土地市場逆市升溫蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

年初熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市、地市“冰火兩重天”的現(xiàn)象值得高度關(guān)注。

一方面，受春節(jié)淡季和調(diào)控升級影響，熱點(diǎn)城市樓市明顯降溫，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京滬杭深賣地收入超千億元，“地王”頻出再次點(diǎn)燃土地市場熱情。雖然地價(jià)上升可能推動房價(jià)上漲，但這種支撐作用要受到市場終端需求的明顯約束。目前看，熱點(diǎn)城市樓市需求漸趨理性，土地市場逆市升溫將蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。

當(dāng)前我國樓市運(yùn)行漸趨理性。從成交量分析，去年以來我國商品房銷售面積增速逐月放緩；即使是一線城市北京，2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。這些情況表明，樓市需求經(jīng)過前期集中釋放后，后續(xù)增長動能明顯衰減。

從資金面分析，據(jù)中國人民銀行《2013年金融市場運(yùn)行情況》分析，去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預(yù)計(jì)今年我國金融市場資金面相對緊張狀況不會有明顯緩解，特別是利率市場化進(jìn)程加快，影子銀行監(jiān)管加強(qiáng)，將會明顯影響到房地產(chǎn)市場融資狀況。隨著美聯(lián)儲退出Q E實(shí)質(zhì)步伐加快，新興市場經(jīng)濟(jì)體資金將加速回流美國，有可能會引發(fā)局部國家經(jīng)濟(jì)金融動蕩，進(jìn)而影響到我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力分析，熱點(diǎn)城市高房價(jià)已非普通人群企及，房價(jià)收入比也已遠(yuǎn)超國際公認(rèn)合理范圍。由于住房租金價(jià)格上漲明顯滯后房價(jià)，且受到中低人群收入狀況制約，因而住宅實(shí)際投資價(jià)值已經(jīng)明顯下降，中高收入人群的投資性住房需求也會受到抑制。從宏觀經(jīng)濟(jì)金融前景分析，房地產(chǎn)市場非理性繁榮已經(jīng)實(shí)質(zhì)性損害到國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)正逐步釋放，也已經(jīng)成為社會共識。綜合來看，樓市需求理性回歸將會明顯影響到房地產(chǎn)市場終端需求。

土地市場逆市升溫蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)。盡管理論上存在供給創(chuàng)造需求的可能，就房地產(chǎn)市場而言，土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財(cái)富要取決于房地產(chǎn)市場終端需求。從土地購置到形成住宅銷售，大約需要一年到一年半的時(shí)間，期間經(jīng)濟(jì)社會變化都將影響到終端的住宅銷售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇上，重視市場機(jī)制作用，加大保障性住房建設(shè)和住宅市場供應(yīng)，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房價(jià)上漲預(yù)期。房產(chǎn)稅開征預(yù)期以及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國鋪開，將會降低高凈值人群繼續(xù)投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現(xiàn)和樓面價(jià)上升，將會對相關(guān)區(qū)域的房價(jià)形成一定支撐，但這種支撐能否有效，實(shí)際上仍由房地產(chǎn)市場整體發(fā)展所決定。目前看，少數(shù)熱點(diǎn)城市幾個(gè)“地王”的出現(xiàn)，并不會實(shí)質(zhì)上改變2014年我國樓市觸頂回落的大格局，土地市場逆市升溫不僅不會改變樓市降溫趨勢，反而將蘊(yùn)含潛在的、較大的風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，熱點(diǎn)城市住宅市場有逐步淪為少數(shù)人“自彈自唱”的危險(xiǎn)。即使是進(jìn)行國際比較，北京、上海等住宅價(jià)格也已經(jīng)與國際大都市比肩，但住戶收入狀況差距很大，風(fēng)險(xiǎn)狀況不言而喻。雖然熱點(diǎn)城市發(fā)展對房地產(chǎn)市場存在高度依賴性，但如果僅僅是將城市“大餅”攤大，而沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐，最終也難免會陷入后繼乏力的境地。由于熱點(diǎn)城市對宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩存在滯后反應(yīng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)面約束，也不排除未來一線城市房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)供過于求的可能，值得高度警惕。