2013年12月12日至13日，中央城鎮(zhèn)化工作會議在北京舉行，此次會議明確了今后推進城鎮(zhèn)化所需要完成的6項主要任務(wù)?？梢灶A(yù)見，新型城鎮(zhèn)化將成為未來中國經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略支點。其中，人的城鎮(zhèn)化是新型城鎮(zhèn)化的核心，它不僅僅是一個虛空的概念，而是包含了社會發(fā)展與多業(yè)態(tài)開發(fā)建設(shè)的系統(tǒng)工程。

 

2012年與2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度分別為7.8%與7.7%，增速有所回落，結(jié)束了前幾年的“高增長時代”。盡管這樣的趨勢會成為一段時間內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的主調(diào)，但國家“穩(wěn)增長”大基調(diào)的確定保證了國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性。在此背景下，旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，或?qū)⒂瓉硇乱惠喸鲩L周期。

 

截至2013年，中國人均GDP已達到6000美元，進入了中等收入階段，休閑旅游已成為白領(lǐng)人群的剛性需求。目前，我國國內(nèi)旅游人數(shù)已經(jīng)突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國在2002年的數(shù)據(jù)4次相比，尚有一定差距。未來5—10年，我國旅游總收入增長預(yù)計將達到15%以上。再考慮到旅游開發(fā)所帶來的生態(tài)效益與社會效益，旅游開發(fā)可被認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化開發(fā)建設(shè)可供選擇的最優(yōu)方式之一。

 

一、區(qū)域經(jīng)濟對旅游地產(chǎn)行業(yè)的新訴求

 

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，旅游業(yè)的地位不斷提升。作為旅游業(yè)承載主體的旅游地產(chǎn)將迎來新的商機。區(qū)域經(jīng)濟對旅游地產(chǎn)有了新的訴求。主要包括三個方面：①對旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的訴求;②對區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)化結(jié)構(gòu)，升級轉(zhuǎn)型的訴求;③提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，推動城市建設(shè)的訴求。

 

對旅游行業(yè)本身而言，其基本訴求是行業(yè)增長速度與可持續(xù)發(fā)展，在追求旅游行業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟效益的同時，逐步關(guān)注旅游的公益性，注重旅游發(fā)展對提升民眾生活質(zhì)量的隱性作用，逐步提升旅游接待量及產(chǎn)值。除了常規(guī)的旅游收入與旅游接待量等指標(biāo)外，旅游的公平程度也逐漸成為衡量旅游行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性指標(biāo)，引導(dǎo)旅游從精英消費轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀癖姷钠栈菪韵M，促進“旅游惠眾與公平”。

 

旅游產(chǎn)業(yè)具有良好的關(guān)聯(lián)作用及產(chǎn)業(yè)帶動作用，通過旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。

 

新型城鎮(zhèn)化是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提的，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新市民提供就業(yè)崗位，從而實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”。旅游休閑度假以及由旅游引導(dǎo)的泛地產(chǎn)行業(yè)，能夠整合農(nóng)業(yè)休閑觀光、養(yǎng)老康療、會議會展、運動娛樂、文化創(chuàng)意等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容。旅游地產(chǎn)帶來的區(qū)域景觀提升、休閑服務(wù)升級、文化互動交融、居民幸福感增強等效益，為提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、推動城市建設(shè)提供了充足的動力。

 

二、旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要作用

 

旅游與地產(chǎn)結(jié)合在一起，是市場發(fā)展的產(chǎn)物，也是互補互助的良性架構(gòu)。旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中可以扮演重要的角色，有利于土地熟化與區(qū)域價值提升，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到核心推動作用，主要體現(xiàn)在以下方面：①旅游城鎮(zhèn)化涉及的土地一級開發(fā);②旅游公共設(shè)施建設(shè);③旅游休閑項目建設(shè);④旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

 

所謂土地一級開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)是土地出讓前將“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”的運作方式，開發(fā)的主體一般為所在區(qū)域政府或由政府指定的土地開發(fā)整理企業(yè)。常見的土地一級開發(fā)模式主要有：全程運營模式，即開發(fā)主體全程參與區(qū)域開發(fā)的重要環(huán)節(jié);戰(zhàn)略合作模式，通過戰(zhàn)略合作伙伴的引入，分擔(dān)風(fēng)險與收益，實現(xiàn)區(qū)域增值;一二級開發(fā)聯(lián)動模式，企業(yè)主導(dǎo)進行一級開發(fā)，根據(jù)市場、資金狀況等因素主動選擇部分土地進行二級開發(fā);代建置換模式：企業(yè)通過幫助政府代建公共設(shè)施等，獲得土地進行自主開發(fā)。

