日前，財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。謝旭人的表態(tài)，再次引發(fā)了社會對房地產(chǎn)行業(yè)稅費的討論。新一屆上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長、上實城開董事長倪建達日前在媒體采訪中就炮轟現(xiàn)行稅收政策，業(yè)內人士坦 言，目前房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)回報率依舊高于社會其他行業(yè)的平均回報率。
房企大佬抱怨政府拿大頭
倪建達表示，所有房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)回報率，遠遠低于銀行低于其他相關行業(yè)，但它周期長規(guī)模大，因此短時間內在一個時間點上結算的利潤很豐厚，交的稅更 多。與此同時，倪建達還指出，房價沒有下來的原因是稅沒有減少，融資成本卻在提高。房地產(chǎn)商賺的錢少了，金融機構賺的錢就多了，這也是我們宏觀調控越打壓 房價越高的原因。他甚至透露，原先像城開這樣的企業(yè)融資都是基準利率下浮，現(xiàn)在也是上浮的，很難做到基準利率。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，對于稅收 方面，最為官方的一種測算是根據(jù)江蘇省鹽城市物價局2006年公布的一份房價構成清單測算，以一項目最高價2289.6元/平方米，政府收入(僅計算土地費用、政府規(guī)費和土地增值利潤稅金)為847.33元，所占比例超過了37%，政府至少拿到37%，這是最保守的官方版本。而半官方的全國工商聯(lián)在 2009年全國兩會期間的調查報告稱，政府拿了49.34%。
那到底政府稅費有多少呢?“地產(chǎn)大炮”任志強給出的答案是70%。在其看 來，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會這份報告中，對房價構成的分析，并沒有將政府收取的各種稅費完全計算在內，如規(guī)費、證費、市政基礎設施費等。同時，也未計算上下 游產(chǎn)業(yè)中的稅費，這些也是政府的所得，如施工單位上繳的各種稅費、建筑材料生產(chǎn)與購買環(huán)節(jié)的稅費、設備生產(chǎn)與交易中的稅費等等。若將上述因素都考慮在內， 政府從房價中分得的份額，要遠遠超過70%的比重。
“實際上我還是蠻贊同這一觀點的。”市人大代表、望源房地產(chǎn)董事長季寶紅向記者說 道。他向記者表示，單就一個100萬元的房源，光是稅收這方面就占了15%，如果再加上土地費用的話，70%并不為過。他同樣指出，由于房地產(chǎn)工程時間 長，雖然項目回報率有40%，但是如果項目做了5年，其實年回報率只有8%，再加上目前的樓市調控，融資成本提高很大，因此房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利，只能算是 微利的行業(yè)了，甚至一些地王項目出現(xiàn)樓板價銷售的情況。
房地產(chǎn)開發(fā)稅費種類不少
根據(jù)專業(yè)人士歸納統(tǒng)計，如果把房產(chǎn)商開發(fā)一處樓盤過程，從立項到完成銷售進行分解，整個過程向各級政府機構繳納稅費涉及到七大類37項支出。這些支出包括 房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費，前期的政策性收費以及后期的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等。以上37項稅費成本支出中，比例較大的是土 地出讓金和各種稅款。
據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，以房企銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅5萬元，按營業(yè)稅的7%征收城建稅 3500元，按營業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進方法計算起納土地增 值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。
有分析者認為，這些稅費負擔由開發(fā)商部 分轉嫁到購房者身上，很多都直接或間接地轉化為房價的一部分，最終推高了房價。對此，經(jīng)濟學家郎咸平更是鼓吹政府出臺了多種政策調控房價，但是房價什么時 候才能回歸到合理的水平，其實很簡單，只要把房地產(chǎn)市場的各種稅費降下來，房價就會下降。“只要把房地產(chǎn)市場的各種稅費取消掉，那么中國的房價馬上下降 70%。”
利潤仍高于其他社會行業(yè)平均利潤
對于房企大佬的抱怨，業(yè)內專家則有不同的看法。
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長姚玲珍則表示，就目前而言，房地產(chǎn)的利潤不如銀行等行業(yè)，但依舊高于社會其他行業(yè)的平均回報率。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，使得很多其他行業(yè)公司紛紛涉足房地產(chǎn)，出現(xiàn)大量資金導入。從資金的向心力而言，房地產(chǎn)的利潤可見不一般。由于房價由成本和利潤構成，她分析，如果如何 不算人土地價格，光是稅費而言，大概占房價的1/3左右，而如果算入土地成本的話，或將占到房價的一半。
財經(jīng)評論員吳其倫而言指出，在 房地產(chǎn)利益鏈條中，政府、開發(fā)商、投資客及相關產(chǎn)業(yè)人群均處其間。毫無疑問，政府獲利不菲，可其不認同任志強所說的政府拿走70%的說法。在他看來，余下 三成，包括建安、建材、設計、營銷、廣告、行政、人力、利潤等，對于開發(fā)商而言夠嗎?與此同時，土地出讓金、規(guī)費及相關稅費只繳納一次，而開發(fā)商自開盤后 多次提價，漲價部分并沒有給政府，最后如果房地產(chǎn)沒有高利潤，就不可能出現(xiàn)快速發(fā)展。
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