經(jīng)查,該案涉及一房多賣的房產(chǎn)共計(jì)166套(棟),涉案金額約1.4億元,受害人達(dá)104名,涉及19個(gè)省市(包括臺(tái)灣地區(qū))及美國(guó)；涉嫌合同詐騙新疆某單位2億余元；除了利用陽(yáng)光花苑小區(qū)項(xiàng)目用地使用權(quán)及地上在建建筑物用于抵押向某銀行貸款1.1億元,涉案公司還非法向外借高利借貸資金近6億元,雖已還本息1.96億元,但仍有近4億元高利借貸本息未還。

 

目前,澄邁縣公安機(jī)關(guān)已凍結(jié)涉案公司及個(gè)人名下資金和資產(chǎn),查扣涉案車輛數(shù)輛和游艇,查封涉案房產(chǎn)150套,追回涉案公司資金8000余萬(wàn)元,追繳部分贓款,兩項(xiàng)合計(jì)追回資金超過(guò)1億元。

 

 

 

監(jiān)管不嚴(yán)權(quán)責(zé)不明是重要原因

 

《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,2010年2月,聶某某在明知公司啟動(dòng)資金不足的情況下,指使皮某某、許某某等其他涉案人員,通過(guò)虛假注冊(cè)資本方式,夸大履行合同能力,并大肆借貸；采用隱瞞手段,將陽(yáng)光公司開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花苑小區(qū)商品房出售后再次以預(yù)售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人。最令人吃驚的是,有的房子以抵押、出售等形式轉(zhuǎn)手5次。

 

2012年7月,博亞公司在建設(shè)熙岸高爾夫公寓二期項(xiàng)目過(guò)程中,明知其未取得相關(guān)合法施工手續(xù)及已將部分項(xiàng)目用地抵押給其他單位的情況下,仍與新疆某單位及相關(guān)單位簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議,收取預(yù)定金并挪作他用。

 

為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情呢?記者在采訪中了解到,2010年海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略后,海南房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫,使不少不法開(kāi)發(fā)商看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益,在強(qiáng)烈的趨利心理支配下,他們置法律不顧,鋌而走險(xiǎn),以身試法。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)注冊(cè)資金大肆吹噓其“實(shí)力”,致使購(gòu)房者被其實(shí)力雄厚的假象欺騙；有的采取一房多賣、預(yù)售商品房不開(kāi)據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段,騙取購(gòu)房者的錢財(cái)；還有的在無(wú)預(yù)算資金的情況下,倉(cāng)促開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,工程上馬后,因資金嚴(yán)重不足或根本無(wú)開(kāi)發(fā)資金而騎虎難下,欲罷不能,便采取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢,從而陷入違法犯罪的深淵。

 

“房地產(chǎn)職能部門監(jiān)管混亂是‘一房多賣’、先抵押再出售或先售房后抵押等現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。由于管理部門的職能、運(yùn)作機(jī)制等方面的原因,房地產(chǎn)監(jiān)管方面存在管理不嚴(yán)、權(quán)責(zé)不明的問(wèn)題。”海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院教授章汝先稱。

 

章汝先表示,其一,資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本不具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)具有的資質(zhì)條件,卻輕而易舉地領(lǐng)取了資質(zhì)證,公然運(yùn)作大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,可見(jiàn)管理部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中,存在嚴(yán)重的瀆職行為。其二,審批房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售許可證把關(guān)不嚴(yán),已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),在項(xiàng)目法定的配套費(fèi)用未付或者還是“樓花”、“未封頂?shù)脑诮?rdquo;時(shí),房管部門便發(fā)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證,任其“挖地”叫賣,每售一套房也未按規(guī)定到房管部門審核備案。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房在市場(chǎng)上公開(kāi)銷售,房地產(chǎn)管理部門不督促辦證。

 

上述分析已被事實(shí)證明。1月12日,海南省紀(jì)委向媒體通報(bào)稱,澄邁縣委原副書(shū)記盧勇、縣國(guó)土局原局長(zhǎng)盧志剛、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長(zhǎng)林中校等3名公職人員,利用職務(wù)上的便利,涉及此案為他人謀取利益,在工業(yè)項(xiàng)目用地、土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率調(diào)整、審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項(xiàng)過(guò)程中,多次收受他人賄賂。省紀(jì)委、監(jiān)察廳決定給予3人開(kāi)除黨籍、行政開(kāi)除處分,并將3人涉嫌犯罪問(wèn)題移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

 

應(yīng)推進(jìn)構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機(jī)制

 

事實(shí)上,類似這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例,近年來(lái)在海南時(shí)有發(fā)生。盡管海南已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場(chǎng)上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要1至2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下,開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張,在生死存亡之際,一些人鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行“一房多賣”,以謀求更多資金發(fā)展。

 

“加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院教授童偉華稱,房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫,發(fā)展迅速,相關(guān)部門加強(qiáng)有效監(jiān)管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì),確保該類企業(yè)完全具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的實(shí)質(zhì)要件；要加強(qiáng)對(duì)房屋銷售的監(jiān)督管理工作,切實(shí)履行監(jiān)督管理職責(zé),從源頭上避免一房?jī)勺C、一房?jī)少u現(xiàn)象的發(fā)生。

 

不僅如此,童偉華表示,房管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記,確認(rèn)開(kāi)發(fā)商完成國(guó)家預(yù)售規(guī)定的配套建設(shè)和交納應(yīng)繳的費(fèi)用,并完成預(yù)售前的所有法定行為,達(dá)到“五證齊全”的前提下,方可指令預(yù)售許可,發(fā)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證。在預(yù)售過(guò)程中,相關(guān)政府部門還得做好跟蹤監(jiān)督工作,嚴(yán)格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應(yīng)法規(guī)的要求,從根本上堵住重復(fù)售房的漏洞。

 

“房地產(chǎn)管理部門必須花大力氣理順各級(jí)職能,做到上下銜接,同級(jí)權(quán)責(zé)范圍明確,避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā),建立快捷有效的房地產(chǎn)權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng),避免一房多賣、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生,構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機(jī)制。”海南律師陳劍稱。