 

旅游主導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā)，涉及多種類別，既有城市舊城區(qū)改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，也有將地處偏遠(yuǎn)但環(huán)境生態(tài)稟賦較好的區(qū)域升級為觀光園區(qū)或復(fù)合型旅游目的地。無論是哪種類別，投資費用均較高，風(fēng)險較大，需要結(jié)合旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)，與旅游地產(chǎn)二級市場開發(fā)聯(lián)動，才能真正在土地一級開發(fā)市場獲取增值收益。

 

公共基礎(chǔ)設(shè)施是新型城鎮(zhèn)化開發(fā)過程中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。BT模式作為較為常用的公共基礎(chǔ)設(shè)施項目融資與實施模式，其得天獨厚的優(yōu)勢吸引了眾多地方政府采用該種模式對文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項旅游公共設(shè)施以及城市休閑項目進行開發(fā)建設(shè)。這種模式在地方政府主導(dǎo)的旅游公共設(shè)施與旅游項目開發(fā)中，能夠體現(xiàn)出多贏局面。

 

三、旅游引導(dǎo)的泛地產(chǎn)產(chǎn)品類型選擇

 

面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，研發(fā)泛旅游框架架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。關(guān)注中國人日益顯化的“休閑時間”，為地產(chǎn)產(chǎn)品受眾提供適宜均好的產(chǎn)品，引導(dǎo)生活方式的轉(zhuǎn)變。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一般具有以下構(gòu)成要素，即：創(chuàng)意化的主題、景區(qū)化的環(huán)境、集聚化的空間、休閑化的產(chǎn)品及社區(qū)化服務(wù)。從功能上劃分，可將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品劃分為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居住(第二居所)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新型農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)等。以客戶群體劃分，可將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品分為如下幾類：以提供第一居所為主要目的景區(qū)住宅、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)、以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

 

1、以提供第一居所為主要目的景區(qū)住宅

 

該種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品主要以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的。多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類旅游地產(chǎn)產(chǎn)品又可細(xì)分為如下三類：

 

①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅，對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒什么建設(shè)性貢獻，有的甚至還對旅游景區(qū)造成一定破壞。

 

②在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅，不依附現(xiàn)有旅游資源和景區(qū)，先投入巨資，專注開發(fā)大型旅游項目，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢進行房地產(chǎn)開發(fā)。

 

③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)(新聞 新房 論壇 微博 )開發(fā)。旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與旅游景觀的開發(fā)高度融合，地產(chǎn)產(chǎn)品本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。

 

2、以旅游度假為目的的度假型地產(chǎn)

 

休閑度假是該種地產(chǎn)產(chǎn)品最大的特點，以為異地置業(yè)者提供第二居所為主要目的，附帶投資功能。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，營造旅游度假氛圍。根據(jù)銷售與經(jīng)營模式的不同，可將其細(xì)分為以下幾個小類：產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、時值度假型酒店等。

 

3、以旅游接待為目的的自營式酒店

 

緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，為游客提供住宿為主要功能，同時輔以娛樂、會議等功能。多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會議較多的大中型城市。酒店自營的回收期非常長，地產(chǎn)商無法通過出售物業(yè)快速回籠資金，前期資金壓力巨大。因此，旅游酒店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻早已不是旅游地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點。

 

4、綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)

 

旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

 

綜合性旅游地產(chǎn)產(chǎn)品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、運動、商務(wù)、休閑娛樂與商業(yè)等功能于一身。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。

 

旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。

 

未來幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合將越來越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，這其中包括葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地、為適應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展而搬遷所遺留的鋼鐵造船礦產(chǎn)等工業(yè)基地。這種轉(zhuǎn)變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導(dǎo)致了綜合服務(wù)配套的升級換代。傳統(tǒng)的低密度住宅、學(xué)校、商業(yè)只能滿足最基本的要求，結(jié)合景觀的老年公寓、溫泉會所、馬術(shù)俱樂部、鄉(xiāng)村酒店等在綜合服務(wù)配套中扮演的角色越來越重要。