部分機(jī)構(gòu)和專家表示，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對(duì)不足的問(wèn)題。如不能有效緩解這一問(wèn)題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

銷售不暢日益明顯

 

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，前幾年不少三四線城市大量供地，并在近期形成海量房屋供應(yīng)。

 

同時(shí)，城市規(guī)劃的無(wú)序使“新城”遍地。近期媒體曝光的貴陽(yáng)、營(yíng)口、常州等地均是以新城建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型案例，但后續(xù)需求的乏力使新城變成“鬼城”。多位受訪者對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，在當(dāng)前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務(wù)員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個(gè)案。但這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)體量相對(duì)較小，房?jī)r(jià)不高，因此未受到外界的較多關(guān)注。

 

事實(shí)上，三四線城市房屋銷售不暢的狀況日益明顯。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，今年1月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的25個(gè)三線城市新建住宅成交11.22萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低。14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，三線城市1月新建住宅成交量走低，雖有春節(jié)因素影響，但自2013年以來(lái)，三四線城市的新房成交量便一直處于低位。這與三四線城市人口外流、需求低迷的狀況密不可分。

 

中金公司7日發(fā)布的研究報(bào)告指出，安徽宿州市主城區(qū)人口在40萬(wàn)左右，2013年市區(qū)房地產(chǎn)住宅銷售量150萬(wàn)平米，批準(zhǔn)預(yù)售220萬(wàn)平米。如果按照2014年新開(kāi)工增長(zhǎng)25%以上估計(jì)，宿州市區(qū)2014年批準(zhǔn)預(yù)售將在270萬(wàn)平米以上，供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)較大。

 

報(bào)告認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，目前80%-90%的需求來(lái)自地級(jí)市本市市區(qū)原城市居民，農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的購(gòu)房需求有限。整體而言，未來(lái)兩三年，供給過(guò)剩將是最大的問(wèn)題。

 

多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌

 

在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房?jī)r(jià)大跌之后，業(yè)界關(guān)注的是，同樣存在供過(guò)于求問(wèn)題的其他三四線城市是否也會(huì)崩盤(pán)。

 

張大偉表示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去十年的粗放、迅猛發(fā)展后，如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已很難用同一周期概括。2014年，三四線城市將面臨比2013年更大的風(fēng)險(xiǎn)，一些房企正逐步撤離三四線城市。在供應(yīng)庫(kù)存的壓力下，崩盤(pán)的案例將會(huì)增加。

 

專家表示，由于意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從去年開(kāi)始，不少大型開(kāi)發(fā)商從三四線城市撤離，回歸一二線城市。同時(shí)，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。

 

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中，37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，比2013年12月增加5個(gè)城市。在房?jī)r(jià)下跌的城市中，除廈門、溫州、?？谥猓鶠槿木€城市，烏魯木齊、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)跌幅居前。

 

張大偉表示，要避免部分三四線城市樓市崩盤(pán)，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。中金公司的報(bào)告指出，要解決三四線城市樓市的問(wèn)題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè)，而非被動(dòng)“保障”。

 

相關(guān)報(bào)道：

 

四線城市風(fēng)險(xiǎn)增大房企開(kāi)始撤離

 

眾多開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)因躲避一二線城市限購(gòu)政策蜂擁至三四線城市，正在帶來(lái)一場(chǎng)新的市場(chǎng)危機(jī)。大量開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)云集，導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實(shí)讓很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逃離。

 

盡管房?jī)r(jià)高企，但一二線城市強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求支撐著樓市良性運(yùn)行，三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。在繞了一圈之后，恒大地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、佳兆業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、花樣年等開(kāi)始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

 

從多家開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)來(lái)看，三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)增大、利潤(rùn)貢獻(xiàn)率較低和行政效率低下存在很大關(guān)聯(lián)。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析，在萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)三巨頭去年的總銷售額中，北上廣深4個(gè)一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來(lái)占總銷售額超過(guò)60%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)70%，大大高于三四線城市。

 

曾經(jīng)受益于三四線城市廣泛布局的恒大地產(chǎn)，同樣開(kāi)始進(jìn)行區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整。2012年11月，恒大地產(chǎn)主席許家印在接受媒體采訪時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，該集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

 

這讓很多人感到意外，從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發(fā)展，到如今對(duì)外宣布要重返二線城市，對(duì)于恒大而言最多還不到兩年時(shí)間，市場(chǎng)已經(jīng)劇變。