黨的十八屆三中全會(huì)提出要適時(shí)推進(jìn)并改革房產(chǎn)稅立法加快資源稅改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。進(jìn)入2014年，農(nóng)村土地改革率先破題，中央1號(hào)文件對(duì)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓等做出詳細(xì)規(guī)定。同時(shí)，在今年的國(guó)土資源會(huì)議上，內(nèi)部負(fù)責(zé)人透露，目前國(guó)土部已與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)手推動(dòng)劃定三大城市群和500萬(wàn)人口以上特大城市的開(kāi)發(fā)邊界，并將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前大城市住宅用地和商業(yè)用地供給仍較為充裕，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)暴漲，上述政策對(duì)于房?jī)r(jià)，尤其是一、二線城市房?jī)r(jià)影響不大。 

 

大城市地價(jià)房?jī)r(jià)或不會(huì)暴漲

 

今年的全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議，透露了當(dāng)前有關(guān)部門(mén)正在醞釀多項(xiàng)土地改革制度，這些制度有可能在2014年出臺(tái)，并使今年的土地改革取得突破。其中“劃定城市發(fā)展邊界，500萬(wàn)人以上城市不再新增建設(shè)用地”頗吸引人眼球。

 

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾在會(huì)上表示，城市建設(shè)無(wú)序發(fā)展的主要原因是沒(méi)有控制好開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，沒(méi)有劃定好城市開(kāi)發(fā)邊界。國(guó)土部將和住建部門(mén)聯(lián)手，在劃定城市周邊永久基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，盡快劃定城市發(fā)展邊界，并選擇部分縣市開(kāi)展“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”試點(diǎn)。2014年將從京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群以及500萬(wàn)人口以上的特大城市開(kāi)始，著手劃定城市開(kāi)發(fā)邊界。具體到城市內(nèi)部，還將劃定中心城、衛(wèi)星城、組團(tuán)、重點(diǎn)鎮(zhèn)的發(fā)展范圍，限制各板塊繼續(xù)向外擴(kuò)張。

 

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀地區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已嚴(yán)重超載，北京、上海、深圳、廣州等特大城市的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超過(guò)30%的國(guó)際極限。其中珠三角核心區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度平均已經(jīng)達(dá)到了27.51%。

 

對(duì)于這一政策，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，上述政策對(duì)于核心城市尤其是對(duì)一、二線城市來(lái)講，由于短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模受限，地價(jià)勢(shì)必繼續(xù)上漲，未來(lái)幾年地價(jià)房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲，甚至?xí)霈F(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

 

體制改革權(quán)威專(zhuān)家馬先標(biāo)則認(rèn)為：“上述觀點(diǎn)是合理的，但有些多慮了，消費(fèi)者不必過(guò)于擔(dān)心住房?jī)r(jià)格會(huì)大幅上漲。目前大城市中被浪費(fèi)的土地太多，已有的住房用地和商業(yè)地產(chǎn)用地供給仍有盈余。”他還表示，國(guó)土資源改革政策實(shí)施絕不能搞“一刀切”，還是要看各大城市的具體發(fā)展?fàn)顩r。

 

農(nóng)民將受益 暫禁城里人到農(nóng)村買(mǎi)地建房

 

2014年1月11日，在國(guó)土資源會(huì)議上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王世元表示，將進(jìn)一步加大盤(pán)活存量用地的力度，重點(diǎn)解決好城鎮(zhèn)低效用地和農(nóng)村空閑用地的盤(pán)活，逐步降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)增量用地的依賴。

 

同年1月19日，國(guó)務(wù)院披露《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》中央1號(hào)文件。文件表示，要賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。與之配套的，“三權(quán)分離”也出現(xiàn)在一號(hào)文件中。一號(hào)文件明確，在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。

 

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比中央政府對(duì)盤(pán)活土地存量的重視，地方政府更傾向于加速土地出讓?zhuān)瑢?duì)一些閑置地塊，更傾向于置之不理的態(tài)度，這一政策的出臺(tái)是中央與地方政府博弈后“妥協(xié)”的結(jié)果，將抑制地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)。上述政策出臺(tái)后，農(nóng)民會(huì)得到什么好處？舉個(gè)最基本的例子，若農(nóng)村戶口的外來(lái)打工者想要在城鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，手中又沒(méi)有足夠的存款，就可以將自己在農(nóng)村的宅基地進(jìn)行抵押或租賃獲得資金。

 

馬先標(biāo)表示，目前農(nóng)村宅基地包括住宅和住宅的地皮，實(shí)際上就是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)的概念。“目前安徽試點(diǎn)對(duì)于農(nóng)村土地改革做的比較好的，先進(jìn)行省內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)，再逐步向外推廣。”

 

姜大明曾表示，農(nóng)村土地可以進(jìn)行抵押、租賃并不意味著城里人可以到農(nóng)村買(mǎi)地建房，這屬于“逆城鎮(zhèn)化”行為，是堅(jiān)決不能允許的。

 

對(duì)此，馬先標(biāo)解釋認(rèn)為，“城鎮(zhèn)化”是我國(guó)重要的發(fā)展戰(zhàn)略，城里人到農(nóng)村買(mǎi)地建房稱(chēng)為“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，城里人流入農(nóng)村對(duì)我國(guó)“城鎮(zhèn)化”會(huì)形成一定的沖擊。目前農(nóng)村宅基地也沒(méi)有建立確權(quán)。隨著未來(lái)農(nóng)村宅基地確權(quán)等各方面制度健全后，城里人去農(nóng)村買(mǎi)地建房或會(huì)逐步放開(kāi)。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記可壓低房?jī)r(jià)說(shuō)法不合理

 

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明今全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)土資源管理的一項(xiàng)新職能，具體內(nèi)容將包括統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)等。

 

早在2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就曾提出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。

 

中央編辦更是在近日發(fā)布《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，公布了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案。國(guó)土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)。

 

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。一旦執(zhí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確地執(zhí)行很多調(diào)控政策。

 

陳國(guó)強(qiáng)接受媒體采訪時(shí)也表示，只有完成不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

 

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)壓低房?jī)r(jià)的說(shuō)法，財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷認(rèn)為：“這就是一句玩笑話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有兩大核心影響因素，一是土地政策，二是貨幣政策，如果僅僅說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)影響，就如同說(shuō)丈母娘要求結(jié)婚必須有房，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲一樣。”