貸款比例超過(guò)15%的一級(jí)分行、各限購(gòu)地級(jí)市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度。”

據(jù)介紹，貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度計(jì)算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×(1-Y)+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)×Y]，（其中，Y=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額) ，貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=(正常貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.0+逾期貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.3+呆滯貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×1.8+呆賬貸款金額×項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度×2.5)/貸款總額）

“在一系列的綜合評(píng)定下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，即便利率相對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商低些，也會(huì)優(yōu)先獲得銀行的青睞”，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

“此前在銀行額度相對(duì)寬松的時(shí)候，如果我們遞交申請(qǐng)銀行至少會(huì)收下，雖然審批時(shí)間長(zhǎng)，但是不至于停貸。但是最近銀行直接告訴我們，除了一級(jí)開(kāi)發(fā)商其他地產(chǎn)商都停貸”，上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。

幾家國(guó)有大行的財(cái)務(wù)報(bào)告也都強(qiáng)調(diào)了其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸客戶(hù)的質(zhì)量。

建行去年半年報(bào)稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款重點(diǎn)支持信用評(píng)級(jí)高、經(jīng)營(yíng)效益好、封閉管理到位的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶(hù)和普通商品住房項(xiàng)目，貸款余額4319.27億元，較上年末增加161.57億元。

農(nóng)行2013年半年報(bào)顯示，截止到2013年6月30日，農(nóng)行法人房地產(chǎn)貸款余額3560.9億元，較上年末增加93.01億元，其中AA-級(jí)以上客戶(hù)占比80.1%，較上年末提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。

工行去年上半年房地產(chǎn)貸款4790.98億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款減少80.88億元，工行稱(chēng)，主要是繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)格限額管理的結(jié)果。